北京买房：理清思路，购房建议2040

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我是刚需购房，现在看了团结湖+呼家楼+劲松的几套房，目前感觉性价比最高的是劲松的。但有个疑虑：据中介说，三环沿线的这些公房当年都是工厂的福利房，先是免费发给职工，然后90年代都是最多花几万块钱就买下了产权。

所以可以说他们的成本其实是零，而我却要花几百万（至少300万）买下来，我的成本和原来业主的是无法相比的。一旦发生大规模崩盘，他们是有无限砸盘的底气的。

A：

1、具体房源我就不看了，都是老小区户型差不多，而且不到现场的话光看户型图也意义不大。至于所谓的零成本+无限砸盘这属于您想多了，不可能发生。因为商品价格是供需关系决定的，跟成本无关，黄金就算是捡的也没人当废铁卖。否则那保值最好的就应该是新楼盘了，业主们都是花最高价买来的，但为什么也下跌呢？有的是甚至跌的更狠？

如果说低成本或零成本的就敢砸盘，那再过些年，那些继承父母遗产的就都是零成本了，您觉得他们会无限砸盘吗？除非是败家子儿，否则傻小子也不能干出这事儿啊。所以就甭多想了，甭管人家是多少钱得来的房子，反正不会低于市场价太多的卖。

这就跟漂亮脸蛋儿似的，老天爷给的零成本，但除非是纯粹不要脸的，其他的有不要钱倒贴的吗？可以有，但这种人也不好找，对市场行情更没影响。

2、另外多说一句，这些老公房确实是福利分房不假，但成本也并不低。要知道二次房改是1988年试点的，1994年大面积铺开，当时房子的成本价是市区1165郊区800左右，作为二手房在当年不算低了。毕竟同时期三环的商品房新房也不过是2000多块钱，南三环安居房甚至才1500就能买到。

至于根据工龄、房龄和级别什么的进行打折，那本来就是应该的，否则还叫什么福利分房啊？当年如果这些住户不买下自己的福利房，去买安居房或者回迁房也是有一定折扣的，这在当年是普遍政策。

还有一点，当年是90年代中期，是利率非常高的时候，动辄10%起步，高的能到20%左右。而当时的普通家庭是没多少钱的，几万块钱已经是巨款了。那人家如果不买这房，存银行一年能拿几千利息，交房租的话无非一年几百块。而人家买下这房子，其实也是属于挺大胆的决策了。毕竟当年住房管理中心虽然可以短期贷款，相当于现在的公积金，但利率也9.5%呢。

所以甭聊什么公房业主的零成本了，大部分都不能这么算。天下没有免费的午餐，就算免费也是用长期工作换来的。

3、总之就是这点事儿，以后甭聊什么零成本了，当年不算多便宜，而且还都是放弃了高利息才得来的。另外就算是零成本，人家也不会无底线砸盘，凭什么拿自己半辈子换来的房子为别人砸盘啊？

仅供参考。

二

Q:

最新曝光的通州**楼盘到底是不是钢渣房？北京有多少个小区是钢渣房？看房时如何分辨？

A：

1、通州**，只能说看着像，但到底是不是我不知道，等权威机构检测结果吧。或者说从我的角度认为是，但人家用哪种标准就看人家的了，我不敢瞎说。

2、我不知道具体情况，传说是北京有十多个小区了，但我知道明确情况的没几个，也不敢透露怕惹麻烦。因为开发商都不承认，各家机构的检测标准也不统一，信谁的？

比如说到底钢渣含量多少算钢渣房？是按照灌浇时的体积计算还是重量计算？没爆的算不算？是按照施工时的计算还是爆了之后的计算？每平米达到多少个爆点才算？

3、看房时分辨不了。既然人家敢用，就说明无法分辨，而且只要没出现爆点，那就算检测出来也没用，没出事就不叫事儿，因为从理论上是合规的。

而且既然开发商或施工方用了钢渣，就说明人家经过计算认为有利可图。看上去每平米才节省几十块钱，但一个楼盘动辄几十万平米，就算有爆的，也不可能全小区的房子都出现吧？那哪怕是事后修复+赔偿也没多少钱，开发商认为还是有利润的，所以才敢用。

