北京
贷款晚批两个月，卖方解约还要没收二十万定金，合理吗
贷款能不能按时批下来，买方往往控制不了。陈先生买下一套二手房，合同约定三月底前付清全款，逾期超过十五日卖方有权解约并没收定金。他按中介建议申请商业贷款，银行审批进度比预期慢，直到五月底才放款。
四月中旬，卖方发来解约函，声明合同解除、二十万元定金不予退还，随后把房屋另挂出售。陈先生认为贷款迟延是银行原因，自己一直在配合办理，不该承担全部后果。
一、先看条款，再看履行，最后看程序
依据《民法典》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。买方的主要义务是按期付款，贷款只是筹款方式，银行审批慢不构成免责事由。
但合同如果约定贷款未获批可以顺延，或者约定以银行放款为准，买方在顺延期内付款的，不构成违约。买方能够证明自己及时提交材料、配合面签，迟延完全由银行或者中介造成，法院可能在责任分配上酌情减轻。
还要看卖方解约前有没有书面催告并给予合理期限。未经催告直接发解约函，解除的效力容易被否定。这一层程序常被忽略，却是很多案件的转折点。
二、两起案件，差别在有没有催告与损失
朝阳那起案件，买方贷款迟延两个月，卖方直接解约。法院认为卖方未催告、房屋已涨价未产生实际损失，判令合同继续履行。
海淀另一起案件，买方无正当理由逾期付款超过约定期限，法院认定构成违约，卖方解除合同有效，定金不予返还。
通州还有一起案件，卖方主张定金与违约金共计四十万元，法院按实际损失调整为十五万元。约定数额明显超过损失的，违约方可以请求调整。
三、三个容易被忽略的细节
定金与违约金不能同时主张。依据《民法典》相关规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。选择权在守约方，选定之后不能再就另一项主张。
定金数额可以调。房屋买卖的损失通常体现为差价，卖方解约后以更高价格另售的，实际并无损失，此时主张高额定金难以获得支持。买方作为违约方，也可以主动请求调低，提交同小区成交价、另售合同等材料证明对方没有损失。
中介的责任要看有没有过错。明知买方贷款条件不足仍促成签约，或者对批贷时间作出不实承诺的，买方可以就其损失向中介主张赔偿。这类请求通常与房屋买卖纠纷分开处理，可以另案起诉。
四、现在能做的几件事
把履约痕迹留全：贷款申请材料提交时间、面签记录、补交资料的往来、银行出具的审批进度证明。能证明迟延由银行造成、与自己无关，责任分配才有空间。
收到解约函不要置之不理。书面回函说明迟延原因与付款安排，同时明确表示继续履行，避免被认定为自己也同意解除。
核对定金条款与实际损失：房屋是否已经另售、另售价与原合同价差多少。差价越小，对方主张没收定金的理由越弱。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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