南部新城改善新样本｜丹若秦淮：秦淮河岸，主城 1.6 容积率四代洋房

主城低密的一块“留白”，被做成了四代宅

南京主城核心区低密用地供应有限，秦淮河沿线新房多以高层或“侧观河景”为主，真正把“河景、低密、四代宅”三个要素放在同一宗地上的项目并不多见。改善家庭在主城看房，常常要在“地段成熟”与“居住密度”之间二选一，这本身就是供给结构造成的取舍。

丹若秦淮以1.6容积率、10栋住宅（8栋6-9层洋房+2栋17层小高层）、南低北高梯度布局切入秦淮主城，在规划条件上先把“低密”写进了社区底盘。项目身上有几个清晰的标签:“秦淮河畔首座低密四代宅”“户户全赠送露台”“金属铝板+大面积玻璃”“植物园系造园”--这些不是营销修辞，而是分别对应规划指标、产品形态、立面材料与景观手法四个可核验维度。

▲ 丹若秦淮测评视角：区位资源·景观营造·销售成色·户型结构

本文即以区位、景观、销售、户型四个视角展开测评，试图回答一个问题:在秦淮主城，1.6容积率的四代宅究竟提供了怎样的改善解法；以及，公开数据能否支撑它的价格站位。

数据说话：首开放量之后，价格站住了

市场的真实态度，最终都写在成交数据里。

公开报道显示，项目首开为1#、2，2026年6月30日取得销许，7月开盘，首开认购金额3.28 亿元，拿下 7 月主城六区销冠。

从累计口径看，项目累计成交61套／8273㎡，成交均价39671元/㎡，套均总价538万元/套（克而瑞，成交价格为市场监测价格口径）；同期供应128套／17431㎡，供求比2.11。这个数字说明项目仍处在持续推盘、稳步去化的阶段，而非一次性放量后的自然回落。

数据来源：克而瑞CRIC；物业类型口径含普通住宅、别墅

数据解读

其一，7月首开成交31套、均价39162元/㎡；8月成交回落至6套、均价升至40346元/㎡；9月成交回升至24套、均价40146元/㎡，量价节奏呈现“首开集中放量、随后价稳量升”的特征。

其二，项目累计成交均价与套均总价双双高于板块均值，对应其纯改善定位，而非以价换量的刚需逻辑。

其三，供应节奏为6月96套、8月32套，呈现分批推盘特征，价格在加推后没有出现下探，这是判断项目定价底气的一个重要观察点。

结构验证

克而瑞2026年7月房型与面积段供求显示，7月成交31套全部为四房；面积段110-130㎡成交27套、均价38459元/㎡、套均500万元；130-150㎡成交1套、均价41361元/㎡、套均570万元；150-200㎡成交3套、均价43406元/㎡、套均738万元。主销面积段高度集中，说明首开阶段的产品供给与客群需求是对得上的。

板块对比

克而瑞2026年1-9月（仅统计普通住宅及别墅）数据显示，城南板块供应3099套／37.25万㎡、成交3167套／38.98万㎡、成交均价31177元/㎡、套均384万元、供求比0.96；南京全市成交17920套／230.35万㎡、成交均价26403元/㎡、套均339万元、供求比0.78。项目成交均价39671元/㎡较板块高约27%，套均总价538万元较板块高约40%--溢价客观存在，能否被持续接受，取决于产品力而非地段平均值。

地段解析：老城南的成熟，南部新城的增量

项目位于秦淮区城南板块，处于老城南与南部新城（大校场）交汇处。向北是老门东、夫子庙一带沉淀的主城生活界面，向南是南部新城的成片开发区域。公开报道将南部新城表述为南京主城“可整体规划、成片开发的留白地”，并以“最具含金量的10平方公里”形容其规划容量。本文仅引用上述定位表述，不额外添加产业数据或产值数字。

这一区位的特殊性在于“双向兼容”：老城南提供的是已经兑现的商业、医疗与生活服务，南部新城提供的是成片规划带来的道路、管线、公共空间与商业增量。专业判断，对改善家庭而言，前者解决“现在住得方便”，后者解决“未来界面更新”，两者叠加的项目在主城范围内并不多。