4、总之到目前为止是没什么好办法的，只能寄希望于开发商的良心了。要想完全杜绝，那要不就找施工方核实混凝土里面到底有没有钢渣？否则图个踏实就看次新房吧，几年没爆出来的就大概率没事儿了。

仅供参考。

三

Q:

我理解地段好更保值的道理，但是房子是用来住的啊，居住功能也非常重要，如果一个小区就算是地段非常好但却是老破小也不行啊。地段对比不用北京和鹤岗这么悬殊，都是在东四环，无非是南北而已，价格也一样，将来发展会很悬殊吗？

A：

1、您说的都对，可我也没说不让您买啊。我只是说到目前为止，朝青的地段儿是明显超过王四营和分钟寺的。您如果是注重保值的稳妥，那就买朝青的，如果注重居住体验，那就买南边儿新房或次新房。这看您的主要需求决定，我没什么明确的建议。

2、打个比方吧，这就跟搞对象似的，一边是收入稳定但岁数大了，一边是灵活就业但又年轻又帅，怎么选？注重稳定就选第一个呗，想更浪漫就选第二个。

生活中很多都是这种情况，没有哪个选择更好，只看自己注重哪方面。买黄金，注重保值什么的那就买金条，但不好看；注重造型和工艺那就买饰金，但保值不如金条。您会怎么选？

高考报志愿，在分数不太高的时候，注重学校的名气就选211，普通专业的也凑合。注重热门专业那就选一本，或许未来发展更好。在两边分数一样的情况下，您怎么选？

3、总之就是这情况吧，在预算不是很高的情况下只能取舍，做不到各项兼顾。我也没说南边的地段儿多不好，只是说有可能发展慢，等配套全了小区也老了。但这种事儿谁也说不准，看您自己的判断吧。

仅供参考。

四

Q:

房价以前是炒房客炒上去的，是买的起的人决定，但现在趋势变了，买的起的都买了，以后的房价由买不起的人决定。

因为买的起的都好几套房，他们不住了也会卖，开发商盖完了房子卖不掉就必须降价，降了价如果还卖不掉就仍然得降价。这中间起主要推动作用的就是之前拥有好多套房的炒房客，他们为了套现跑路就必须降价，开发商想要卖掉房子就必须跟他们竞争，每降一次价，就有一部分从买不起变成买的起，但他们买了之后就不会再买，房子要想卖掉就还得降，一直降到大部分人都买的起为止。

A：

1、沃天，说实话您是我见到的几乎最有逻辑的一位了，绝对的做到了能自圆其说。我觉得您有做经济学家的潜质，因为他们都是先预设一个完美的场景，然后自己的理论就能在限定条件下完美的运行了

只不过经济学家们的理论经常在现实中失效，就因为有各种的不确定性因素成为了阻力，再完美的理论也就都运行不下去了。

2、不过您的理论很完美，我不反驳，咱就走着看吧。只不过多说一句，炒房客之前都是联手我们开发商的，您怎么确定以后就会翻脸呢？

3、另外天下事物都是万法归一的，如果这套理论在楼市中能成功，那在其他市场中也差不多。我估计您是炒股高手是吧，因为绝大多数买不起房的人都精通股市，那能不能现在的股市中试试呢？

以前股价是由庄家和您这种买的起股票的高手们决定，以后是不是就由我们这种既没钱还买不起的棒槌决定了？毕竟我从来不炒股，手中也没有股票，但一直想低价拥有企业股份。您能帮我实现这个梦想吗？如果能成功，那我拥有了低价股票，您拥有了低价房子，咱们共赢可好？

仅供参考。

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