工程工期延误责任认定和违约金计算工程质量纠纷责任划分和赔偿标准工程转包分包合同效力与责任承担-郝小青律师

工程款没结清，承包人拿着抵账协议要求购房者腾房，法院：购房在先、占有在先，驳回！——浙江德凡律师事务所郝小青律师以案普法

本文核心争议点在于建设工程价款优先受偿权与购房者物权期待权的权利顺位、以房抵债协议的明确性要求及排除妨害的构成要件，请读者注意区分。

关键词：排除妨害 建设工程价款优先受偿权 以房抵债 购房者物权期待权 占有在先 表见代理 合理信赖 一房二卖 浙江德凡律师事务所

近日，黑龙江省鹤岗市中级人民法院审结一起排除妨害纠纷上诉案。某甲公司承包某乙公司开发的小区劳务施工，工程竣工后某乙公司尚欠工程款820万余元。2023年7月，双方签订《补充合同》，约定以小区多套房屋抵顶工程款，房源清单中列入案涉1201室。某甲公司起诉要求购房者冯某腾退该房屋，主张其享有建设工程价款优先受偿权。一审判决驳回，某甲公司不服上诉。二审法院经审理，认定冯某购房、付款、占有均在先，某甲公司抵账协议在后且约定笼统、未实际交付，判决驳回上诉，维持原判。浙江德凡律师事务所郝小青律师指出，本案对建设工程价款优先受偿权与购房者物权期待权的权利顺位、以房抵债协议的明确性要求及排除妨害的构成要件具有典型参考意义。

一、案情回顾：承包人持抵账协议要求购房者腾房

某乙公司开发绥滨县双星华府小区，2022年5月与某甲公司签订《建筑工程大清包合同书》，由某甲公司承包劳务施工，2023年6月竣工。双方核算总工程款1843万余元，已付1022万余元，尚欠820万余元。

2022年4月23日，冯某与周某甲签订《商品房销售合同》，购买双星华府3号楼3单元1201室，总价39万元。冯某按周某甲指示支付全部购房款，周某甲出具收款收据并交付房屋钥匙，冯某自2022年下半年起实际占有并装修入住。周某甲2022年期间实际负责小区售楼工作，但2020年9月已登记退出某乙公司，无公司书面售房授权。

2023年7月13日，在某政府工作组协调下，某甲公司与某乙公司签订《补充合同》，约定以小区多套房屋抵顶剩余工程款，房源清单中列入案涉1201室，但双方未针对该房屋签订单独抵账协议、未单独确认抵账作价、未办理房屋交付及网签备案手续。

某甲公司起诉要求冯某排除妨碍、腾退房屋，主张其对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权，冯某占有系基于无权处分人的私下交易，不能对抗其优先权。

二、法院审理：购房占有在先，抵账协议在后且约定笼统，驳回腾房请求

一审法院认为，排除妨害请求权成立须满足：请求权人系合法物权人或享有优先的物权期待权；被诉人存在无权占有、持续妨害行为；妨害行为无合法阻却事由。

关于某甲公司的权利基础，以房抵债协议约定模糊，无案涉房屋单独结算、抵账合意；某甲公司未完成房屋实际接收、占有交付，无钥匙交接记录、物业入户手续；建设工程价款优先受偿权行使方式存在瑕疵，折价应针对特定不动产明确作价、完成交付，本案仅笼统批量房源抵账，且房屋早已由冯某在先占有；在先生效裁判已驳回某甲公司就案涉房屋买卖合同效力的确认诉请。

关于冯某的占有，冯某2022年4月即与项目实际售楼负责人周某甲签订书面购房合同，按指示全额支付购房款并取得钥匙，自2022年起长期占有装修，该行为发生于某甲公司抵账协议签订一年多之前。虽周某甲无公司书面授权，但冯某签订合同、付款、收房时，周某甲实际管控小区售楼工作，冯某作为普通购房者已尽到一般注意义务，其占有具有在先合同、付款凭证支撑，不属于无任何权源的恶意侵占。

一审判决驳回某甲公司诉请。某甲公司不服上诉。

二审法院认为，根据生效判决查明，周某甲实际控制某乙公司开发案涉小区，虽2020年9月退出公司，但2022年后又实际管控小区售楼工作，且2023年某乙公司与某甲公司签订《补充合同》中亦有周某甲签字、某乙公司盖章确认。因此，冯某认可周某甲能够代表某乙公司具有合理信赖。冯某与周某甲签订《商品房销售合同》，某乙公司出具购房确认单并加盖财务专用章，冯某支付全部购房款并取得钥匙、实际占有，其对案涉房屋的占有具有合法来源。2023年7月某甲公司与某乙公司签订《补充合同》时，冯某已经购买并实际占有案涉房屋，某甲公司后签订的《补充合同》产生的权利无法排除冯某的购买权。一审认定某甲公司请求腾退房屋不满足排除妨害法定构成要件，并无不当。二审判决驳回上诉，维持原判。