交通路网：双线预期下的主城通勤

项目直线距地铁5号线七桥瓮站约400米，直线距规划8号线与5号线换乘石门坎站约550米；周边光华路、应天大街、龙蟠路等城市主干道环绕。需要明确的是，8号线为规划中线路，尚未开通运营，通勤价值应以实际建成情况为准。

从路网结构看，项目处在“一横一纵”的城市骨架旁：应天大街承担东西向快速联系，龙蟠路衔接主城南北，光华路则更贴近日常生活动线。专业判断，这类“主干道+双地铁预期”的组合，对改善家庭的意义不在于通勤时间的最小化，而在于出行方式的可选择性--自驾、地铁、步行三种方式各有对应场景。

生态资源：一线秦淮、北望钟山、东揽湿地

▲ 项目位置及周边配套方位示意

项目直线距秦淮河约70米；东侧紧邻约1000亩七桥瓮湿地公园；衔接月牙湖公园，北望钟山风景区，形成“一线秦淮、北望钟山、东揽湿地”的生态格局。

•秦淮河：直线约70米，河景不是“远眺”，而是日常步行可达的生活背景；

•七桥瓮湿地公园：东侧紧邻，约1000亩体量，提供可进入、可停留的公园场景；

•月牙湖公园：与项目所在片区衔接，构成日常休闲的第二选择；

•钟山风景区：北向视野资源，构成更大的城市生态坐标。

这三个资源的分量并不相同。秦淮河是南京主城的文化母题，约70米的直线距离意味着河景进入了日常生活半径；七桥瓮湿地公园约1000亩的体量，提供的是可进入、可停留的公园场景；月牙湖与钟山则构成更大的生态坐标。经验判断，主城项目中“河+公园”同时具备的宗地本就有限，这也是项目在区位维度最难被复制的部分。

周边配套：3公里生活圈与增量商业

▲ 三重地段价值：老城成熟度·南部新城增量·生态资源叠加

从配套结构看，项目面对的不是“从无到有”的配套空白，而是“成熟商圈+增量商业”的组合。新街口与老门东代表的是已经兑现的主城浓度，金陵万象城代表的是未来生活半径的扩容。专业判断，这种配套结构对改善家庭更友好:日常消费不必等待，品质消费则有增量预期。

整体规划：316户的小体量，南低北高的梯度

项目规划10栋住宅，其中8栋6-9层洋房、2栋17层小高层，采用南低北高梯度布局；规划户数316户、绿化率30%、总建面约4.37万㎡。

▲ 社区总平面与楼栋布局示意：南侧洋房、北侧小高层

南低北高的意义不只是天际线。洋房布置在南侧、小高层布置在北侧，客观上让更多住户获得南向采光面，也让北侧小高层形成对河景与公园的视野呼应。316户的小体量，则意味着社区管理半径更短、公共空间使用强度更可控--这是专业判断，不是规划承诺。

开发背书方面，奥体建设为南京本土国企，深耕南京25年，丹若秦淮为其“丹系”产品线第三座四代宅。据公开报道，项目首开推出购房冷静期、保价兜底等保障措施，本文仅作事实转述，不延伸为任何承诺。

1.6的容积率决定了这宗地“能做什么”，南低北高的布局决定了“谁看得见河”，316户的体量决定了“住进去有多安静”--规划阶段的三件事，基本框定了后期的居住体验。

产品力测评：四个维度看“四代宅”的成色

“四代宅”在市场上已经被用得很泛，真正能拆开看的是四件事:归家动线是否成体系、立面材料是否落在近人尺度、景观是否有结构而非堆料、公区是否按使用频次配置。以下逐项拆解。

维度一 · 归家动线：六重礼序与“引水入园”

