房奴迎来好消息，业内人士透露还贷技巧，操作得当或能省下约20%利息

手机弹出扣款提醒，工资到账没几天，一笔大钱又被划走。打开还款计划看一眼，还了五年，本金还欠着将近九十万。

2026年8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，这已经是连续第15个月没有变化。

利率不动，很多家庭的注意力就转到另一件事上：本金能不能早点降下来。

先把利息的算法说清楚。按等额本息，每个月的利息跟剩余本金挂钩，本金高，利息在月供里占的比重就大。一笔100万元、30年、年利率按3.5%测算的贷款，月供大约4490元。还满五年后，剩余本金仍接近90万元。
这个时候如果额外还8万元本金，月供水平大体不动，剩下的计息月份就会变少，按同一利率做纯数学测算，剩余利息能少掉约10万元，降幅在20%左右。实际数字受合同利率、还款日期、银行计算方式影响，各家不会完全一样。

同样是提前还钱，选哪种处理方式，差别不小。

部分提前还款后，银行一般给两个选项：期限不变、把月供降下来；月供基本不动、把期限缩短。以100万元、30年、利率3.1%、正常还了两年为例，提前还20万，选缩短年限，总利息大约少付28万；选减少月供，大约少付11万。两者差了将近三倍。

有个细节容易漏掉。在手机银行里操作时，系统默认勾选的往往是减少月供、年限不变，缩短年限那一项要自己手动切换。选哪个，取决于家里需要什么。收入稳定、应急金留够了的，缩短年限更划算。正处在孩子上学、老人看病、工作变动的阶段，每个月少还几百上千，带来的安全感更实在。

提前还50万这笔钱，放在不同时间点，效果差得很远。第5年末还，大约能省30万利息；第15年末还，大约省12万；第20年末再还，只剩约6万。原因很直白，本金在前期还得多，后面留给利息的空间就小了。贷款接近尾声时，剩余本金本来就不高，同样的钱能省的利息明显缩水。

利率这一头也有可操作的地方。

LPR下降，不会在报价当天自动落到每一笔存量贷款上，要看合同里约定的重定价日。符合条件的存量浮动利率房贷客户，可以向银行申请调整重定价周期，选择3个月、6个月或12个月。2024年11月1日起，工行、农行、中行、建行、交行、邮储等多家银行陆续受理这类申请。同一笔贷款在整个存续期内只能调整一次，调整后不能撤销。

这个选择是双向的。利率往下走的时候，周期短一点，较低的利率更早进入实际还款；利率往上走的时候，周期短一点，也更早承受上行变化。不是按一下就能省钱。

申请调整本身不收费，手机银行就能操作。凡是说花钱可以代办降息的，都是骗局。

真正到银行柜台办理之前，有三件事必须翻合同确认。

一是违约金和免罚期。多数银行的规定是正常还款满12个月后提前还款不收违约金，未满12个月的，按剩余本金的1%到3%，或者按1到6个月利息收取，各家标准不一致。2026年5月16日起，福建平潭农村商业银行暂停收取个人按揭类贷款的提前还款违约金，前期存量合同有约定的也一并适用。中国银行公开的部分个人贷款合同文本写明，部分提前还款后重新计算剩余本息，对应提前还款部分不收取违约金，具体到个人房贷仍要看自己签的合同。

二是预约和限额。国有大行通常要求提前一个月预约，部分银行要求两个月，也有银行限制每年可提前还款的次数和单笔额度，提交后多数不支持随意撤回。

三是还哪一笔。组合贷家庭优先还利率更高的商贷，公积金那部分可以放在后面。

还有一层常被忽视的成本，是手里的现金本身。

房贷利息是确定要付的，提前还款相当于把未来一部分确定支出取消掉。但现金对应的是失业空窗、临时医疗、孩子学费这些随时可能发生的事。有人看到账面上能少付几万元利息，把存款几乎全打进贷款，几个月后收入出现波动，只能通过成本更高的渠道周转，前面省下的钱又被后面的资金成本吃掉。

一个可行的底线是先留足三到六个月的家庭开支，条件允许留到十二个月，剩下的再考虑往哪放。另外，住房贷款利息专项附加扣除每月1000元、最长240个月，贷款一旦结清就不能再扣了，这笔账很多人算漏。

还有两类贷款不必急着还。一类是公积金贷款，根据中国人民银行2025年5月7日发布的通知，2025年5月8日前发放、期限一年以上的存量公积金贷款，自2026年1月1日起自动执行新利率，5年以上首套由2.85%降至2.6%，本身利率已经很低。另一类是享受过利率折扣、实际利率明显偏低的贷款。

等额本金和等额本息也不能混着判断。等额本金从一开始还的本金更多，月供逐月下降，相同本金、相同利率、相同期限下总利息通常低于等额本息，代价是前期月供压力更大。

所谓技巧到最后并不神秘。利息多少，看本金、利率、期限三个变量。能提前压低本金，能缩短计息时间，或者在合同允许的范围内让较低的利率更早生效，累计支出就可能下降。

你家的房贷还剩多少年，手里有一笔闲钱，会选降低月供还是缩短年限。

文中测算均为特定假设下的示例，实际以个人贷款合同和经办银行最新公告为准。