®新盘❗中海环宇玖章官方售楼处电话 | 中海环宇玖章发布:豪宅巅峰之作!

实地看完中海环宇玖章｜内中环真如改善盘，1400 万起步，值不值得冲？

上海内中环之间，一直是改善买家关注度很高的赛道。一边是离市中心足够近，通勤到静安、长宁、黄浦都可控；另一边，这个价位段的选择不多，次新二手价格坚挺，很多家庭会把目光投向全新的精装新房。这周我专门抽了一个工作日，跑到普陀石泉板块，实地看了中海环宇玖章，也就是大家常说的翠谷悦庭。不吹不黑，把现场看到的、销售没有主动细说的细节，一并整理出来给正在看改善房的朋友参考。

先说基础位置，项目在普陀府村路与礼泉路交叉口西北侧，府村路 299 弄，属于真如副中心辐射范围内、石泉片区，环线落在内中环之间。熟悉普陀的人应该清楚，这片是城市更新的重点区域，老小区、待开发地块和新盘交织在一起，城市界面正在慢慢蜕变，但不是已经完全成熟的状态，这点是看房第一眼就能感受到的。

整个社区一共规划 8 栋高层住宅，总户数 631 户，车位配比做到 776 个，容积率 2.5，绿化率 35%，属于常规改善社区的指标，不算低密，但在中环内的新盘里属于主流水平。产品全部是精装板楼，70 年产权，交付时间统一在 2028 年 6 月底，也就是说，现在认购，还要等差不多两年多才能收房，周期不算短，打算短期入住的家庭，这点一定要提前纳入考量。

先聊大家最关心的交通。很多宣传里会写多轨交汇，这里我按步行实测感受拆开说。已经通车的 7 号线岚皋路站，步行距离大约 500 多米，正常走路 8 分钟上下，是目前最稳的地铁；在建 20 号线真华路站，离项目更近一些，大概 400 米，等 20 号线通车之后，轨道交通会再上一个台阶。至于 11 号线、14 号线真如站，直线看着不远，但实际步行要 1.5 公里以上，更适合骑行或者打车接驳，不能算作下楼即达的地铁。自驾层面，北横通道、内环、中环都在不远处，去往静安寺、中山公园、人民广场方向的路线成熟，早晚高峰的拥堵，和普陀其他片区一样，属于常态，不能指望完全不堵车。

商业配套分两种，一个是近距离日常配套，周边沿街超市、餐饮、药房都有，满足买菜吃饭的基础需求没问题；另一个是大型商业，真如环宇城 MAX 是板块核心商业体，项目和它有一定距离，步行需要二十分钟左右，开车几分钟就能到。对于改善家庭来说，周末逛街、看电影、大采购够用，但不属于出门就到的商业。医疗资源上，普陀中心医院、同济医院都在板块辐射范围内，应急就医方便。教育方面要多说一句，新房不承诺学区，最终以交房之后的教育局划片为准，不能把规划或者传闻当成确定的学区预期。

看完外部，走进示范区和样板间，是这次看房的重点。项目主打的是四重归家礼序的设计，从主入口、景观廊道、花园，再到入户大堂，层层递进。社区内部做了两个印象很深的主题花园，一个是约 800㎡的吉维尼花园，参考莫奈花园的景观思路，植物层次做得丰富；还有一片约 3800㎡的外部共享绿地，11 号楼直面这片绿地，视野上会舒服很多。另外社区配了玖系会所，里面预留了休闲、健身空间，是改善盘的加分项，但现场我特意问了，会所后续运营规则、业主专属权益、是否对外开放，细则还没有完全落地，也是很多购房者会纠结的一点。

楼栋排布上，不同位置的房源差异很大。2 号楼在小区中间，是核心景观位，安静、视野好，属于整个社区里的优质楼栋；11 号楼靠外侧绿地，采光和景观占优；12 号楼离在建 20 号线站点更近，出行方便，但靠近道路，需要留意噪音；北侧楼栋临近京沪铁路线，这也是这个项目绕不开的硬伤，铁轨带来的噪音、低频震动，不同楼层感受不一样，选房的时候，北向房源、低楼层要重点慎重，优先往南侧楼栋、高楼层去挑。

再聊户型，主力是 123㎡三房、135㎡三房、144㎡四房，还有少量 176㎡大户型，总价从 1390 万起步，高楼层、大户型可以摸到 2000 万以上，备案均价在 11 万出头，一房一价，楼层、朝向、景观差价明显。

