申观察｜上海超大社区两年更换424台电梯，带来哪些基层治理启示？

“幸福感！”谈起更梯后的感受，上海康城山林道84号楼组长徐凤兰脱口而出。楼里那台运行了20多年的老电梯终于“退休”，新电梯亮堂、顺畅，她和邻居们每天上下楼，也多了一份安心。

2024年，住宅老旧电梯更新改造被纳入超长期特别国债支持范围。国补降低了更梯的经济门槛，也让更新需求集中释放。在上海单体最大的社区上海康城，近两年更梯数量达到惊人的424台：去年完成161台，今年计划再更换263台。

半年来，本报记者多次走进康城，旁听启动会，蹲守拆装现场，跟随安全检查，也聆听不同楼栋居民讲述更梯前后的经历。我们观察这一城市更新进程中的典型案例，并试图解码：数百台电梯集中更新，这个超大社区如何应对接踵而来的难题？哪些做法可以参考？

上海康城有286栋楼。新民晚报 陈梦泽 摄影（下同）

要更梯吗？楼里的意见先谈拢

山林道84号楼，是去年康城第一批享受国补更梯的楼栋。楼组长徐凤兰告诉记者，最初征询意见时，有邻居的第一反应是：“出钱不干的哦！”

可老电梯故障越来越多，徐凤兰自己也被关过：“那天我乘电梯到了1楼，门却怎么也打不开，里面又没有手机信号，真是干着急。”几分钟后，她才得以脱困。

想更梯，又担心费用；继续用，又难免提心吊胆。84号楼的纠结，也是不少居民的普遍心态。

闵行区莘庄镇社工办（房管）加梯条线负责人蒋旭辉介绍，每栋楼的维修资金余额不同，居民的顾虑也不一样。更梯前，先要摸清底数。

康城的不少电梯已经使用超20年。

2025年初，莘庄镇社工办（房管）发出1400多份问卷，以“一梯一卷”的方式主要厘清两个问题：有国补，是否同意更换电梯？如果维修资金不足，业主是否愿意自筹差额？

随后，莘庄镇《更梯工作指导手册》《补贴申请指导手册》也制作发放，让大家对更梯流程更加明晰。去年8月，在康城社区党委牵头下，居委会、业委会、物业等共同召集楼组长开会，解释国补政策和维修资金的使用办法，再由楼组长向居民说明。

康城道70号楼组长孙富菊已78岁，但反应迅速：“还在开会的时候，我就在楼道群里把政策告诉了大家，回去以后马上扫楼，当天就全票通过！大家都一致同意要更换电梯。”

徐凤兰所在的84号楼，邻居们也达成共识：“原来不仅用维修资金，还有国家补贴！大家慢慢接受了。”

6月24日，上海康城召开今年的国补更梯启动会。会上，镇社工办（房管）、居委、业委、物业、电梯企业等多方到场，沟通更梯事宜。

有了国补，重新算清这笔账

电梯是住宅共用设备，更新费用由相关业主共同承担。蒋旭辉说，有了国补，这笔账有了新的算法：电梯更新后，补贴将拨入楼栋维修资金账户，减轻业主负担。但眼下的费用如何支付，仍需逐栋落实。

康城第五届业委会委员夏文龙介绍，业委会经过多轮谈判、实地考察等，争取到更优惠的新梯价格，降低楼栋的支出。如果维修资金足够，居民就不必另掏现金。

价格“砍”下来，补贴也要办妥。每台电梯都有自己的“身份证”，需要与地址、设备信息逐一对应。“一梯一档”是否准确齐全，关系到补贴能否落实，背后是大量细碎且不能出错的工作。

物业工作人员辟出一间会议室，整理更梯国补材料。

招商物业上海康城项目经理高华元介绍，去年起物业成立了康城更梯小组，安排专人准备材料，一间会议室也变成了更梯材料工作间。“去年每台电梯都要准备一式三份的申报材料，逐一核对品牌、编号，再整理、复印、归档。”忙起来，工作人员甚至在周末加班到深夜，“担心哪个数字填错，影响国补申领，所以格外仔细，堪比‘高考’。”

材料递上去，高华元还惦记着审批进度和资金到账。“接到消息说通过了，我们都松了一口气。”到了补贴可以支取时，她又赶紧提醒同事：“快看看到账没有，赶在银行下班前把手续办好。”

政策有调整，解释工作也要跟上。蒋旭辉介绍，今年换梯国补由去年的每台统一补贴15万元，调整为按电梯层（站）数分档补贴：9层及以下每台10万元，10至18层每台15万元，19层及以上每台20万元。“补贴标准有所变化，但没有因此引发居民矛盾，背后是康城扎实细致的前期沟通工作。”

可以说，这是一场多方协同的“接力”：镇里统筹协调，社区党委、居委会组织沟通，业委会代表业主议价、把关，物业承接具体事务，楼组长将政策和方案送到每一户，由居民共同作出决定。

密集开工，社区不能变成“大工地”

前期准备工作告一段落，到了正式开工，又有不少难题。换一台电梯，材料会占用空间，拆装会影响生活。在拥有近4万居民、286栋楼的上海康城，这些不便也被成倍放大。

6月24日，在今年的国补更梯启动会上，业主代表张海琴提出：“我们希望临近楼栋能够错开工期。”理由很简单，几栋楼同时开工，就可能直接挤占一片停车空间。

电梯材料堆放是一个不小的难题。

每台电梯更换周期约45天。集中施工阶段，如何避免社区变成“大工地”？协调例会每周召开，工程分区域、分批次、分楼栋，按序推进。蒋旭辉手机上还有一张每日更新的大表格，划分十个节点，以不同颜色标注，让数百台电梯的施工进度一目了然。

