那群接住雨的人

01

1993年的北京，尘土飞扬，新机轰鸣。

作为京九铁路的龙头门面、八五计划的重点工程，北京西站就是在这一年，开始动工。

西站，北京人都熟。

外地网友说，它是北京最值得早去的车站。

提前一个小时到，顺着南广场走个几步，迎面就是莲花池公园。

清风、碧水、野鸭、翠鸟，380余种莲花竞相开放。据说，其中有一池睡莲，还是用800多年前的古种育出来的。

临了离开北京，又打卡一个景点。

可很多人不知道，莲花池差一点消失于1993。

北京西站破土动工，最早选址就在莲花池上。因为工期紧、任务重，而恰好当时莲花池水干涸，为了节约工程量，西站最初的建设方案，就是：

填平莲花池。

眼瞅着土方就要砸进去，一位82岁的老人，让推土机掉了头。

老人叫侯仁之。中国历史地理学家，被称为中国申遗第一人。

拦住推土机的理由很简单：

先有莲花池，后有北京城。

这池水，是北京城的起源。

于是，中国城建史上少见的一幕出现了：

图纸修改，偏移百米。推土机为水让了路。

那台掉头的推土机，守住的到底是什么？

三十三年，弹指一挥间，西站通了车，人来了又走，莲花池的水，就那么静静地躺在车站旁边，而那个悬念的答案，正在两千公里外，慢慢浮出水面。

9月中旬，华润置地在深圳湾举行了一场发布会。

很多人不理解，一个北京的项目，为啥要把发布会开在深圳？读案名时更是卡了壳儿：

北京澐玺。

华润置地对两个字的解释，可以概括为8个字：

汇流山海，澄鉴永恒。

前四个字讲澐，澐为高度，双河交汇，城园共生。讲是内城罕见的全域抬板国际滨水大宅。

后四个字讲玺，玺为厚度，二环内城，百年文脉。收的是北京内城沉淀下来的历史格局。

深圳也有自己的“澐玺”，深圳湾澐玺。

一个单日收金130亿的超级红盘。

澐玺，澐左边三点水，右边一朵云。

深圳人念它，念出的应该是深圳湾的波澜海景，北京人念则是另一部书，一部写着北京城一生的书：

起源于水，升腾为云。

02

先有莲花池，后有北京城，从不是空话。

1153年，完颜亮把都城迁到燕京，金中都拔地而起，北京八百多年建都史由此起笔。

金中都的命脉，就是莲花池水系。

池水东流成河，古称洗马沟，河水再往下汇入凉水，是金中都的南护城河。人喝的是这池水，浇地是这池水，守城，也靠这池水。

金中都的西南，开着一座城门，叫丽泽门。

丽泽门外，就是今天的万泉寺一带。

此后六百余年，王朝更替：

但水始终是北京城的灵魂。

元大都依高梁河水系而建，郭守敬引昌平的白浮泉水，向西绕山，一路收拢西山脚下的泉，北京的粮、木头、繁华，一船一船从江南漂来。

明朝嘉靖年间重开通惠河，作为重要的货运通道。

清朝沿用明朝的水路，玉泉山的水进昆明湖，绕进皇城。

