北京买房：理清思路，购房建议2042

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我女儿在南三环政洋大厦附近上班，她同事在洋桥西里有一套房，是前几年的婚房，装修的很好，想**万转让，您看值吗？说实话这种房如果在我们老家连4万一套都没人要，北京竟然要4万一平米！

A：

1、呵呵，这不是不到4万一平嘛，才3.9万。而且人家这装修估计得4000一平，打个折也得2000多，折合不到3.7万一平了，应该还可以吧。但具体的评估还是问当地中介吧，我没到现场不敢多说。

2、不过我上网看了一下洋桥西里的租金，这套房至少能租5000块钱，这么好的装修5300应该能保底。那这租售比就是才400出头了，从数字角度来说这套房至少不亏，因为租金收益率在2.5%以上了，远超同期银行利率。

3、或者这么说吧，如果这套房的位置不临街+没噪音（包括邻里噪音），楼外也没有遮挡，那这价格应该算比较值的了。

仅供参考。

借网友话题聊两句这“洋桥”。很多人搞不清这座桥的原始位置，其实就是在洋桥西里的北边，跨越凉水河的这座桥就是历史上的“洋桥”。

这看看周边小区的名字，河北岸的叫洋桥北里，南边的本来叫南里，后来分成东里+西里，说明他们是围着洋桥开发的。

洋桥这名字的来历也简单，洋人用洋灰修的桥，所以叫洋桥。洋灰就是水泥，洋人主要指英国人，是他们设计+监督修建了南边的“马家堡火车站”。而这座洋桥，就是为了跟市区运送货物+乘客交通的。

马家堡火车站的原址在洋桥的正南方，过了三环路的那块平房区就是。老地名叫“洋灰台”，意思是1900年义和团烧了火车站之后，就剩下了洋灰砌成的台子。

旁边就是政洋家园+政洋大厦，开发商是北京市政集团，是他们在洋桥盖的宿舍区+写字楼，所以叫政洋……

二

Q:

我再讲清一下我们的情况吧：北京夫妻，孩子明年入学，预算400万，用大兴的房子置换。加上父母五口人，至少需要小三居。小区条件不限，房子户型好些客厅大点就行，不接受没厅的，带电梯。学区中上，主要考虑中学通道，因为我们工作忙收入也有限，所以希望孩子能轻松点。我们对孩子也没有太高的要求，差不多就行，不求非得清华北大985的名校。请推荐。

A：

1、400万在东西海三区基本都是小户型，两居的选择都不多。在好学区更是只能占坑儿房，一居基本到头儿了。也就是按您家的要求，不可能在东西海买到合适的小三居。

而且您的要求还是不接受没客厅的，再加上要电梯，那这户型基本都是7/80平了。400万总价，单价基本5万左右，这在大兴没问题，东西海基本不可能。

2、再一点您的学区要求也不低，不要求清北985，那话外的意思就是尽量211了？北京娃现在211的比例是20%左右，但却是建立在普高率70%基础上的，那真实比例就是14%了。

看上去14%的比例并不算低，但现实中非常难，相当于在企业中竞争中上管理层，在体制内升到副处以上，都是听着容易做着难。

3、我要建议就是适当降低要求吧，要不实在不好买到。而且这么高的要求如果直接跟中介说，他们还有可能给贴上不懂行的标签，要么不搭理，要么瞎忽悠，都不太合适。

4、而且上次我也说了，海淀虽然是整体房价低点儿，但好学区的并不低。而且学习压力更大，不是天牛娃的话很难聊什么快乐教育，被迫内卷才是大概率的事儿。

仅供参考。

三

Q:

广渠路边的长城国际两居室算公寓吗？能买吗？您认为性价比如何？自住为主，兼顾投资。

A：

1、广渠路旁边，说通州杨庄旁边才更合适吧？否则光说广渠路不太好说清楚地段儿。

2、长城国际当然算公寓了。北京楼盘名字中带“国际”的大多数都是公寓，而且这里的推广名全称本来就是“长城国际公寓”，这是人家当年的卖点。全亚洲最长的单体楼，除了公寓，普宅是不会做这种设计的。

另外房产性质和几居室或面积无关，只要是在这栋楼里，无论几居室都算公寓。您看的是不是大户型的南向的两居室啊？那也算公寓的。

3、是否能买看您的主要需求了。自住为主就该买就买，投资为主一般不太建议。

4、居住的性价比肯定高，这是公寓的优势。投资角度的性价比要分两方面，从租金角度说也应该高，大户型的至少不低吧。但从价格走势角度就普通了，否则不会现在的价格。这里在2009年就卖到2万多一平了，比旁边一期的世纪星城贵的多，但现在看看，这价格走势能算好的吗？

5、简单就这情况吧。这种公寓中的小户型，在居住角度肯定性价比高，大户型让当地中介给算算租售比吧，应该也不会低。投资角度看自己注重哪方面了，注重租金就算账，觉得合适就买。价格走势角度反正不会太强，最好成绩估计就是能跟上大盘吧。

仅供参考。

四

Q:

北京60后，还有两年多退休，一个人住劲松老破小，能卖200万左右，最高能卖到300万过。老妈现在住附近六区，50多平两居能卖250万左右，现在和保姆一起住，退休工资花光。

我想等我退休后卖掉一套或两套房都卖掉，但是没想好是还住劲松还是到郊区环境好的地段买一套新点的房子。

看了亦庄和通州的了，价钱觉得还行，但亦庄感觉还不如去廊坊呢，通州是感觉不如去燕郊，差不了多远但房价差了一倍不止。比如马驹桥的还2万多一平，但廊坊市中心的次新房才1万出头，老点的6千多。各种配套如果不说是廊坊的其实跟北京没区别，反正我也肯定用不上学校。您有什么建议吗？

A：

1、那这是纯粹的养老房的选择了，完全看自己的喜好决定，没必要听别人的建议，自己觉得合适才最重要。

2、不过我要建议的话肯定是卖掉一套就够了。比如您住的这套，200万足够在廊坊买一套次新房的三居了，连保姆间都能预备出来。另一套劲松的可以租出去，250万的话大概能租5000块钱左右。

这样的效果是如果自己照顾老妈，那三居室足够住，条件也好，5000块钱或是补贴家用或是存起来。如果请保姆，那房间是现成的，5000租金可以当做保姆工资，在浪费应该差不多了。

3、其他没建议了，您这换房方案不牵扯什么保值一类的，就是纯自住，所以自己觉得合适就行。

仅供参考。

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