从装企业到装产业：京蓉存量楼宇的一次换挡

研究员 | 黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：北京做0到1，成都做1到10。京蓉楼宇协同，不是产业“搬家”。

《“十五五”规划纲要》提出建设现代化产业体系。落到城市更新上，关键词已经从“改不改”换成了“活不活”。增量见顶之后，楼宇和园区要回答的问题变了：先想清楚这栋楼装什么产业，再决定要不要建、建成什么样。

10月16日，由睿和智库、北京昌发展产业运营管理股份有限公司、成都铂迩捷企业管理有限公司联合主办，瑞鑫时代大厦特别支持的 “产业链昌蓉·焕新正当时”产业交流沙龙（第一期）暨睿和沙龙第49期在成都举行。 京蓉两地的园区运营方、产业投资人、建筑设计师、资管机构与实体企业代表到场，谈的是各自手上正在推进的项目，和卡住的地方。

以下20条判断，前四层谈存量时代的载体逻辑，最后一层谈落地的四个切面。

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01

存量已成定局

存量不缺，缺的是把存量变成产业资产的能力。多数载体的失败不在招商环节，在定位环节。

1、存量过剩不会在短期内被消化，等周期回暖是最差的策略。2025年成都甲级空置率不同机构口径下介于31.8%至37.8%之间，甲级保有量已过千万平方米，天府新区、东部新区仍有大量载体在建入市。全国口径同样如此，供给曲线还没到拐点。

2、租金的定价权，已经从业主手里转到了产业链手里。成都甲级写字楼租金目前约70元/平方米/月，按“开发—收租”的账撑不起资产估值；换成产业容器的算法，一栋楼值多少钱，要看它在产业链里站在什么位置。

3、靠条件招商的路已经走完，接下来比的是谁能把产业资源对接起来。载体运营从拼区位硬件、拼标准化，逐步走向拼跨区域资源联动。前两轮比谁的条件好，这一轮比谁能把资源接起来。

02

逻辑之变：竞争从硬件转向体系

硬件不构成壁垒。真正的壁垒是那套别人抄不走、也搬不动的服务体系。

4、跨城协同现在卡的不是政策，是双方没有一套共同语言。标准不该只是检查表，而该是两地共用的语言；共享一套体系，产业对接的成本才降得下来。

5、运营如果不去对接政策、撮合产业、整合资源，就只是在承担成本。能回答“这个政策我能不能用”、“这条链上谁跟我配套”，才有资格谈资管。

6、离租户最近的一方，会拿走资管定价权。物业每天和租户打交道，最早感知需求变化，这对商管是威胁，对物业是机会。

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03

空间之变：跨城不是转移

京蓉之间的协同，互补是主线，转移是例外。

7、昌平的竞争力来自科研基础设施的密度，而非土地和成本。41所高校、210个工程技术中心，国家和省部级重点实验室占全市三分之一。

8、如果把成都当成北京产业的承接地，多半做不成。北京擅长从0到1，成都擅长从1到10；在成都跑出来的现金流，可以反哺北京。把成都当成承接地，就等于把互补关系做成了搬运关系。

9、成都有三个租金带、三种客群，并不是一个统一市场；只按一个市场做定位，招商必然错配。企业只问三件事：市场认不认、上下游在不在、人招不招得到。

10、只做空间供应的载体，收不到产业的钱。空间更适合充当异地企业落地的窗口和产业链对接的节点，而不应只当平方米的供应商。

04

价值之变：先定位，后改造

城市更新的失败大多发生在开工之前。定位错了，改造越精致，亏得越快。

11、先改造后定位，是存量盘活最常见的亏法。钱花在观感上，花不到产业上。外立面、大堂焕新之后产业定位仍模糊，等来的往往是“好看，但没有产业活力”。

12、先答产业，再答价值，再答政策，最后才动硬件。顺序反了，钱就花在不产生租金的地方。四问依次是：承接什么产业，为哪类链主和上下游提供差异化价值，能耦合哪些政策和外部资源，硬件改造服务什么。

13、降价是最贵的策略，它等于承认自己没有别的价值。80元降到60元，等于承认自己不值80元；证明自己值100元，才拿得回定价权。稀缺的从来不是降价空间，是证明价值的能力。

05

四个切面：钱、楼、设计、住

跨城落地卡住的四个环节，没有一个在“楼”上。

14、这一轮投资不再看单个项目，而是看一条链能不能被组织起来。靠赚差价、靠拿补贴挣钱的日子结束了，企业要把产品融进一套系统性解决方案、解决客户的真实问题，才拿得到钱。

15、基础服务降本、定制服务溢价，两头都要做，只做一头就活不下去。物业费涨到39元、租金只有100元，说明这个行业的成本结构已经失衡，降本比增值更紧迫。

16、园区服务的溢价，来自别人做不到的那部分。定制装修、介绍客户、帮企业办活动，做到不算本事，比预期多才算。

17、园区最终卖的是人待得住的地方，不是平方米。荷载、电量标准越提越高，是拿工业时代的指标做产业园。而实际上，人在这里才最有活力。

18、AI能重组已知知识，却产生不了新知识；越智能化，越不能把人挤出空间。大语言模型的本质是从既有知识里挑概率最高的组合，新知识只能来自人的共情和敏感度。

19、同一套公寓模型，在北京和成都没法通用。北京的服务公寓是金融资产，成都的是消费产品；用一套模型做两地，两边都做不好。

20、公寓的下一个增长点在B端：谁能替企业解决“人来了住哪”，谁就能拿到园区的长期订单。前提是绕开两个问题：过度依赖OTA、长短租比例失衡。要稳定现金流去北京，要孵化品牌、做运营型投资，成都弹性更大。

20条归纳下来，只有一件事所有人都不反对：存量不会自己变成价值。

剩下的都指向同一个方向：先有产业，再谈空间；先能链接，再谈租金；先立标准，再谈跨城。至于这套标准由谁来定、由谁来认，现场没有答案。第二期沙龙将在11月举行。

（本文根据10月16日“产业链昌蓉·焕新正当时——产业交流沙龙（第一期）暨睿和沙龙第49期”嘉宾现场发言及讨论整理而成。文中数据除标注外，均来自主办方演示材料与现场发言。）

特别鸣谢

北京昌发展产业运营管理股份有限公司、成都铂迩捷企业管理有限公司、 瑞鑫时代大厦 对本期沙龙给予的帮助与支持。