江苏
在扬州远郊，买房人的悲欢多半是相通的。
最近刷到一个视频，扬州300平的远郊别墅，如今仅88万！单价三千不到！
当年靠着山水、温泉、中式院子的光环，这些远郊别墅火出圈，不少扬州主城、南京的买家慕名而来，把这里当成兼顾度假养老、资产保值的选择，如今却成了甩不掉的烫手山芋。
最先出圈的，就是仪征刘集的玥珑山庄。背靠白羊山，紧邻扬州西郊公园，主打万亩温泉度假区概念。
2017-2019年楼市火热的时候，联排183万起，洋房也卖到七八千。很多人看中低密环境、院子和温泉规划，杠杆拉满入手，等着配套落地升值。
可多年过去，规划中的商业、康养配套落地不及预期，片区距离扬州主城远，缺少学区、成熟商业支撑，只适合偶尔周末小住。
二手房行情更是急转直下，洋房急售单价已经跌破4000元/㎡，别墅总价相比巅峰期直接腰斩。
不少当年贷款买入的业主，现在房子市场价已经低于剩余贷款，想出手就要自掏腰包补齐差额。
小区内还有不少房源进入法拍，拍卖价通常还要再打折扣，进一步压低片区行情。
扬州朴席的第二江南，是扬州中式院墅里的代表。小桥流水、中式庭院，吸引了一批养老梦的人前来投资。
如今市场彻底反转，接盘群体极小。同户型房源，当年三四百万买进，现在急售八九十万就能谈。流通性极差，挂大半年无人问津是常态。
同在扬州西郊新集的暖山，当初的优势是距离扬州西区更近，对比玥珑湖通勤友好不少，吸引了一大批西区改善买家。
巅峰期联排单价1.3万、类独栋单价逼近1.7万。
大家以为它比纯景区盘更稳，可它依旧摆脱不了远郊盘的硬伤：缺少刚需配套，完全依赖自驾。这两年价格持续回落，有的房东急于出手，挂牌价已跌至几十万。
为什么当年抢着买，现在砸在手里？
2016-2019 年是这批远郊别墅的高光期。主城房价走高，限墅令影响，同时一批改善客群追求院子、低密、山水景观；再加上度假区规划造势，很多人默认“稀缺山水资源只会涨不会跌”。不少投资客、度假需求买家加杠杆进场，觉得就算不自住，以后也好转手。
行情的拐点，从2020 年之后慢慢显现。远郊文旅别墅，本质没有刚需托底，没有产业、学区、稳定人口流入支撑，价值完全依附规划预期。一旦配套兑现缓慢、楼市整体降温，流动性会率先消失。
主城的房子还有自住刚需托底，而远郊别墅的买家本来就少，行情下行时，愿意接手的人进一步萎缩。
当然，硬币总有两面。
现在也有另一批自住买家，看中它的低总价、大院子、安静的环境，捡漏入手。 有人本身就想要一个周末度假、退休养老的院子，资金充裕、不加杠杆，不指望以后靠房子赚钱，低价拿下一套，种菜、休闲，对他们来说，是不错的选择。
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