直到1901年，铁路通了，海运起来了，运河漕运才从北京城的历史舞台上正式退场。

可水没消失。

它升上去了。

百年后，北京最贵的产业，名字就叫“云”：数据、算力、数字金融。而水时代的源头，和云时代的第一站，落进了同一个地名：

丽泽。

数字人民币的顶层设计和基础研究，就在丽泽。

全国第一个法定数字货币试验区，也在丽泽。

在官方的定位中，丽泽是北京新兴金融产业集聚区、首都金融改革的重要试验区。

银河证券、中华保险落在这里，华为的中国区总部落在丽泽，眼下，这里装着1520多家企业，其中金融企业488家、科技企业481家。

一个片区光税收过亿的大楼，就有：

13栋。

《周易》第五十八卦为“兑卦”，两泽相连，互相滋益。

这是“丽泽”二字的出处。

在今天的普通话里，“兑”还字有另一层意思：

兑现。

2025年4月丽泽路全线通车，南北接上了；

2026年底丽泽城市航站楼将迎来主体结构完工，预计2027年正式投用；

地铁14号线、16号线已经开通，11号线、丽金线、大兴机场线正在往前，未来五轨将于这里交汇。

华润自持的丽泽万象城，北京第二座万象城，就落在航站楼边上，旁边还有一座数字金融科技示范园，7栋写字楼已经封顶……

这片土地已经准备好升腾为云。

时代之雨，也将从此刻开始落下。

03

2026年4月，丰台万泉寺地块正式挂拍。

57.711亿元的起拍价，即便在北京土拍市场，也可以说是数一数二的巨物。

关键，附加条件也堪称苛刻，不仅要符合好房子政策，还有额外配建要求。

就拿“沿莲花河两侧，共17公顷的河道绿化带”来说，仅此一项，就已经足够让北京大部分开发商，算不过来账了。

为什么要把门槛设置得这么高？原因很简单，对于丽泽而言，这块地的意义，不简单是一个商业开发项目，而是更高定位之下：

区域人居迭代的新载体。

换句话说，丽泽从一开始就想清楚了，这块地要的，不仅是一个开发商，更需要找到一个懂得区域统筹的运营者：

能够接住丽泽时代之雨的人。

最终，地块被华润置地成功拿下。

这个结果，其实也在市场的预料之中。

一方面，作为活跃在北京市场的头部央企，硬实力摆在那。另一方面，这恰好也是华润置地所擅长的。

典型的例子就是深圳湾。

深圳后海，十几年前还是一片滩涂。2008年，华润接手了深圳湾体育中心，从那开始，人才公园、文化广场、万象城，在深圳湾一个一个落下去。

可以说，华润置地正是深圳湾从一片滩涂，走向国际CBD的见证者和亲身参与者。

开头提到的深圳湾澐玺，其实也是华润置地区域统筹开发模式下，一个成功的案例。

今天的丽泽，譬如昨夜的深圳湾。都是身肩重任，被寄予厚望，都枕着一片水，都需要一个人来把潜力激活......

