广东
文｜邓浩志
房地产行业规模会继续萎缩吗？
国家统计局数据显示：
1~9 月份，全国房地产开发投资同比下降 20.6%；其中，住宅投资下降 20.5%。
1~9 月份，住宅施工面积下降 13.2%。住宅新开工面积下降 25.4%。住宅竣工面积下降 26.6%。
1~9 月份，住宅销售面积下降 13.8%。住宅销售额下降 13.7%。
总体看，房地产行业下行趋势仍然明显，部分指标甚至略有加速下行的感觉。
最近一个多月，国家出台了一系列支持楼市政策，包括 828 房贷延长至 40 年，929 房贷贴息，还有主要领导讲话等，都是为了释放市场需求，争取房地产业尽快见底、企稳，因为只要房地产依然持续大幅萎缩，对周边行业、对传统经济都会造成持续的冲击。
但值得注意的是，近期两轮政策利好之后其实也带有利空的成分，这就是现房销售的推出。之前我们已经分析过现房销售对房企拿地积极性的挫伤。所以，即使利好政策能让购房需求释放，能让房价尽早见底，但却改不了房地产行业继续萎缩，甚至加速萎缩。
从消费者角度考虑，现房销售当然是必须推进的，但是否应该在目前形势下强行推进？又或者强推的过程中有无配套政策，以避免开发商不愿拿地，行业继续萎缩的情况？我认为，必须认真思考并推出有效的过渡性政策。但目前似乎看不到能够对冲现房销售带来的压力的政策。
截至目前，828 新政公布已经接近两个月，但公布地方落地政策的仅7 座一二线城市，部分省会城市、直辖市至今仍没有公布地方执行细则，可见地方在这个问题上所抱有的纠结心态。
目前比较确定的是，未来但凡主推现房销售的城市，房价明后年必定上涨，新房成交继续萎缩。不确定的是开发商拿地的积极性如何。尤其是对新地块出价的决心与信心。至于最终会导致房地产行业总规模多大的萎缩，还得看地方落地政策的严格程度。
住建部连续两日刊文定调：存量时代房地产仍是支柱产业
最近关于房地产业还有没有得做，成为业内讨论的焦点，主要集中在两方面：一是市场已经下行 5 年，还没见明显起色；二是现房销售政策或进一步压缩房地产及周边行业的生存空间等等。
10 月 21 日、22 日，住建部官网连续转载《中国建设报》两篇署名文章。清华大学房地产研究中心主任吴璟提出"存量见稳、重构见新"，指出四季度随着购房贷款贴息实施、销售制度改革地方细则陆续出台，市场有望延续趋稳态势，关键是"把政策支持转化为居民可感知的购房便利和负担减轻"。
国家发改委宏观院研究员刘琳则提出，房地产对宏观经济的贡献将从增量引擎为主转向存量提升为主，存量房产再交易、再装修将成为拉动住房消费的主要构成，城市更新中的城中村、危旧房、老旧小区改造将成为稳投资重要力量。
房地产行业从增量开发主导转入存量运营主导。
角色转变体现在几个方面：
贡献方式变化：从 "增量引擎为主" 转向 "存量提升为主"，存量房产的再交易、再装修将成为拉动住房消费的主要构成。
投资拉动变化：从仅靠增量建设，转向增量建设和参与城市更新并重，城中村、危旧房、老旧小区改造成为稳投资的重要力量。
发展逻辑变化：新房供给从 "预售回款高周转" 转向现房品质竞争，房企主动控制新增供给，购地重心聚焦核心城市、优质地块。
而我的看法是，房地产是跌了 5 年，但已经有点跌不下去的感觉，比如年初在没有利好的情况下市场明显复苏，说明人口规模和房屋折旧需求能让房地产业稳定在一定规模之内。而上面住建部的文章，也在强调这个观点并指出存量市场未来的方向与机遇在哪里。所以找准下一个风口可能才是重点。自怨自艾并不解决问题。
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