上涨5%！合肥新房成交量三连涨~

10月19日至25日这一周，合肥楼市发生了一件不小的事。

10月25日，市住房保障和房产管理局等五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，16条举措，自发布之日起执行。这是828国家新政在合肥的正式落地。

政策落地，市场是什么反应？我们把新房和二手房的数据拆开看。政策真正的影响，要看接下来的几周。

读宅先生

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NO.1|壹

上周合肥新房成交分析

先看总量。上周合肥市区新房供应2.20万㎡，成交4.26万㎡，成交环比上涨5%，成交均价20373元/㎡，环比下降2%。周度成交量呈现三连涨。

量在涨，价在跌——这是这一周新房市场最直接的两个读数。均价回落2%，通常有两种可能：一是开发商普遍降价，二是成交结构变化。从这一周的成交结构看，更偏后者——不同价位的项目成交占比变了，均价就会跟着变，这不等于某个具体楼盘降了价。

上周新房核心数据：成交4.26万㎡环比涨5%、均价20373元环比降2%、供应2.20万㎡、土地无供应无成交。

供应端这一周有变化。市区两个区有新增供应，合计2.20万㎡；开盘加推的项目只有一个——经开区南艳湖板块的城投揽萃，10月24日加推，推出88套毛坯高层，开盘均价20038元/㎡，主力户型110—122㎡，整体去化率一般。

合肥楼市航拍图

城投揽萃加推信息：经开区南艳湖，毛坯高层88套，开盘均价20038元/㎡，主力户型110至122㎡。一个盘、88套房，这就是上周合肥市区新房推盘的全部。土地端同样清淡：本周商品住宅用地无供应、无成交。

成交结构能看出进场的是谁。面积段集中在120—140㎡之间，其中130—140㎡占22%、120—130㎡占19%；总价段方面，200—250万元占19%，300—350万元占17%，250—300万元占16%，500万元以上只占4%。

上周新房成交结构：面积段集中120至140㎡，总价段主力200至350万元，500万以上仅占4%。面积在120到140㎡、总价在200到350万元——这一周的成交主力，是改善客群，不是刚需。500万元以上只占4%，说明高端改善的占比很小。

区域方面，包河区在售项目多，成交量位于全市首位；价格端则由滨湖区领跑，招商玺、轨交雲涛两个项目的成交均价高，直接把滨湖的价格抬了上去。项目榜方面，市区住宅市场中科星瀚府以0.69亿元成交总额位居第一，建发华润翡翠云璟以0.54亿元位居第二。

再看库存。截至10月25日，合肥九区狭义库存196.15万㎡，去化周期11.07个月；广义库存516.17万㎡（已剔除回迁房及回购项目），去化周期29.57个月。整体处在健康区间，但部分区域的库存压力相对突出。

库存数据：狭义196.15万㎡去化11.07个月，广义516.17万㎡去化29.57个月不过全市平均数会掩盖区域差异。分区域看，狭义去化周期最快的瑶海区只要6.69个月，最慢的滨湖区则要47.99个月，两头相差七倍多。这意味着同样一套房子，放在不同区域，将来的出手难度完全不是一个量级。

把这一周串起来看：成交量三连涨是真的，但供应与成交规模仍处低位；均价小幅回落，推盘项目去化平淡；包河走量、滨湖走价，分化特征明显。828细则落地首周，新房市场没有出现明显的抢跑或者观望，节奏基本延续。

NO.2|贰

合肥二手房成交分析

二手房这一周九区成交1687套，周日均241套，环比前一周（1673套）增加14套，增幅0.8%。0.8%的增幅，几乎可以理解为持平。

上周二手1687套：瑶海329套连续八周第一、包河253套第二、庐阳246套第三，单盘最高鹤翔园四期10套区域格局很有意思。瑶海区以329套继续位居第一，而且是自8月31日当周起连续八周排名第一——这不是某一周的偶然，是连续两个月的稳定状态。包河区以253套升至第二，庐阳区246套退居第三。

区域

成交套数

瑶海区

329套

自8月31日当周起连续八周第一

包河区

253套

升至第二

庐阳区

246套

退居第三

瑶海为什么能连续八周第一？答案在价格。瑶海是合肥九区里挂牌均价最低的区域之一，低总价房源集中，成交自然活跃。这轮二手房的放量，本质上仍然是以价换量。

小区层面，鹤翔园四期（新站区）以10套位居第一，龙溪苑（瑶海区）、聚福家园（瑶海区）同为8套位列次席。

单盘最高只有10套。这个数字说明这周的二手房成交是分散的、自住驱动的，没有哪个小区出现集中放量。

合肥楼市航拍图

从成交节奏看，1687套分摊到七天，日均241套，与前一周的239套几乎一致。二手房已经连续多周维持在这个水平，既没有明显冲高，也没有掉头向下。

把新房和二手房放在一起看，两个市场的状态并不一样：新房这一周成交环比涨了5%，二手房只涨了0.8%。新房在低位回升，二手房则在高位走平——二手此前的基数已经不低，继续向上的空间有限。

NO.3|叁

结语

828细则落地前，合肥楼市给出的反应是平静的。

新房成交量三连涨，环比涨5%，但全市一周只有一个项目加推88套房，均价还回落了2%。二手房1687套、环比仅增0.8%，瑶海连续八周第一，成交结构以低总价房源为主。