华润置地正当时。

04

当然，即便都是城市CBD核心，都有过相似的历史时刻，人们选择深圳湾和丽泽的理由，终归是不同的。

丽泽的客群，是首都内城的终极置业者。

他们多来自体制内或金融机构，崇尚自然、归属感的同时，对私密性也有更深的追求。他们需要的，不只是一个符合身份的宅邸，更是一处住得下来、住得安生的地方。

华润置地的区域统筹能力，恰恰也是解题的关键。

和项目团队细聊之后，我最大的感受是，这一次，华润置地并没有简单把澐玺当作一个独立的豪宅项目来看。

无论是社区、产品设计，还是运营、打造理念，华润置地想实现的是一种真正意义上的：

连接。

通过连接，将丽泽稀缺的自然资源、城市资源，导入546户业主的日常生活之中。

比如这次澐玺的“全域抬板”设计。

关于这块儿，市场上聊得其实已经很多了，包括和普通抬板相比，全域抬板的难度在哪？好处在哪？

简单说，就是通过社区整体抬升，放大视野景观的同时，解放过去拥挤的社区空间。

只是，很多人其实并不清楚，澐玺做全域抬板的真正原因。

都知道，在丽泽，除了澐玺这个住宅项目外，华润置地还有20万方的万象城商业在建，同时还有滨河公园的代建、河道拓宽等一系列动作。

问题来了，怎么把区域商业、自然资源方面的利好，转化为业主的生活利好？

一般做法，可能就是修一到两条通道，做内部打通。

但对于丽泽而言，这明显是不够的。

因为利好的体量不同。

全域抬板最大的优势，就是让多种城市资源深度连接，成为可能。

住宅与滨河公园通过步道、天桥无缝衔接，从家门口一路无打扰地漫步到河边；

去往万象城、城市航站楼与轨道交通，通过抬板层的连廊、慢行步道串联，不用横穿主干道，动线从容又安全。

丽泽的商业、公园、轨道、写字楼，不再是地图上零散的点，而是通过抬板串联成了一张步行可达的生活网。

实际上，不光是全域抬板，为了将这种深度连接，发挥到最大，华润置地这次还有很多设计上的巧思。

比如，社区东侧、南侧临公园，不砌死墙，用 Z 字形街区、林下空间、商业盒子，让慢行系统渗进社区，项目内部将其称之为：

柔性界面系统。

北侧、西侧临主路，专门打造城垣界面，取金中都古城墙的意象，用实体墙叠加层次景观的方式，弱化 6.7 米的场地高差。

车行经过时，映入眼帘的不是生硬的围墙，而是错落的绿植与墙体交织的界面，既隔噪挡尘，也暗合了这片土地延续数百年的城垣文脉。

东侧临河设置车库，是归家界面，以慢行系统、廊下空间为主，每个楼下配商业盒子，地库车道做采光窗。

人步行回家，能闲下来逛一逛，喝杯咖啡，开车回家，车库能直射阳光，告别阴暗。

南侧双河交汇，是生态界面，项目则以公园景观为主，堆坡造景，既让住宅不直接暴露在外，又给步行回家一个舒服的收口。

再比如，发生在社区里面的连接。

很多项目的滨水感，可能到通过小路，把水接入社区这块就停下了。

通过社区内一些设计打造方面的巧思，澐玺则希望把这条河，从小区外的一道风景，拆解、渗透进你的生活。

回家时。

地下大堂挑高12米，地上地下全贯通，开车入库，抬眼就能望见河面；进了西侧长廊，古树配着水墙，水声先传过来；穿过园区，中山阁的瀑布、南海的湖面，层层叠叠的水，一路引你走到楼下。

在澐玺，回家的这条路，本身就是一步步走向水边的过程。

游园时。

南海滨水会客厅是直面大河的，这是门面；往里走，中山下沉庭院有瀑布水镜，北谷有泉灵剧场，连园区里的桥都架在水面上。

2600方架空泛会所，则直接把滨水，打散到业主的日常之中。

运动的时候，无边泳池三面环着庭院水景，游的时候眼前就是山和水；会客的时候，行政酒廊正对着下沉庭院的山水，茶桌旁就是水景；

甚至连楼下的泛会所，书吧、咖啡座，也都借着架空层的视野，把园林水景借了进来。

滨水，从一个资源概念，变成一套生活系统。

临城的把繁华接进来、临河的把公园渗进来、临归家的让心慢下来通过统筹性的设计规划，让丽泽的河、公园、万象城、五轨，自然的融入业主的生活之中：

这才是对城市利好的真正占有。

其实，豪宅市场竞争到现在，“面子”上的东西，已经开始趋同了。向外的地段、配套，向内的外立面、园林、会所，差异无非是标准上的差异。

未来豪宅的竞争，一定是“里子”上的竞争。

你有什么别人没有的，你能带给业主什么，其他项目体验不到的，能

不能真正抓住业主心中所想、所需。

这是一栋房子内在的稀缺性。

总之，华润置地这次在丽泽，想要拿出的不仅是豪宅，更是一个可以引领区域乃至北京高端人居迭代的：

有浓度的豪宅。

05

行到水穷处，坐看云起时。

云与水本就是一场循环，而中间空出来的位置，是留给人的。

北京澐玺大概有546户主户，从某种意义上讲，他们才是丽泽城市红利兑现真正的接雨人。

三十三年前，一个82岁的老人为一池水拦下了推土机，守住了一个位置；三十三年后，一群人站上了另一个位置。

一守，一接，完成了时代的循环。

今天先聊到这里。更多干货内容，在星球日更，有需要的读者，可扫描文末二维码加入后阅读。欢迎加入1W+投资爱好者星球，共同成长，日富一日。