季报解码 | 中海把筹码押在核心城市 一年间均价增三成

观点网 10月28日午间，中国海外发展（00688.HK）发布2026年第三季度业务回顾、经营情况及财务表现公告。

三页纸，能读的只有数字本身，而把两组数字并排放，会出现一处反差。前九月合约物业销售额1810.4亿元，同比上升6.2%；相应销售面积612万平方米，同比下降19.2%。

同期，全国新建商品房销售额5.38万亿元，同比下降13.9%；销售面积5.65亿平方米，同比下降13.2%。中海的销售额逆着大市微增，面积却比市场跌得更多。

价量剪刀差，越拉越陡

据中海公告数据测算，2026年前九月合约销售均价约2.96万元/平方米，2025年同期约2.25万元/平方米，一年之间增长三成。

单季度的分化更陡：第三季度合约销售额466.8亿元，同比下降约7.3%；销售面积162.1万平方米，同比下降约34.2%；单季均价升至约2.88万元/平方米，上年同期约2.04万元/平方米。

数据来源：中国海外发展季度业务回顾公告，均价据公告销售额与销售面积测算

单价的抬升来自结构换血，并非普遍涨价。该公司在公告里的表述是，持续聚焦安全性、确定性更高的一线城市，同时抓住其他重点城市的“结构性机会”。

今年上半年，香港销售创出历史新高，北京、上海、深圳三城销售均超百亿元。到第三季度，公司对市场的判断收敛为八个字：局部企稳、市场分化。改善需求持续释放，核心区域市场“进一步企稳向好”。这句话的背面，是核心区域之外仍在调整的那部分市场。

国家统计局的数据显示，9月一线城市新建商品住宅价格环比已连续为正，同比降幅收窄至0.5%；二线、三线新房价格同比仍分别下跌2.4%和3.9%。

放到同业里看，这种取舍更明显。据各公司公告，前九月保利发展签约1812.37亿元、中国海外发展1810.35亿元，两者相差约2亿元；华润置地1646亿元，绿城中国与招商蛇口分别为1421亿元和1400.93亿元。头部之间的差距已被压缩到个位数百分比。但同为1800亿元量级，中海的销售面积比保利少约263万平方米，对应均价约2.96万元/平方米，保利约2.07万元/平方米。

剪刀差的另一面是，销售面积降幅接近两成，当期去化流量的收缩快于金额，四季度推货节奏将直接决定全年能否守住正增长。前三季度1810.4亿元，相当于2025年全年2512.31亿元的72.1%，最后三个月的压力并不轻。

收入端是这份公告最亮的一行。第三季度收入328亿元，同比增长约65.8%；经营溢利19.5亿元，同比增长约89.3%。前三季度收入1304亿元、经营溢利144.9亿元，同比分别增长约26.6%和10.2%。

收入跑得比销售快，说明钱主要来自结转，不是当期去化提速。开发结算通常滞后销售两三年，进入报表的这些收入，对应的是2023年至2024年那批已售未结资源，也把那个阶段的土地成本和售价压力一并带了进来。

前三季度经营溢利率11.11%，较上年同期的12.77%回落1.7个百分点。上半年毛利率16.1%，较上年同期17.4%再降1.3个百分点；对应股东应占溢利70.3亿元，同比下降18.24%，核心股东应占溢利79.3亿元。

收入放量、利润率磨底，这是眼下多数房企共同的报表形态，中海的差别只在于降幅更缓、底子更厚。

数据来源：中国海外发展2025年、2026年第三季度业务回顾公告

492亿元补仓，与向下走的负债曲线

只看上半年的投资节奏，中海像在“收手”--上半年仅在内地8个城市及香港新增9幅地块，总地价78.6亿元，权益地价76.6亿元。第三季度完全换了步频，在内地7个城市及香港新增14幅土地，新增土地储备总建筑面积216万平方米，权益建筑面积198万平方米，总地价492.2亿元，权益地价484.9亿元。

值得留意的是，权益地价占总地价的98.5%，说明这轮补仓基本以自主获取为主，少数股东分摊很轻，未来结算时归母利润的漏损更少。492.2亿元的总地价，相当于第三季度合约销售额466.8亿元的1.05倍，单季拿地强度高于当期销售回款。在土地市场普遍谨慎的时点，这是一次逆周期下注。

底气来自资产负债表。中海上半年末净借贷比率27.2%，较2025年末的34.2%下降7个百分点；有息负债较2025年末减少101.5亿元，经营性现金净流入285.2亿元。拉长时间看，这条曲线从2023年末的38.7%、2024年末的29.2%一路走低，三年腾出的杠杆空间，正是第三季度敢单季投出492亿元的由来。

公告对融资端的表述仍是一句“净借贷比率和融资成本维持于行业最低区间”，未给出最新数值；2025年末的平均融资成本为2.8%。

数据来源：中国海外发展年度业绩公告及2026年中期业绩公告

外部环境正在改写这门生意的规则。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，把预售条件推向主体结构封顶，并有力有序推行现房销售、实行主办银行制；9月29日，居民购房贷款贴息政策发布，对符合条件的首套住房贷款按本金给予年化1个百分点贴息，10月1日起实施。前者抬高周转门槛、考验自有资金，后者托底终端需求、利好核心城市的改善产品。

对中海这类杠杆低、现金厚的企业，制度收紧是相对优势；但也意味着，492亿元的补仓要更快转成明年的可售货值，否则资金效率会被更长的现房周期拖住。

香港是这轮补仓中唯一的境外落点。公告称当地市场“继续保持活跃，进入平稳发展期”。香港差饷物业估价署的私人住宅售价指数8月环比微升0.06%，今年前八个月累计上涨6.98%，价格修复走在成交前面；但按揭成本仍在高位，香港金管局9月17日随美联储上调基本利率至4.25%，实际按揭利率高于3%，加杠杆空间有限。香港既是今年销售的增量来源，也是一个“价先于量”的观察样本。

对中海而言，2026年剩下的一个季度要同时完成两件事，既要把216万平方米的新增土储尽快转成明年的货，还要在面积下滑两成的情况下守住销售正增长。前者关乎2027年，后者关乎今年。

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