花旗重磅研判：2027年中国二手房将创历史新高，房价正式迎来拐点

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花旗日前发了份研报，在地产圈刷屏了。

作为首家拿到中国证券投资咨询牌照的外资银行，这份报告的分量不轻。花旗判断：2027年中国新房加二手房成交总量维持约13亿平方米，其中二手房销售额7.7万亿元、成交面积6.93亿平方米，占住宅销售总额58%，创历史新高。二手房价的修复，由上海、深圳、北京带动。

一句话：花旗认为，2027年核心城市房价正式迎来拐点。

这个判断靠谱吗？拆开看。

先说58%这个数字。

据住建部数据，全国二手房交易占比从2020年的27%升到2025年的46%，年均提升近4个百分点。2026年前8个月已经到52%，正式超过新房。从52%到58%，1年提6个百分点，和近年节奏一致，一点不激进。

放到全球看更清楚。美国二手房成交占比约90%，日本65%到70%，英德法普遍70%到80%，韩国也超65%。我们用6年走完了从27%到52%的跨越，58%只是存量时代的起步台阶，离成熟市场还有距离。

再看供给端。据国家统计局数据，1到9月新开工面积3.4亿平方米，同比下降24.9%，连续第5年两位数下滑，较2021年高点累计降幅超77%。叠加828现房销售制度把回款周期拉长2到3年，克而瑞测算2027年全国新房可售面积比2024年高点少约30%。

新房少卖的面积，只能靠二手房补。每年1100多万对新婚、约1500万新市民进城，支撑12到13亿平方米的成交铁底。花旗测算2027年二手房面积6.93亿平方米、同比增5%，正好接住这个缺口。

花旗研报里有句话很准：买家更倾向二手住房，因为定价由市场主导、随时可入住、产品确定性高。经过5年调整，购房者从"买新不买旧"转向"安全优先"。二手房价格透明、同小区历史成交可查、即买即住、配套成熟，这些优势正在不可逆地改变家庭选择。

对刚需和改善家庭，这意味着选择方向已经变了：地段成熟、配套兑现的次新二手房，比远郊新区期房更值得优先看。

再说2027年这个时间点。

宏观政策从落地到见效通常有6到12个月传导期。这一轮重磅政策集中在2026年下半年：8月28日现房销售制度、9月20日公积金全国互认、10月1日购房贴息。按历史规律，效果会在2027年二季度前后集中释放。

上海已经跑通了路径。2026年9月成为全国首个二手房价格同比转正的城市，连续8个月环比上涨，议价空间从年初5%到7%收窄到2%到3%。北京、深圳已经连续7个月环比上涨，按上海"量稳8个月→价稳→同比转正"的节奏推算，机构预判京沪深2027年年中前后集体转正，广州年底跟进。

对刚需家庭，上海路径给了一个可参照的样本：成交站稳、挂牌回落、让价空间收窄，3个信号齐了再出手，不必被短期波动牵着走。

库存也在配合。据国家统计局数据，9月末全国新建商品房待售面积7.48亿平方米，较2月高点连续7个月下降。二手房端，上海挂牌量从年初34万套降到28.8万套，北京从2月高点连降7个月少了2.5万套，杭州较历史高点降39%。重点城市新增挂牌量5月同比降41%，恐慌性抛售基本结束。

不止花旗一家给出积极判断。

摩根士丹利2026年7月研报判断，这轮6年下行，较猛烈的阶段已经走完，一线先出价格拐点。高盛9月把中国房地产评级上调至"增持"，预判2027年一线房价同比涨2%到4%。瑞银判断2027年全国销售面积企稳、一线和强二线价格转正。野村从偏空转成预判核心城市涨1%到3%。

国内这边，中信证券10月研报标题直接写"积极迎接房地产新周期"；中金判断今明2年主要城市陆续企稳拐点；华泰、申万宏源同步给出积极判断。专家层面，马光远多次公开表示底部非常接近，李迅雷认为核心城市估值已回到合理区间，贾康判断2027年是新周期起点。

国际地产服务商也在动。世邦魏理仕判断北上广深核心区优质资产2027年将迎来3%到5%的估值修复；仲量联行数据显示，2026年三季度核心城市大宗不动产交易额同比增长23%，机构投资者真金白银加仓。黑石、凯德、博枫已经在上海、北京核心区收购商业地产。

国际投行、国内券商、学界专家，3种身份、3套数据，得出同一个结论。这种跨市场共识，比单一机构喊话更有分量。

当然，拐点不是快牛。

花旗、大摩、高盛的涨幅预测都在年均3%到5%，和GDP、居民收入增速大致匹配。一线核心区率先修复，强二线梯度跟进，远郊和弱三四线还要磨底。这是温和、分层、缓慢的修复，不是2015年那种1年涨50%的行情。

对准备买房的家庭来说，这个信号的实际意义是：核心城市通勤便利、配套成熟、总价可控的房源，低首付、低利率、有贴息的窗口还在，但议价空间在收窄。不必追高，也不必死等"再跌20%"。改善家庭"卖旧买新"个税退税延续到2027年底，置换成本在下降，可以先把旧房挂牌价谈实、锁定买家，再选目标房。在自己能力范围内选对房子，才是真正握在手里的底气。

全球资本见过几十个国家的楼市周期，当它们集体把目光放回中国核心城市的时候，说明这一轮调整的风险出清，真的接近尾声了。

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