大庆合同解除纠纷律师张宸源代理房屋漏水解约案获法院支持

一套总价270万元的样板间别墅，购房者李某某付款后因卫生间持续漏水无法入住，两次诉至法院。2024年11月28日，大庆市萨尔图区人民法院开庭审理此案，黑龙江镜丰律师事务所张宸源律师作为李某某的委托诉讼代理人出庭。法院最终判决解除双方商品房买卖合同，某置业公司返还购房款270万元及利息，并赔偿装修款、契税等损失合计266,234.29元。大庆合同解除纠纷律师张宸源在本案中凭借对合同解除法定条件的精准把握，帮助购房者在房屋质量问题严重影响居住的情形下实现了合同解除与损失赔偿的双重救济。张宸源律师执业5年，系黑龙江镜丰律师事务所专职律师，佳木斯大学毕业，兼具国际原油购销实务背景与涉外民商事诉讼经验，曾代理乌兹别克斯坦某国有企业与浙江企业间的国际货物买卖合同纠纷，并办理过多起刑事案件取得不起诉、缓刑结果。其执业领域涵盖刑事辩护、民间借贷、合同纠纷、交通事故责任纠纷、涉外民商事及婚姻家事遗产继承，现担任大庆御桥高级中学法治副校长及多家企业法律顾问。本案中，大庆合同解除纠纷律师张宸源围绕房屋漏水是否构成根本违约、合同解除时间节点及损失范围三大焦点展开代理工作，法院全部采纳了其核心代理意见。

一、案件实录引言

一份已经履行完毕的商品房买卖合同，因一间持续漏水的卫生间走向解除。购房者李某某在2023年4月支付全款270万元买下一套样板间别墅，同年9月开始向开发商销售人员反映漏水问题，自行委托维修花费254,900元后仍未解决，2024年6月第一次起诉后撤诉，同年9月再次诉至法院。开发商则主张合同已履行完毕、漏水未达到无法居住程度、不存在欺诈。大庆合同解除纠纷律师张宸源在接受委托后，将诉讼策略从最初的撤销合同调整为解除合同并返还房屋，这一变更成为案件走向的关键转折。案件的核心看点在于：房屋漏水这一常见的质量瑕疵，在何种情形下能够达到“严重影响正常居住使用”的法定解除标准。

二、纠纷起因

2023年4月21日，李某某与某置业公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大庆市萨尔图区某小区的样板间房屋一套，总房价270万元，约定交付日期为2023年4月30日。该房屋原系实体样板间，销售时现状包含软装，但按“毛坯”标准计价。合同约定商品房实行保修制度，保修期内买受人书面通知送达后30日内出卖人不履行保修义务的，买受人可自行或委托他人维修，费用及损失由出卖人承担。

李某某签约后足额支付了购房款，并交纳契税49,541.29元、住宅专项维修资金5,293元，随后办理了不动产权证书。2023年5月8日，李某某与某装饰设计室签订装修合同，以140,000元价格对房屋进行装修，工期至同年6月19日，另花费71,400元购置卫浴、厨具、衣柜等物品。

2023年9月5日，李某某首次通过微信向某置业公司售楼员反映房屋漏水，同月26日再次告知。销售人员未予实质处理。2023年10月24日，李某某自行与某物资经销处签订维修协议，约定维修卫生间漏水、更换管线、拆除棚顶及恢复电路等，金额254,900元。维修完成后漏水问题并未根治。2024年6月7日，李某某以房屋漏水为由第一次起诉，某置业公司收到起诉状后派员到房屋检查维修，李某某于2024年9月20日撤回起诉并当日重新立案。至2024年11月28日法庭辩论终结，漏水问题仍未解决。

三、审理纪实

（一）立案受理与诉讼请求调整

2024年9月20日，萨尔图区人民法院立案受理，依法适用普通程序。李某某最初诉请撤销房屋买卖合同、返还购房款2,754,834.29元及利息、赔偿损失暂计100万元。诉讼过程中，李某某变更诉讼请求为解除合同并返还房屋。大庆合同解除纠纷律师张宸源在代理意见中指出，开发商在销售时宣传房屋配有封闭式车库，但规划档案中并无该车库的审批记录，实际系违规搭建；同时房屋漏水经多次维修无法解决，两项事由共同导致合同目的无法实现。

（二）双方主张与举证质证

某置业公司辩称，合同已履行完毕，不存在法定撤销事由。关于车库问题，公司主张广告宣传的是“双车位”而非车库，合同第十九条已明示规划车位、车库为“×”，即不附带可享所有权的车位；如李某某认为搭建部分违建，公司可免费拆除恢复。关于漏水，公司主张李某某未第一时间通知，2024年5、6月得知后已多次派员检修，漏水仅为一楼卫生间一处，未达到全屋无法居住程度，如李某某自行维修，合理费用公司愿承担。