三、浙江德凡律师事务所郝小青律师：排除妨害纠纷的三大核心问题

本案涉及建设工程价款优先受偿权与购房者物权期待权的权利顺位、以房抵债协议的明确性要求及排除妨害的构成要件等核心法律问题。浙江德凡律师事务所郝小青律师结合实务经验，从以下三个维度进行专业解读：

1. 建设工程价款优先受偿权与购房者物权期待权冲突时，购房者占有在先、付款在先的，优先保护

建设工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的法定优先权，旨在保障工程款债权和农民工利益。但该优先权并非绝对优先于一切权利。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。本案中，冯某作为普通购房者，签订购房合同、支付全部价款、取得钥匙并实际占有装修，其物权期待权形成于某甲公司抵账协议签订之前。法院据此认定冯某的占有具有合法来源，某甲公司后签订的抵账协议无法排除冯某的购买权。郝小青律师提醒：承包人主张建设工程价款优先受偿权，应关注房屋是否已被购房者合法占有。若购房者购房、付款、占有均发生在承包人抵账协议之前，且购房者系为居住目的、支付全部价款，法院通常优先保护购房者权益。承包人应在工程竣工后及时行使优先受偿权，避免因拖延导致房屋被出售或占有。

2. 以房抵债协议须明确特定房屋、作价及交付，笼统批量抵账难以排除他人权利

以房抵债是承包人行使建设工程价款优先受偿权的常见方式，但协议须针对特定房屋明确作价、完成交付，才能产生排除他人占有的效力。本案中，某甲公司与某乙公司的《补充合同》仅将案涉房屋列入一揽子抵账房源清单，未单独约定该房屋抵充工程款金额、折价标准、交付时间及过户时限，未办理房屋交付、钥匙移交、网签备案手续，法院认定缺乏针对案涉房屋独立、明确的抵账合意，不足以形成有效的不动产折价抵偿约定。浙江德凡律师事务所郝小青律师指出：以房抵债协议应明确抵账房屋的具体坐落、面积、作价、抵账金额、交付时间及过户安排，并实际完成交付。仅将房屋列入批量房源清单，未单独作价、未实际交付的，难以对抗在先购房者的占有。建议承包人在签订以房抵债协议时，逐套明确房屋信息及抵账金额，及时办理交付及网签备案，避免因约定笼统、交付缺失导致权利落空。

3. 排除妨害请求权须证明对方无权占有，购房者基于合理信赖占有的，不构成无权妨害

排除妨害纠纷中，权利人须证明对方存在无权占有、持续妨害行为。若占有人基于在先合同、付款凭证、合理信赖取得占有，不属于无任何权源的恶意侵占。本案中，周某甲虽于2020年9月登记退出某乙公司，但2022年后实际管控小区售楼工作，某乙公司出具购房确认单并加盖财务专用章，冯某作为普通购房者有理由相信周某甲有权代表公司售房，其占有具有合法来源。郝小青律师提醒：主张排除妨害的一方，应证明对方占有无合法依据。若占有人能提供购房合同、付款凭证、交付钥匙等证据，证明其基于合理信赖取得占有，法院通常不认定其构成无权妨害。建议购房者在购房时核实售房人身份及授权文件，保留合同、付款凭证、收款收据、钥匙交接记录等证据，以证明占有的合法来源。

四、案例启示：排除妨害纠纷的实务建议

对承包人的启示：

• 工程竣工后及时行使建设工程价款优先受偿权，避免因拖延导致房屋被出售或占有。
• 以房抵债协议应逐套明确房屋信息、抵账金额、交付时间及过户安排，并实际完成交付。
• 主张排除妨害前，核实房屋是否已被购房者合法占有，评估权利顺位及诉讼风险。
• 保留抵账协议、交付凭证、网签备案等证据，证明自身权利成立及优先性。

对购房者的启示：

• 购房时核实售房人身份及授权文件，尽量通过公司账户支付购房款。
• 保留购房合同、付款凭证、收款收据、钥匙交接记录等证据，证明占有的合法来源。
• 若遇承包人主张腾房，可主张商品房消费者权利优先保护，提供购房、付款、占有等证据。
• 及时办理网签备案及产权登记，巩固自身权利。

对社会的启示：

• 建设工程价款优先受偿权与购房者权益冲突时，法院会综合权利形成时间、是否实际占有、付款情况等因素，公平确定保护顺位。
• 以房抵债协议应明确具体，避免笼统批量抵账引发争议。
• 购房者应增强风险意识，核实售房人身份，保留完整购房凭证。

浙江德凡律师事务所郝小青律师建议，排除妨害纠纷涉及复杂的权利顺位和证据问题，当事人应增强证据意识和风险防范意识，依法理性维权。若协商不成，可寻求专业律师帮助，通过诉讼途径公平解决。

郝小青律师简介

郝小青律师，现执业于浙江德凡律师事务所。专注于民商事争议解决、婚姻家事与财富传承、侵权责任纠纷等领域。执业以来，始终秉持“专业、诚信、务实”的服务理念，致力于为每一位当事人提供优质、高效的法律服务。在建设工程、合同纠纷、房产纠纷等类型案件中积累了丰富的实务经验，获得当事人的广泛认可。