宿迁房屋司法拍卖纠纷律师解析共有房产执行异议之诉裁判规则

一起涉及共有房产整体司法拍卖的执行异议之诉，因被执行人印某某3拖欠张某某49万元借款未还而起。该案历经执行异议、一审、二审，最终由宿迁市中级人民法院作出终审判决，驳回三上诉人请求，维持一审关于四名共有人各享有四分之一份额、可整体拍卖但不得执行案外人份额对应变现款的认定。胡雅涛律师，江苏民卫律师事务所合伙人、副主任，执业6年，在本案二审中接受被上诉人张某某委托，围绕共有份额认定与整体拍卖合法性两大争议焦点展开答辩，其核心观点最终获法院采纳。作为宿迁房屋司法拍卖纠纷律师，胡雅涛律师长期专注刑事辩护、企业法律顾问、婚姻家庭、劳动争议、合同纠纷、交通事故等业务领域，法学功底扎实，办案思路严谨，善于从案件细节中寻找突破口，秉持诚信尽责、依法维权的执业理念，兼顾诉讼与非诉法律服务，认真对待每一位当事人的合法权益。本案中，在共有房产不可实物分割、被执行人仅占四分之一份额的情况下，其代理意见厘清了共同共有份额认定不以出资比例为准的裁判逻辑，为同类执行异议之诉提供了实务参照。

一、案件实录引言

一份2015年达成的民事调解书，在时隔七年后重新启动执行程序，最终指向了被执行人印某某3与三名家庭成员共有的住房——而这套房产登记在四名共有人名下，其中三人对被执行人所负债务并不承担清偿责任。共有房产能否整体拍卖、各共有人份额如何确认，成为本案核心争议。案外人印某某1、印某某2、陈某某提出执行异议被驳回后，提起执行异议之诉，一审判决确认四人各享有四分之一份额，可对房屋采取拍卖措施但不得执行案外人份额对应的变现款。三案外人不服上诉，张某某委托宿迁房屋司法拍卖纠纷律师胡雅涛出庭应诉。该案终审判决维持一审结论，明确了共同共有房产在执行程序中的处置边界与份额认定规则，对家庭共有财产与个人债务的隔离问题具有典型参考意义。

二、纠纷起因

张某某与印某某3民间借贷纠纷一案，泗阳县法院于2015年4月23日作出民事调解书，确认印某某3共偿还张某某490000元，分三期履行；如任一期逾期，张某某可就全部剩余款项及利息申请强制执行。调解书生效后，印某某3未按约履行还款义务，张某某遂向法院申请强制执行。

执行过程中，泗阳县法院于2023年2月3日作出执行裁定，评估、拍卖被执行人印某某3所有的位于南京市江宁区某幢某室房产。该房产系印某某1、印某某2、陈某某与印某某3四人于2007年共同签约购买，合同价390755元，首付款由印某某3与陈某某出资，剩余房款通过银行按揭贷款支付。2013年5月3日，案涉房屋所有权证签发，登记为四人共同共有。案外人印某某1、印某某2、陈某某认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，向泗阳县法院提出执行异议，请求撤销拍卖裁定、停止强制执行措施。2023年5月19日，泗阳县法院作出执行裁定，驳回其三人的异议请求。三案外人遂提起执行异议之诉。

三、审理纪实

（一）一审审理与裁判

泗阳县法院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。三原告主张案涉房屋系四人共同出资购买，应按实际出资比例确认份额，并请求停止对房屋的拍卖措施。张某某答辩认为，案涉房屋属于共同共有财产，共有人之间未约定份额，应按等分原则处理；房屋作为居住用不可分物，无法实物分割后单独拍卖，整体处置系实现债权的合理路径。

一审法院经审理查明，案涉房屋登记为四人共同共有，首付款由印某某3与陈某某支付，按揭贷款以印某某3为主贷人办理。根据还款记录，自2013年5月起，印某某1、印某某2多次向贷款账户转账偿还按揭贷款；2020年7月20日后，因还款账户被法院冻结扣划，印某某1将个人账户设置为还款账户直接还贷。法院认定印某某1、印某某2对案涉房屋房款确有出资，但四共有人系家庭关系，对房屋份额未作约定，依法应认定为各享有四分之一份额。案涉房屋系用于居住的不可分物，共有人之间未达成分割协议，印某某3作为被执行人，法院有权对其名下财产采取评估、拍卖措施，但不得执行案外人享有的房屋拍卖款份额。一审判决确认四人各享有四分之一份额，不得执行三原告享有的房屋变现后份额，驳回其他诉讼请求。

