一周综述：公维金新玩法首落青岛，利息也能干大事！

以往动用住宅专项维修资金，每一次维修都要组织业主表决，凑齐规定比例签字难度大，各方意见统一更难，维修事项长期搁置，小问题拖成大隐患，业主头疼、物业也为难。

现在，全国首个住宅小区综合保险项目落地西海岸万科青岛小镇。

啥意思呢？

就是不直接动用维修资金本金，而是使用维修资金产生的利息收益购买小区综合保险，业主无需额外掏钱，实现零负担。它直击最突出的堵点：投保阶段完成一次表决即可，后续出险维修，不用再反复组织业主投票、协商扯皮。房屋共用部位出现损坏，业主上报物业，由保险公司定损、出资、安排施工，一条龙处置。同时保险配套前置隐患排查、日常定期巡检，把病害消灭在萌芽状态，从被动抢修转向主动管护。

当然问题也有，比如保险免赔范围、保额上限、哪些老化损坏不在赔付内、后续保费会不会逐年吃掉利息、第二年要不要重新表决等等等等，都需要厘清。

所以，方案很完美，就看落地情况了：只要不是落花成泥就好。

来看一看，上周青岛楼市发生了哪些事。

1

谁来管一管零公摊？

一说新房，首先怼到消费者眼前的就是“零公摊”，似乎不是零公摊都不好意思说自己是新房。但是，苍了个天，有电梯、有公共走廊、有消防通道的住宅，公摊面积就不可能为零。

所以，严格意义上来说，电梯住宅宣传 “零公摊”，就涉嫌虚假宣传。

特别说明一点，在宣传海报上用小字注明“本宣传仅供参考，最终以合同及测绘报告为准”、“零公摊指使用面积，产权面积含公摊，赠送面积不计入产权证”等免责条款的，基本不能免责：用大字制造一个普通人理解的虚假结论，小字再偷偷推翻，监管和法院依然会认定误导。

再说明一点，即便只是中介分销朋友圈、短视频私自加 “零公摊” 文字，监管也可以处罚中介，同时开发商负有管控分销宣传的主体责任，很多判例中开发商一并担责。

看到了吧，咱们的法规就是这么严格，把消费者保护的很好。

但是，谁来执行呢？

2

供热面积缩水，往年多交的算什么？

西海岸某小区的业主测绘发现，自家实际供热面积，比按建筑面积 75% 折算的缴费面积少了 3.09㎡，一个采暖季多花近百元。热企认可实测数据，同意从今冬按新面积收费，但往期差价不予退还。

不少业主会疑惑：面积算多了，多收的钱难道不该返还？核心在于青新城管〔2018〕170 号文件这份计费规则，把建筑面积 75% 作为推定计费标准。房产证没有标注使用面积时，热企按这个比例收费。文件只规定，业主有异议可自费第三方测绘，凭报告调整后续计费，并未约定测绘结果可以追溯退费。

从法律角度，此前热企收费有政策支撑，不构成不当得利。测绘结论属于新取得的证据，一般只对今后供热生效，不能推翻已经履行完毕的往期供热费用。想全额起诉追回多年差价，胜诉概率不高，只能尝试主管部门调解，争取企业自愿补偿。

供热计费，本质是 “先推定、后复核”。政策保障用户未来少交钱，却没有打开回溯退费的通道。想要避免长期吃亏，主动复核才是关键。

咋说呢，往年多交的算倒霉。

3

供热串改并，打破一票否决！

近日，西海岸官方在答复一则供热串改并咨询时明确：一个单元 20 户，19 户同意改造、1 户持反对意见，可按法定规则推进。这不是青岛首个存在异议户仍实施串改并的工程，但它是青岛首份在官方政务公开渠道，完整锚定《民法典》278 条业主表决规则，清晰界定供热串改并权责边界的权威答复。

长期以来，青岛多数供热片区在串改并实操中，一般要求单元全体业主同意，实行一票否决，西海岸新区更是长期严格执行这一标准。本次答复明确：楼道公共供热立管属于建筑物共有附属设施，适用业主共同决定程序，达到表决标准即可启动公共部分改造。

这份答复的价值，在于把法律条文落到供热改造实务，打破行业惯例优先于法律规则的旧格局，为青岛大量老旧串联供暖楼栋提供可引用的官方范本，化解大量老小区因个别业主不同意，整单元长期无法改造供暖管线的困局。

4

未老先衰，163户业主忍不了了！

十一假期前，西海岸中铁世博城亚洲公馆的163户业主联名向海洋高新区递交材料，诉求是“集中推动全部先天质量隐患的处置”，包括反复爆管停水、外墙空鼓脱落、电梯底坑积水故障、地下车库消防系统失效等等。

是不是“先天质量隐患”还不好说，但住起来很不爽是真的，用业主们的话说，仅仅供水一件事，“自2019年入住以来，累计发生近百次停水抢修事件”。

中铁博览城的各个板块问题频出、久出，早就吸引不了媒体和自媒体的关注。所以，这次是换了个路子来自救吗？

重点是，163户业主联名就有效吗？

5

漏水可以，掉墙皮不行？

这周的一场大雨，成了青岛房屋质量的一次集中检验。不少楼盘的防水短板被暴露出来，不过，金茂湾、海天公馆、桂语朝阳、翡翠云城的漏水内容还在网上传播，龙湖学樘府外墙脱落的自媒体稿件却大量下架。

为啥呢？

因为风险层级不一样。渗水多是节点防水瑕疵，影响居家体验。而高层外墙大块脱落，附带高空坠物的安全风险，责任方面临的整改成本、监管压力远大于普通漏水，不是简单修补出事区域就能了结，往往需要全面排查楼栋外墙空鼓情况。

雨是一样的雨，事是不同的事。

6

我很少站开发商……！

青岛一位业主家中孩子确诊白血病，治病负担沉重，于是向开发商申请人文帮扶。双方协商后，开发商答应赠送一个车位，另给予 10 万元帮扶款。目前车位已经交付到位，10 万元帮扶资金迟迟没有落地，业主求助媒体介入协调。

孩子遭此劫难，让人心里难受，所有人都愿意共情这个家庭的难处。只是共情之外，情理和本分，理应分得清楚。这笔帮扶款自始至终都不是购房合同里约定的款项，是开发商出于人道主义给出的善意，并非法定必须兑现的责任。企业内部资金有一套完整的审批流程，有承诺不代表款项可以即刻拨付，从这个角度来说，开发商并没有做错。

这也是我不太理解媒体介入的地方，一桩基于自愿的善意帮扶协商，放到舆论镜头之下，很容易变成对企业的舆论施压。善意本是自发的柔软选择，一旦裹挟舆论，味道就变了，仿佛这份情分成了不得不兑现的硬性任务。

心疼孩子是真的，但善意不该被绑架。义务不容推脱，可捐助帮扶，终究是情分，不是本分。惟愿孩子早日康复，也希望我们能守住善意本来的样子。

编辑：周道