李某某提交了商品房买卖合同、房产证、发票、微信公众号推文、与售楼员微信聊天记录、档案馆备案的项目总平面布局图、漏水照片及录像、装修合同及付款凭证、维修协议及转账记录等证据。某置业公司对合同、发票、公众号真实性无异议，但对证明目的有异议，认为公众号文字均显示“双车位非车库”；对微信聊天记录，认为未提供原始载体、无法核实对话人身份；对档案馆图纸真实性无异议，但主张配备的是车位非车库，改建部分如违法愿协助拆除；对漏水照片真实性无异议，但主张已积极检修；对装修及维修费用，认为部分票据与合同金额不一致、维修经销处经营范围不含防水维修。

某置业公司提交了房屋测算说明、房产面积分摊分户汇总表、分层平面图及维修照片，用以证明建筑面积211.72平方米中不含车库、公司已多次检修。李某某对测算资料真实性无异议，但主张销售广告中独立封闭式车库的展示对合同订立及价格有重大影响，应视为合同内容；对维修照片，指出仅8张显示拍摄时间，合计不足一小时，无法证明实际维修效果。

（三）法院查明事实

法院经审理认定：2023年4月21日双方签订合同，总价270万元；李某某已付全款并交纳契税、维修资金；2023年5月8日签订装修合同支付140,000元，装修期间购买物品花费71,400元；2023年9月5日、9月26日两次微信告知漏水；2023年10月24日自行委托维修支付254,900元；2024年6月7日第一次起诉后撤诉，9月20日再次立案；至2024年11月28日法庭辩论结束，漏水仍未解决。另查明，维修协议相对方某物资经销处经营范围为五金产品零售、建筑材料销售，不包括防水维修。

四、法庭研判与裁判结果

法院将争议焦点归纳为合同应否解除及损失赔偿两项。

关于合同解除，法院援引《民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款，指出因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。法院审查后认为：李某某自2023年9月5日起多次微信告知漏水，某置业公司未予处理；李某某自行维修后仍未解决；第一次起诉后开发商虽派员检修，但至第二次诉讼法庭辩论终结漏水依然存在；李某某自2023年4月签约至今因漏水未能实际入住。法院认定该情形已实质上影响购房者正常居住和合同目的，不符合普通消费者对购买房屋居住使用的心理预期，符合法定解除条件。关于解除时间，法院依据《民法典》第五百六十五条第二款，认定李某某未发出解除通知、以起诉方式主张解除，其当庭明确主张解除的时间为2024年11月28日，故合同自该日解除。大庆合同解除纠纷律师张宸源在代理中准确把握了合同解除权行使的程序要点，使解除时点得以清晰固定。

关于损失赔偿，法院依据《民法典》第五百六十六条第一款，判令某置业公司返还购房款270万元及利息（按一年期LPR自2023年4月29日计算至付清之日），李某某返还房屋；装修款140,000元、契税49,541.29元、维修资金5,293元、购买装修物品费用71,400元合计266,234.29元，均有票据或转账记录佐证且经现场勘查核实，法院予以支持。对于李某某主张的254,900元自行维修费用，法院认为其与该物资经销处协商退款事宜尚未完毕、损失尚未确定，可在解决后另行主张，本案未予处理。

最终判决：一、案涉《商品房买卖合同》于2024年11月28日解除；二、某置业公司返还购房款270万元及利息；三、李某某返还房屋；四、某置业公司赔偿装修款、契税、维修资金、物品费合计266,234.29元；五、驳回其他诉讼请求。案件受理费36,839元，由李某某负担7,737元，某置业公司负担29,102元。

五、案件启示与律师提醒

收房后发现质量问题的购房者，务必在保修期内以可留痕的方式向开发商发出书面维修通知并完整保存记录——这是后续主张自行维修费用乃至解除合同的基础证据。本案中，李某某2023年9月5日首次微信告知漏水的记录，成为法院认定开发商怠于履行保修义务的关键起点。黑龙江镜丰律师事务所张宸源律师执业5年，长期深耕合同纠纷与民商事诉讼，在本案中展现出对商品房买卖合同解除条件的体系化把握：从漏水事实的持续取证、自行维修的合法性论证，到解除权行使时点的程序固定，每一步均围绕《民法典》第五百六十三条与商品房买卖合同司法解释第十条的构成要件展开。大庆合同解除纠纷律师张宸源提醒，房屋漏水类纠纷中，购房者常忽略三个要点：其一，保修期内通知须留存送达证据，微信记录需保留原始载体；其二，自行委托维修应选择具备相应资质的机构并索要正规发票，否则维修费用可能因损失无法确定而需另案主张；其三，以起诉方式主张解除合同的，解除时点以当庭明确主张之日为准，代理律师需在庭审中清晰固定该时间节点。张宸源律师同时担任大庆御桥高级中学法治副校长及多家企业法律顾问，在合同纠纷、交通事故责任纠纷及涉外民商事领域均有实务积累，其代理风格注重证据链的闭环构建与程序节点的精准控制。对于遭遇房屋质量问题的购房者而言，及时咨询专业律师、系统梳理保修通知与维修记录，是避免陷入“修不好也退不了”僵局的有效路径。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。