买房只办了网签备案，能不能挡住法院强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

买房只办了网签备案，能不能挡住法院强制执行？

商品房预售交易里，签完购房合同后办理网签备案是常见流程，很多购房者误以为网签等于拿到物权、房子就稳了，也能对抗其他债权人的查封。网签备案属于住建部门的交易监管手段，能够在一定程度上防范一房二卖，但它本身能不能直接产生物权效力、买受人仅凭网签就排除强制执行？本文结合最高院判例厘清裁判边界。

裁判要旨

不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件。商品房网签备案，是住建主管部门依托线上交易平台开展的预售行政管理措施，不具备物权变动属性，不会直接产生不动产物权设立、变更的法律效果。仅办理网签备案，未满足法定排除执行全部要件的房屋买受人，起诉请求排除强制执行，法院不予支持。

案情简介

一、某企业因货款纠纷被另一家公司起诉，法院作出生效判决，判令该企业返还货款并赔偿损失。

二、案件进入执行阶段后，执行法院查封了一套商品房；该房屋由两名买受人向这家房企购买，已经完成网签备案，但买受人没有实际入住占有房屋，房款也仅支付了一小部分。

三、两名买受人提出执行异议，被执行法院裁定驳回。买受人随即提起案外人执行异议之诉，诉求撤销异议裁定、确认房屋归其所有、停止对房屋强制执行。一审法院支持了买受人的诉讼请求。

四、申请执行人不服一审判决，向上一级高院上诉，主张网签备案不等于物权登记，买受人尚未取得房屋所有权，无权排除强制执行。高院二审改判，驳回买受人全部诉请。

五、买受人不服二审判决，向最高人民法院申请再审，最高院裁定驳回再审申请。

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申350号

裁判要点及思路

本案是商品房执行异议纠纷里高频出现的情形，核心争议：仅完成网签备案的购房人，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一审法院观点误区：房屋办理网签备案，即代表房屋权属归买受人，可以排除执行。

高院、最高院统一裁判思路：依据物权公示原则，不动产的物权设立、转让，必须依法登记才发生效力。案涉房屋始终没有登记至买受人名下，网签只是行政层面的预售监管手段，不是民法典意义上的不动产登记，不发生物权变动效力。买受人享有的，只是基于房屋买卖合同的债权请求权，而非物权。在不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条要件时，不足以排除金钱债权的强制执行。

实务要点总结

1. 物权变动以不动产登记为准，网签≠物权。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。网签备案服务于房地产交易监管，目的是管控房企销售行为，不能替代不动产过户登记。只做网签、没有过户登记，不能直接取得房屋所有权，单独凭网签不能对抗强制执行。

2. 未过户的买受人，只有全部满足法定条件，才可以排除执行。

①一般不动产买受人（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条）：查封前签订合法有效的书面买卖合同；查封前已经合法占有不动产；付清全款，或者按约支付部分价款、剩余价款交由执行法院处置；非因买受人自身原因未能办理过户登记。

②商品房消费者（向房地产开发企业购买住宅，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条）：查封前签订合法有效的书面买卖合同；所购房屋用于自住，买受人名下无其他可用于居住的房屋；已付购房款达到总价款百分之五十以上。

风险提示：我国并非判例法国家，本文判例不属于指导性案例，对同类案件没有强制约束力。每个案件交易细节、证据情况不同，不能直接照搬裁判观点；实务中遇到同类争议，应当结合全部证据单独研判。

相关法律规定

《民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

《民事诉讼法》

第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

1. 裁判规则：已经付清全部房款、查封前实际占有房屋，且对没有过户不存在过错的买受人，可以排除出卖人债权人的强制执行。 配套案例：最高人民法院（2013）执复字第 17 号执行裁定书。最高法院裁判观点：多名购房者在法院查封前，已经和房企签订购房合同、完成交房，全额付清房款，长期实际占有房屋并承担物业费、水电费，对未能过户没有过错，符合当时司法解释规定，法院不得查封处置案涉房屋。

2. 裁判规则：买受人无法举证证明已经足额支付房款、合法占有房屋，不满足二十八条要件，不能排除强制执行。 配套案例：最高人民法院（2016）最高法民终 761 号民事判决书。最高法院裁判观点：案外人提起执行异议之诉，应当举证证明享有足以排除执行的民事权益。该案中，当事人仅能证明少量房屋完成交接，大部分房屋、车位没有完成占有；房款支付证据不足、付款方式也不符合合同约定，不满足二十八条，不能阻却执行。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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