北京
经济适用房没满五年就离婚，法院为什么只判了居住
政策性住房的分割，常让人误以为和商品房一样。赵女士与丈夫以家庭为单位申请了一套经济适用房，交房入住后办下产权证，证上明确注明五年内不得上市交易。感情破裂起诉离婚时，这套房屋成了最大的争点。
赵女士要求房屋归自己，由她继续还贷并给对方补偿；丈夫也要求取得房屋，理由是首付由其父母出资。法院审理后判决房屋由赵女士居住使用，贷款由她继续偿还，权属与折价问题待限制上市期满后另行处理。判决下来，双方都觉得没有彻底解决。
一、限制期内为什么判不了所有权
依据《民法典》相关规定，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成的由法院根据财产的具体情况判决。经济适用房在限制上市期内不能上市交易，如果判决房屋归一方所有、由其支付折价款，实际上等于变相突破政策限制，执行环节也过不了过户这一关。
因此法院多采取折中方式：判归一方居住使用，剩余贷款由其偿还，另一方的份额待限制期满、可以上市交易时再行主张。也有法院判决房屋归申请家庭中的主申请人使用，另一方获得适当的经济帮助。这类判决不妨碍日后再次起诉分割，但要把判决文书保存好，它是期满后重新主张的依据。
二、两起案件，隔着一个五年
朝阳那起案件，经济适用房取得产权证未满五年，双方都要求取得房屋。法院判决房屋由抚养子女的一方居住使用，贷款由其偿还，并明确限制期满后可另行主张分割。
丰台另一起案件，限制上市期届满后当事人再次起诉要求分割，法院按房屋现值判令取得方支付折价款。同一套房屋，第一次起诉只拿到居住，第二次起诉才拿到钱。
大兴还有一起案件，双方均要求取得经济适用房，法院认为限制期内不宜判决所有权变动，同样判归一方使用。三个案子的信号一致：政策限制没有解除之前，法院不会去动所有权。
三、三个容易被忽略的细节
父母出的首付，性质要先说清。父母为子女购房出资，没有明确约定为借款的，通常视为对子女一方的赠与；经济适用房以家庭为单位申请，父母如果也是申请家庭成员，对房屋享有相应权益，分割时应当考虑。仅有转账记录、没有借条和其他佐证的，主张借款较难成立。
月供与征信要提前安排。房屋判归一方居住使用的，剩余贷款对应的债务仍属夫妻共同债务，银行可以向双方主张。另一方在离婚后被追偿的，可以依据判决或协议向居住方追偿。想彻底切断关系，可在期满办理过户时与银行协商变更借款人。
份额比例最好一并确认。只在判决中处理居住使用、不确认份额的，日后容易就比例再生争议。可以在离婚诉讼中一并请求确认各自份额，仅把折价款的支付时间留到期满之后。
四、现在能做的几件事
先看产权证与购房合同：有没有注明五年内不得上市、有没有关于转让的约定、当地政策对上市条件有何要求。这三项决定了现在能主张到什么程度。
把出资与还贷记录分开整理：首付从谁的账户出、父母的钱有没有书面说明、月供由谁在还、还剩多少本金。这些数字直接决定折价款的基数。
如果一方在限制期内擅自出售房屋，另一方可以主张转让无效，或者要求提前分割。发现挂牌、网签的迹象，应尽早申请财产保全，锁定登记状态。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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