与珠光集团解约，广州最大城中村改造项目将迎新接盘方？

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州最大城中村改造项目，终于与原合作方正式解约。

广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社于近期发布公告称，因珠光集团在沥滘城中村改造项目中长期持续违约，经社员代表大会表决通过，经联社已解除该项目合作协议，并将在政府指导下引入央国企推进后续改造。

历经跌宕之后，沥滘村改造项目总算与“前任”合作方分手，重新出发。

沥滘村位于海珠区南洲街，改造范围约151公顷，涉及村民数千户，是广州中心城区体量最大的城中村改造项目，这一项目的改造方案早在2011年就已经获批。项目采取“村企合作”模式，由村集体引入珠光集团承担拆迁补偿与建设资金，但由于后者的资金状况，近年来推进缓慢。

沥滘村“强势”解约的大背景是，今年以来，广州城市更新按下加速键。今年年中，广州还曾发文明确，对于旧模式城中村改造退出类项目：方案未获批的项目，今年6月底前完成解约，没有达成一致的，8月底前启动司法程序；方案已获批的项目，今年8月底前完成解约，没有达成一致的，12月底前启动司法程序。

沥滘村正是在这种情况下推进了与原合作方的解绑。展望未来，广州的城市更新工作也将继续加速。据广州官方发布的信息，广州共谋划储备了“十五五”（2026年至2030年）期间城市更新项目超2300个。这意味着，未来的数年，城市更新将是广州土地储备的重要来源，房地产市场也将据此发生新的变化。

加速解绑

珠光集团与沥滘村的合作已经多年。

2007年，珠光集团与沥滘村达成合作意向，2012年正式签约合作，珠光集团成为沥滘村这个海珠区最大城中村改造项目的开发房企。此后，该项目因珠光集团资金紧张而长期停工，沥滘村已经采取了一系列的行动。早在今年6月，沥滘村就向珠光集团发送履约催告函，表示若拒不整改，将与其解除旧改合作关系。

今年9月，沥滘村表示，已同意解除与广州珠光房地产开发有限公司的合作关系，并将依规全面追究其违约责任。此后的10月，沥滘村也最终完成解约。

在解约公告中，沥滘村称，珠光集团在沥滘城中村改造项目中长期持续违约，造成项目停滞、村民回迁受阻、集体资产受损，经多次催告仍未整改。经社员代表大会表决通过后，经联社已于2026年10月15日公证送达解约通知书，正式解除项目合作协议。

至于后续安排，沥滘村称，其风险化解方案已获广州市城市更新领导小组审批通过。经联社将在区政府及相关部门指导下，依规引入实力雄厚的央国企，落实改造资金，分期有序推进改造建设，并恳请全体房屋权属人继续理解支持，共同推动项目落地、早日回迁。

作为广州最大的城中村改造项目，沥滘村的后续进展仍然存在一定的不确定性。

沥滘村目前已经由珠光集团孵化出一期住宅项目，定名为海珠新城，早在2022年、2023年就已经陆续取得预售证。21世纪经济报道记者从阳光家缘查询获得的信息显示，海珠新城目前去化情况一般，仅约50%的去化率，而且部分房源在阳光家缘上也显示为“不可销售”。

一位在广州从事城市更新的人士告诉21世纪经济报道记者，“虽然沥滘村已经与原合作方解约，但是后续完成和珠光集团的切割需要时间。而且作为一个大型的城中村改造项目，现在即便是龙头房企也很难完全接盘，考虑到资金的高效使用，他们更倾向于拿小体量的地块。沥滘村项目后续如何处置还要取决于各方的努力成果。”

事实上，市场之前也曾讨论过沥滘村后续的处置方式，一种比较受认同的方式是将融资区地块进行切割，由官方收储再进行出让，所得资金再用于项目的纾困。这种方式能够较好地平衡接盘方与村集体之间的关系，也是相对可行的方式。这种方式如能落地，也将为广州停滞的城市更新项目提供可复制的操作样本。

全力推进

作为广州最大的城中村改造项目，沥滘村的“重生”与广州加大推进城市更新工作不无关系。

10月22日，广州市住建局局长蔡胜公开表示，广州共谋划储备了“十五五”（2026年至2030年）期间城市更新项目超2300个。

蔡胜介绍，当前广州正高标准编制城市更新“十五五”规划，共谋划储备了“十五五”城市更新项目超2300个。“其中老旧住房和低效楼宇改造项目超130个，历史文化街区和老旧街区改造项目超120个，老旧厂区改造项目350个，城中村改造项目超200个。”

蔡胜还表示，广州将通过场景项目化、清单化落地，推动新技术新产品落地推广应用，实现“十五五”万亿级城市更新投资。

此外，为保障项目精准落地，避免资金和要素分散投入，广州将在“十五五”期间系统推进35个城市更新片区，通过片区策划，统筹片区内多种类型城市更新项目，实现片区整体提升和改造效益最大化。

确立目标以后，广州多个停滞的城市更新项目合作方也积极“自救”，传出新的进展。今年9月24日，广州市白云区小坪村城中村改造项目白云城市广场WT-2地块正式开工。这一项目原合作方为佳兆业集团，由中铁诺德代管代建。

此前由于佳兆业资金链紧张，小坪村的改造曾停滞多年。2025年年底，这一项目引入中铁诺德城投之后，形成了“佳兆业+中铁诺德+银行联合体”的合作模式，这一项目才得以复活，并于今年加速推进。

中指研究院分析认为，今年以来，政策面多次将城市更新与盘活存量土地和闲置房屋设施、稳定房地产市场、扩大有效投资和培育消费场景相结合。城市更新的政策内涵已由传统的居住环境改善和基础设施改造，逐步拓展至存量资源盘活、城市功能完善、产业空间优化和消费潜力释放。城市更新既是改善民生、保障安全的重要抓手，也成为推动城市发展方式转变和扩大内需的重要载体。

随着广州全力推进城市更新工作，未来广州的房地产开发市场也将被彻底重塑。参与城市更新的房企，不仅需要具备资金实力和突出的开发能力，还必须具备产业导入与运营服务的能力。这也将再度重塑广州房企的竞争格局。