北京
10月21日，厦门土拍，全部底价成交。
前一天，郑州二砂板块两宗地，全部溢价。
828新政之后，房企们集体踩了刹车。溢价率缩水，临时撤拍成了常态。10月，一线城市土拍几乎按下暂停键，只剩广州还在入市。
但有一家民企，二十天里跑了五座城市，拿下六宗地。它叫：
邦泰。
郑州这两宗地，都在中原区二砂板块。
这一轮郑州主城更新，二砂是主力板块。地铁、万达、公园、文创园都在身边，配套是现成的，不用讲故事。
这次的24号、25号地块，又是板块里容积率最低的两宗。招商等几家房企都来抢。
结果，两宗地全部溢价成交：体量更大的24号地归邦泰，溢价20.7%；另一宗归鹤壁鑫亨元，溢价9%。
邦泰拿下24号地，并不意外。这已经是它二十天里第二次落子二砂。
二十天前，邦泰一天之内连发三张海报，主题叫“从蓉而至”：
幸会太原，幸会郑州，致敬西安。
一天，三城。
其中的“幸会郑州”，同样在二砂板块——9.5亿，21号地，70亩。
把时间线拉开看：
9月30日，西安拿下幸福林带地块；太原，以75%的高溢价击败保利；郑州，击败中海和招商。
10月14日，回到大本营四川西昌。当天其他地块都是国企托底，邦泰反而象征性加价20万，溢价补仓。
10月20日，郑州二砂24号地到手；同一天，安徽芜湖镜湖区再落一子。
没拿到的，也在争。9月11日，参与武汉土拍；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一宗地的报价。
今年前9个月，邦泰土地投资已达87亿，民企第二，仅次于滨江。
接近邦泰的人士说，他们还在看地，为未来做储备，只要算得过账的都会考虑。范围是全国。
别人在观望，它在加仓。
这一幕，地产圈并不陌生。
细看邦泰的拿地名单，几乎都是二线省会和优质三四线。它本身就是从三四线起家的：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的路。
那笔账算得很清楚：银行资金便宜，土地市场处在历史低点。很多地方政府卖不出地，对邦泰是欢迎的，甚至主动邀请。政府低价出让，邦泰推出新产品，快速开盘，快速清盘，快速回款，再去拿下一块地。
三四线起家，地方政府欢迎，高周转，快回款，滚动扩张。
这套剧本，当年的碧桂园演过，恒大也演过。
碧桂园靠着深耕三四线，把县城变成了主场；恒大靠着高周转，一路开进了全国几百座城市。那几年，它们也是地方政府最欢迎的客人，也是土拍场上最敢出价的玩家。
后来的故事，所有人都知道了。
它们退场之后，三四线和省会城市留下了大片空白。央国企不愿意去，它们更愿意挤在一二线核心城市，把地价推得越来越高。
于是，那道缝隙出现了。
邦泰正好站在缝里，接住的，恰恰是恒大、碧桂园退出来的市场。
连打法都有几分相似：在新进入的省会，用高溢价买一张入场门票，然后驻扎深耕。初来乍到的郑州和太原，溢价率36%、75%；熟悉的西安和大本营西昌，稳定加仓，几乎零溢价。
规模起来了，问题也跟着来了。
扩张提速，交付开始跟不上。社交平台上，出现了不少维权的邦泰业主。
这个信号，同样似曾相识。
高周转模式最怕的，从来不是拿不到地，而是房子卖不动、钱回不来。行情好的时候，速度是护城河；行情一转，速度就成了悬崖。
逆周期抄底，赌的是周期会回来。可如果周期迟迟不回，抄底和接盘，往往只隔着一个时间差。
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