7月23日，山林道93号拆梯现场，工人用切割设备把沉重的旧轿厢分成几块，再一点点往外搬。三菱电梯现场拆梯负责人马肖肖说，拆梯一般需要6个人、耗费大半天，像“蚂蚁搬家”。

拆梯阶段，工作人员将电梯分割成数块，一点点往外搬。

8月，记者在施工现场见到装梯师傅张玉肖。时值酷暑，他身着反光背心，满头大汗。“一台电梯有几千个零部件，拼装至少需要15天，少一颗螺丝都拼不出。”他说。

工期要抓紧，居民的作息也要顾及。三菱电梯项目督导陈翔介绍：“大噪音工序尽量避开居民休息时段，早上8时后、下午2时后再施工。”施工跨越汛期、暑假，材料要铺好防雨布、现场拉起围挡，尤其要防止儿童误入。

安装阶段，工人抓紧拼装新梯。

因为施工量大，电梯企业专门安排了安全员储云江常驻康城。“刚来时，有导航也分不清东西南北。”储云江说，几天后他把小区摸熟了，巡视点位也更有效率，“一天走下来，常有两万步。”

相关部门也时不时抽查。8月，记者跟随一次安全检查，莘庄镇社工办（房管）、镇城运中心安监所、镇市场所等工作人员以“四不两直”方式走进点位，查看安全协议、灭火器、施工防护等情况。物业安全总监张冬则时常骑着小电驴来回跑。进度与安全，在一趟趟巡查中得以保障。

多单位联合开展安全检查。

停梯之后，携手共度暂时的不便

同样约45天的更梯周期，在不同楼栋有着不同的分量。

单梯楼栋，更梯时最难。山林道54号居民潘乃健住在顶层11楼，电梯停运时，他咬咬牙给自己定下爬楼的目标：“只允许慢，不允许停。”如今小区里大规模更梯，他积极建言：“单梯楼栋一台电梯停下来，影响就是100%。因此，一定要衔接好各环节工作，尽量缩短周期，要把好事做好。”

大家想了不少办法。康城道70号也是单梯楼，孙富菊在中间楼层放了椅子，方便大家歇脚。这栋楼原计划施工45天，实际31天完工。

居民乘坐旧电梯。

“夏天居民爬楼梯吃不消，所以单梯楼栋的工期尽量排在较凉爽的秋季。”高华元介绍，停梯后，物业为行动不便的居民提送生活用品上楼，比如扛行李、搬水等，还有陪同就医等服务。

双梯楼也有难处。维园道33号去年因意见不统一错过更新，今年完成征询，却偏偏在更梯前夕碰上两台旧梯同时故障。“有人从14楼下楼上班，发现车钥匙没带，只得再爬上去，下来时满头大汗。”楼组长陈曼娟回忆，有一次电梯抢修持续到深夜，井道里照明不足，她跑到6楼居民家借来大型照明灯。“居委干部、业委会、物业管家和保安队长都赶来了，大家一起守到凌晨。”

山林道64号则遇到了早晚高峰乘梯矛盾，楼组长张文晔便号召老年居民尽量错峰，给赶着上班上学的人让出时间。

居民高兴地走进敞亮的新电梯。

更梯过程中，总会遇到一些问题。关键在于，问题如何协调解决，居民诉求能否得到积极回应，大家能否彼此理解、相互包容，共同度过这一段暂时的不便。

施工完成后，还需按规定接受相关机构的监督检验。同时，业委会代表夏文龙也逐台走进新梯，一次次走进新梯。“看电梯是否抖动、关门有没有异响、轿厢是否有划痕、门口地面是否平整，有问题就要求整改。”他说，“就像是自己家装修一样，甚至更严格，因为这关系到整栋楼的居民，不允许出差错。”

康城的更梯工程，还在继续。

这是上海城市更新进程中的一个特别的缩影。

验收阶段，工作人员观察电梯井内安装情况。

记者手记

国补政策，让原本分散、迟疑的更梯需求集中释放，也把一道城市更新的考题摆到了社区面前。

数百台电梯分批更新，噪音粉尘、材料堆放、车位挤占、出行受阻，难题接踵而至。在上海康城，政府部门主动跨前，“三驾马车”顺畅运行，把政策指导、流程衔接和安全监管做扎实，为如此规模的集中更梯提供了有力支撑，也让居民自治有了更充分的条件。今年康城要更梯263台，比去年大幅增加100多台，越来越多居民从观望转向参与，也折射出前期工作积累的信任。

康城更梯总体平稳推进，并不意味着没有矛盾。从春天采访到秋天，我们听到过费用上的犹豫、施工中的“吐槽”，也看到了问题怎样被一点点解决。新电梯的便利尚未到来，施工的不便往往先行一步。这段过渡期如何安排、居民的困难是否有人及时回应，直接影响着大家对更梯工程的感受。

1400多份调查问卷、密密麻麻的进度表格、楼梯间供人歇脚的一把椅子、为居民扛行李的工作人员……更梯工程的顺利推进，离不开这些细微处的用心。把这次实践中行之有效的办法留下来、用下去，下一批居民面对更新时，就能少一些焦虑，多一些把握。

原标题：《申观察｜上海超大社区两年更换424台电梯，带来哪些基层治理启示？》