▲ 归家界面示意：入口水景与绿化节点形成节奏转换

项目以“六重归家礼序”组织归家路径，并将“引水入园”作为景观结构的前置手法。从社区入口到单元门厅，动线通过水景、绿化节点与铺装变化形成节奏转换。本文仅作概括性描述，不涉及门头尺寸、材质与造价等未公开参数。

专业视角看，归家动线的价值不在“几重”这个数字，而在每一重之间是否完成了情绪切换:城市道路的嘈杂、社区入口的收束、组团内部的安静，需要有明确的边界。水系在此承担的是“声音遮蔽”和“方向提示”的双重作用，这比单纯做一条景观轴更实用。

维度二 · 建筑立面：铝板+玻璃的现代表情

▲ 建筑立面示意：金属铝板与大面积玻璃的现代简约表达

项目公开报道称，立面采用金属铝板+大面积玻璃，现代简约风格，搭配坡顶设计； 专业视角看，金属铝板提供的是耐候性与线条精度，大面积玻璃提供的是采光与视野，坡顶则回应了江南建筑的气候与形态传统。这套组合的关键不在“用了什么材料”，而在“材料比例与节点收口”--铝板的横向线条能否与玻璃的竖向分缝形成秩序，决定了立面在近人尺度上是否耐看。对购房者而言，更值得现场确认的是玻璃的遮阳系数与开启方式，这两项直接影响夏季能耗与通风体验。

维度三 · 景观营造：“植物园系”与“一轴六景”

▲ 景观营造逻辑：一轴六景·引水入园·多主题花园

项目延续奥体建设“植物园系”造园手法，以“一轴六景”组织中央景观，引水入园，打造中央景观水系与多主题花园，营造移步异景的游园体验。

把三个数字放在一起看：容积率1.6、绿化率30%、规划316户。低容积率意味着建筑占地相对克制，30%的绿化率为景观留出了法定底线之上的余量，316户的小体量则让景观资源的使用强度更可控。专业判断，小社区做景观的难点不在“投入”，而在“密度”--同样的景观面积，服务户数越少，单位住户可享有的景观界面越长，节点序列也更容易做得完整。

“引水入园”是这套景观结构的骨架。中央景观水系不是孤立的观赏水面，而是串联入口、轴线、组团花园的线索:入口段以水面收束视线，轴线段以水景形成对景，组团段以浅水、汀步、绿岛降低尺度。专业视角看，水系组织对归家体验的作用有三层--第一层是方向感，水流与铺装共同提示路径；第二层是情绪转换，从城市界面进入社区后，水声与绿荫完成由动到静的心理过渡；第三层是停留理由，水岸节点天然形成邻里交往的停留点。多主题花园则沿着这条水轴分布，形成“一轴多园”的游园节奏，移步异景的前提是节点之间有变化、有停顿、有视线收放。

需要说明的是，上述分析基于公开资料的景观结构描述，具体水系规模、植物配置与节点做法以官方公示及景观示范区实景为准。

户型分析：129 / 139 / 168，三个改善档位

主力户型建面约129㎡、139㎡、168㎡，全装修交付。

每户配置全赠送露台，项目公开资料将其表述为“墅级空中花园”。三个户型对应三种家庭阶段:129㎡是首次改善的主力，139㎡面向家庭成长期，168㎡面向多代同堂的深度改善。

▲ 建面约129㎡ 3+1房2厅2卫 户型平面图

▲ 建面约139㎡ 4房2厅2卫 户型平面图

▲ 建面约168㎡ 4房2厅3卫 户型平面图

加分细节：户户全赠送露台

三个户型均配置全赠送露台，项目公开资料将其表述为“墅级空中花园”。四代宅的产品主张，最终要靠露台落地:它既是室内空间的向外延伸，也是种植、休憩、观景的复合场景。专业判断，露台的实际价值取决于三件事--尺度能否放下桌椅与绿植、朝向能否获得有效日照、以及与客厅的连接方式是否顺畅。这三点建议在样板间现场逐一确认。

项目总结：一张更立体的画像

本文由【克而瑞(南京)研究中心】分析师乔俊杰撰写，【克而瑞(南京)研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。