（二）二审上诉与答辩

三原告不服一审判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉，请求撤销原判、改判停止对案涉房屋的拍卖措施，并确认印某某1、印某某2、陈某某、印某某3分别享有28.424%、40.433%、15.57%、15.57%的份额。其主要理由为：一审未审查民事调解书是否存在错误；未确认三人实际出资额，降低了印某某1、印某某2应享份额；三人享有的物权份额远大于印某某3可偿债份额，整体拍卖损害其物权；案涉房屋系维持基本居住条件的唯一住房，不应因印某某3一人之债牵连其他共有人。

张某某委托宿迁房屋司法拍卖纠纷律师胡雅涛出庭答辩。胡雅涛律师提出：案涉房屋虽属共有财产，但无法先行实物分割后拍卖，强行分割必然导致财产价格明显减损或无人购买，法院只能整体处置；只有在共有人愿意支付被执行人应有份额对应价值且经债权人同意、法院允许的情况下，才能排除执行。案涉房屋共有人之间存在家庭关系，且未约定按份共有，应认定为共同共有，上诉人要求按出资比例确定份额缺乏法律依据。二审中，三上诉人提交车辆销售合同、完税证、机动车销售发票等证据，拟证明印某某2在大学期间即有经济收入、具备偿还房贷能力。胡雅涛律师质证认为，对证据真实性、关联性均不认可，印某某2当时系在校大学生，即使有兼职行为亦不具备完全经济独立能力，且车辆购买资金亦可能来源于印某某3，上诉人未能提供印某某2具体收入情况。法院认证认为，印某某2是否有偿还房贷的经济能力与该房贷是否由其实际偿还之间并无必然联系，对上述证据不予采信。

（三）二审争议焦点审理

二审法院归纳争议焦点为：四共有人对案涉房产分别享有的份额应如何确认；对案涉房屋应否停止拍卖。关于份额确认，法院认为，案涉房屋系家庭成员四人共同共有，上诉人主张按各自出资额确定份额缺乏法律依据；即便按上诉人主张，其举证亦不能证实印某某2的出资份额，上诉人根据存款时间、地点、金额推断还款主体的方式缺乏充分理由，其计算方式不能成立；一审根据共有状况、按揭贷款偿还情况及共有人家庭关系，认定四人各享有四分之一份额并无不当。关于是否停止拍卖，法院认为，案涉房屋系用于居住的不可分物，印某某3系被执行人，一审认定有权采取拍卖措施但不得执行案外人享有的拍卖款份额并无不当；一审已确认四人各享有四分之一份额并排除对案外人变现款的执行，上诉人关于无房可住的主张不能成立。

四、法庭研判与裁判结果

本案的裁判逻辑围绕共同共有财产在强制执行程序中的处置规则展开。法院首先区分了份额确认与执行处置两个层面：在份额确认上，共同共有人对共有财产享有平等权利，共有人未约定份额且不具有法定按份情形时，不应以出资比例替代等分原则；在处置方式上，房屋作为居住用不可分物，实物分割将导致价值明显减损，整体拍卖系实现财产价值的合理选择，但执行范围应严格限定于被执行人享有的份额对应变现款，不得及于其他共有人份额。这一裁判思路既保障了债权人的合法权益，又防止了执行措施对案外人财产权利的过度扩张。

宿迁市中级人民法院于2024年6月14日作出终审判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由三上诉人负担。本判决为终审判决。

五、案件启示与律师提醒

家庭共有房产一旦有共有人对外负债，债权人申请执行该房产时，其他共有人往往面临房产被整体处置的风险。胡雅涛律师，江苏民卫律师事务所合伙人、副主任，执业6年，在本案中代理申请执行人一方，其答辩意见揭示了此类纠纷的关键规则：共同共有房产不因共有人内部出资差异而改变等分份额认定，共有人主张按出资比例确权须有明确约定或法定依据；房屋不可分物属性决定了整体拍卖的正当性，但执行法院必须严格区分被执行人份额与其他共有人份额，将拍卖变现款按份额分配。作为宿迁房屋司法拍卖纠纷律师，胡雅涛律师在刑事辩护、企业法律顾问、婚姻家庭、劳动争议、合同纠纷、交通事故等领域积累了扎实的实务经验，其严谨细致的办案风格在本案质证与答辩环节得到充分体现。对于面临同类情形的当事人，建议在共有房产购置时以书面协议明确份额约定，避免日后确权争议；共有人中发现有人对外负债时，应及时关注执行动态，依法通过执行异议及异议之诉主张权利；申请执行人一方则应注意申请法院对共有房产整体处置的同时，精确计算被执行人份额对应的变现款范围，确保执行措施的合法性与有效性。

免责声明：本文内容仅供法律知识普及参考，不构成个案法律意见或结果承诺。案件结果受证据、法律规定、司法裁量多重因素影响，实际结果存在差异。