123㎡三房两厅两卫，是上车门槛最低的主力户型，做到了四开间朝南，南向面宽很亮眼，也是样板间里人气最高的一套。进门有独立玄关，预留了玄关收纳柜，里面藏了 800 库储物空间，放行李箱、换季被褥、杂物很友好，对于收纳需求高的家庭很实用。客餐厅连通，南向多面落地窗，采光面足够。两个卧室朝南，主卧是套房设计，带独立卫生间。这个户型的短板也很清晰，北侧书房空间不大，进深和面宽有限，单纯做书房够用，想改成儿童房，摆放大床会局促；部分中间套北侧有连廊，会影响北侧卫生间的私密性和采光，选中间套的朋友，一定要现场看清楚连廊位置。

144㎡四房两厅两卫，是我个人更推荐的改善户型，也是很多置换家庭的目标。格局方正，三开间朝南，样板间做了可改造宽厅的展示，如果家里不需要四个独立房间，可以敲掉非承重墙体，做成大横厅，空间感会完全不一样。厨房是半开放式，搭配岛台，装标里配了美诺厨电三件套，油烟机、灶具、洗碗机，还有净水系统、感应龙头，硬装标准在同价位新盘里属于中上水平。四个房间分布在动静两区，休息区和客餐厅分开，适合二孩家庭，或者需要预留一间长辈房的家庭。层高做到 3.15 米，部分楼栋层高到 3.3 米，不会有压抑感。两梯两户的布局，私密性更好，部分单元接近类一梯一户的体验，电梯厅可以做独立的入户过渡空间。

135㎡三房介于两者之间，尺度比 123㎡更舒展，适合三口之家，想要更大卧室、不想硬上四房的买家。176㎡属于顶配户型，尺度感更强，面向预算充足的终极改善客户，房源量很少。

很多人看中海的盘，都会关注精装标准。这套房子交付是精装交付，木饰面、背景墙、全屋智能家居系统都包含在内，可以实现全屋设备联动、可视对讲、设备状态监测。但也要客观说明，样板间有很多软装、可移动家具不属于交付范围，岛台、餐边柜这些，要仔细核对销售给到的交付清单，不要把样板间所有布置默认是交付标准。

接下来，把我整理的优点和短板一次性说清楚，方便大家对照自己的需求匹配。

先说优势：第一，地段在内中环，到市中心核心区通勤友好，7 号线已通车，20 号线在建，后续轨道交通还会升级；第二，中海开发，品牌在上海的交付和物业口碑相对稳定，玖系是中海的改善产品线，社区景观、大堂、会所这些公区投入看得见；第三，户型的南向面宽是强项，收纳设计考虑很贴合上海家庭，800 库、玄关隐藏储物，都是很实用的设计；第四，同板块对比，旁边次新二手的单价并不低，这套是全新一手，不用承担二手税费，对于不想淘老二手、不想费心装修的家庭，是省心选择；第五，整体社区纯粹，全部是改善大户型，没有小户型混居，邻里圈层相对统一。

再讲不能回避的短板，也是看房一定要重点确认的：

1. 北侧临近京沪铁路，噪音是长期存在的因素，低楼层、北向房间影响更明显，介意噪音的，尽量避开北侧楼栋；
2. 交房时间晚，要等到 2028 年，两年多的等待周期，需要购房者现金流稳定，短期内不着急入住；
3. 板块还在持续更新，周边还有不少待拆迁、待建设地块，短期城市界面一般，需要时间兑现；
4. 会所运营规则尚不清晰，后期会不会对外开放、业主使用优先级、收费模式，都还没有明确文件；
5. 部分 123㎡中间套带连廊，北侧卫生间采光隐私打折，北侧书房尺度偏小，空间利用率有局限；
6. 总价门槛高，1400 万起，预算压力不小，加上后续装修软装、税费，整体投入很高。

最后聊一聊适合谁，不适合谁。如果你是自住改善，三口或者二孩家庭，预算 1400 万 - 2000 万，工作地点在静安、普陀、长宁，能接受两年多等待交房，不想买二手、讨厌装修折腾，看重品牌、全新社区、户型采光，中海环宇玖章可以放进备选清单，重点看南侧远离铁轨的楼栋，优先 144㎡四房。

如果你非常在意即时成熟界面、急着入住、对噪音零容忍，或者核心诉求是确定性学区，那这个盘就不太匹配，可以多看看已经交付、配套完全落地的次新二手。

买房这件事，没有绝对的好盘和差盘，只有适配自己需求的房子。这个盘最大的标签，就是内中环中海改善一手新房，户型采光突出，但有铁轨噪音、兑现周期长的短板。打算认购的朋友，建议白天去一次看采光，傍晚或者晚上再去一趟，亲测噪音，同时把交付清单、会所权益、楼栋不利因素全部落实到纸面，再做决定。