房屋未经竣工验收就拿到钥匙入住，购房人能排除强制执行吗？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

房屋未经竣工验收就拿到钥匙入住，购房人能排除强制执行吗？

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，将 “查封之前已合法占有不动产” 作为无过错买受人排除金钱债权强制执行的核心要件之一。实务中对 “合法占有” 的认定分歧很大：开发商在竣工验收前提前交房、买受人收钥匙入住，甚至已经缴纳物业费、水电费，算不算法律意义上的合法占有？购房人收房之后对外出租，又能否认定占有？本文结合最高院裁判文书，梳理该类案件的裁判分歧与审查要点。

裁判要旨

在建商品房未经竣工验收合格，依法不得交付使用。开发商交付未验收房屋属于违法交付，买受人基于违法交付形成的事实占有，不属于司法解释要求的合法占有，一般不能据此排除强制执行。

案情简介

一、买受人与房企签订购房协议，在案涉工程尚未竣工验收、属于在建状态时，就接收房屋并实际占用。

二、另案债权人依据生效法律文书，申请执行该房企名下的这套商品房。

三、买受人提出执行异议，请求停止对房屋的执行，执行法院裁定中止执行。申请执行人不服，提起申请执行人执行异议之诉。

四、一审法院认定买受人满足排除执行条件，驳回申请执行人诉请；二审法院以房企已经交付钥匙、买受人已经占有房屋为由，维持一审判决。申请执行人向最高人民法院申请再审。

五、最高院再审审查认为，原审没有查清案涉房屋是否竣工验收合格，直接认定构成合法占有，事实依据不足，裁定指令高院再审，再审期间中止原判决执行。

六、高院再审后，仍然维持原有一审裁判结果。

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申4566

裁判要点及思路

本案核心争议：房屋未竣工验收即提前交付，买受人拿到钥匙、实际控制房屋，是否属于第二十八条项下的 “合法占有”。 最高院再审观点：依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》，建筑工程必须竣工验收合格，才具备合法交付条件，未验收交付属于法律禁止的违法交付。单纯拿到钥匙、形成事实上的管控，不等于 “合法占有”。原审在没有查实房屋是否完成竣工验收的前提下，直接认定买受人成立合法占有，证据不足。 补充说明：本案后续高院再审最终维持了有利于买受人的结论，但最高院再审裁定所体现的审查标准，是同类案件重要参考；同时，最高院内部对此问题本身存在两种不同裁判口径，同类案件裁判结果有可能不一致。

实务要点总结

1. 占有应当基于合法有效的房屋买卖关系。物权期待权保护的基础是合法的商品房交易关系，法院适用二十八条时，会优先审查基础交易性质。以物抵债、借款转购房等其他法律关系下的占有，审查标准会更严格，不一定能直接适用买受人排除执行规则。

2. 占有时点必须早于法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，房屋查封之后，开发商再向买受人交房、转移占有，属于有碍执行的行为，不能对抗申请执行人，该占有不属于可保护的合法占有。查封时间以查封裁定送达、查封公示时间为准。

3. 未竣工验收交房，裁判观点存在明显分歧

否定观点：房屋未验收，不具备法定交付条件，交付行为本身违法，即便买受人已经入住、缴费，该占有不具备合法性，不满足二十八条第二项，不能排除执行。

肯定观点：竣工验收是开发商的法定义务，提前交房属于开发商违规；买受人自行承担房屋质量、安全风险，但不能直接否定查封前已经实际控制房屋的客观事实，依然可以认定满足占有要件。

4. 占有不限于自住，交付钥匙、对外出租都可以构成占有。法律上的占有，是买受人对房屋取得事实上的支配、管理。拿到钥匙、办理物业入住手续，属于直接占有；收房后对外出租、收取租金，属于间接占有，多数判例认可出租构成占有。但仅有钥匙，没有配套证据，部分判例不认可占有成立。

5. 占有事实的举证重点，证据要形成时间线、尽量选取第三方书证

①优先提交查封之前形成的材料：入住通知单、门禁办理记录、装修合同、早于查封日的水电、取暖、物业缴费票据、租赁合同及租金流水；

②单位出具的证明材料，需要经办人、负责人签字并加盖公章，形式不符合要求的，法院不予采信；

③仅提交查封之后产生的缴费单据，无法证明查封前已经占有房屋，证明力薄弱。

6. 法院审查原则：从严审查物权期待权。二十八条是对买受人的优先保护特例，在和普通金钱债权人利益冲突时，法院会从严核查买卖合同、付款、占有、未过户过错四项要件，四项必须全部同时满足。审查占有时，重点核对收房时间、钥匙交接、物业手续、费用缴纳、出租材料等。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；被59篇案例引用

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例(2019修正)》

第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

1. 裁判规则：法院查封之后才交付钥匙、办理交房，不能认定查封前合法占有，不能排除执行。

案例：最高人民法院（2018）最高法民终 680 号民事判决书。

最高法院裁判观点：房屋查封在后、交房收钥匙时间在查封之后，不符合第二十八条全部要件，无法排除执行；买受人如认为开发商存在隐瞒抵押等违约情形，可另行向开发商主张违约责任。

2. 裁判规则：法律上的占有不等于实际入住使用，房屋烂尾不具备居住条件，只要已经由买受人实际管控，依然可以认定占有。

案例：最高人民法院（2018）最高法民申 2189 号民事裁定书。

最高法院裁判观点：占有并不强制要求实际入住居住，标的房屋处于买受人管控范围之内即满足占有要求；买受人提交准住通知单等证据，可以证明查封前已经占有。

3. 裁判规则：物业公司出具的证明缺少负责人、经办人签字，证据形式不合规，法院不予采信，无法证明占有事实。

案例：最高人民法院（2017）最高法民申 2096 号民事裁定书。

最高法院裁判观点：单位出具证明材料，需要负责人、制作人员签名并加盖公章，不符合形式要件的证明材料不能采信；仅有租赁合同，不足以证明已经实际占有房屋。

4. 裁判规则：查封之后开发商再向买受人交房，买受人占有不受法律保护，不能对抗申请执行人。

案例：最高人民法院（2018）最高法民申 574 号民事裁定书。

最高法院裁判观点：查封裁定送达在先、交房在后，查封之后开发商无权转移房屋占有，买受人的占有行为不能对抗申请执行人，不满足 “查封前合法占有” 条件。

5. 裁判规则：房屋未竣工验收提前交房，不当然否定查封前已经实际占有房屋的事实，买受人自行承担质量风险。

案例：最高人民法院（2018）最高法民申 5790 号民事裁定书。

最高法院裁判观点：竣工验收是法定交付前提，开发商提前交房属于违规；但该违规后果由买受人和开发商在房屋买卖合同关系内解决，不能直接推翻查封前已经交付、买受人实际占有房屋的事实。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

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