“主城回归”浪潮再升级，幸福林带片区的“新变局”

文=城记智库城城

作为西安“城更示范区”，幸福林带片区格外不同：它是现代西安发展“源点”之一，在共和国工业史上地位举足轻重。

如今，幸福林带片区迎来“焕新时刻”：超级林带的公园改写主城环境，大型商业、公园奥莱和多座名校的先后落地，推动“主城回归浪潮”。尤其是多个品牌房企集中发力，推动西安主城“幸福年”的到来。

可以看到，幸福林带片区置业热度持续升温：新盘摇号、在售持续热销，成为回归主城的“优先项”。

解读：“回归主城”浪潮

对国内绝大部分城市而言，主城一直都是人口的核心聚集地，也密布着各类型的城市资源。

这种聚集度，在西安体现得尤为鲜明：“城三区”以约92平方公里的面积，聚集了超过240万的人口，人口密度高达2.63万人/平方公里。在全国同等面积范围，这个数字堪称一骑绝尘。

幸福林带片区备受关注，一是有着其无可取代的地位，奠定了扎实的城市底子；二是在“城市更新”时代，资源得以进一步配置。

幸福林带片区“军工六子”◎NEWS

将时针拨回七十多年前，现代西安基底在这里筑牢：

从国家层面上来看，这里承载着重大的国家使命：苏联援华156项重点工程，有17项布局西安——居全国城市之首。以东方厂为代表，“军工六子”以中国著名山川和方位入名，足见其独一性。

从城市层面上来看，这里是西安城市化发源地之一：这些国家级项目，不仅奠定了西安现代工业的骨架，也造就“西电工城、东军工城”城市格局。从1950年代，诞生西安少有的大规模人口迁徙潮。

经济和产业的稳定，让“城三区”都是西安响当当的“金字招牌”。

幸福林带片区南望 ◎来源/新城区官微

西安以古都核心区为载体，“激活”主城区的新能级，并获评国家最高等级A级。资源本就富集的中心城区，得以进一步配置、优化和升级。

在当下，“确定性”的交通、商业、教育和生活等城市配套，成为很多西安市民置业的必选清单。各个口径的数据更是明晰，无论是新房还是二手房，这些已成为“主城回归”浪潮的底层逻辑。

作为 “集生态景观、产业发展和文化传承于一体的城市新地标”， 幸福林带片区吸引力得以凸显。 多个 重点 品牌房企纷纷重仓 “押宝”，让西安楼市诞生一个专属名词——“幸福年” 。

解读：焕新的“城更示范区”

作为“城更示范区”，幸福林带片区的通过全域统筹方式，成为“重点突破、片区引领”的范本。

引领西安“主城回归浪潮”的幸福林带，背后呈现这一套完整的方法论：通过超级工程为支点，从顶层设计实现主城重构。可以看到，「幸福林带」更新具有生态、产业和模式的三方面迭代：

一是来自超级林带的“生态重构”：幸福林带占地超千亩，全球最大的地下空间利用工程之一和全国最大城市林带工程。南北5.85公里，东西宽210米的规制，全面改写核心城区的生态环境。

幸福林带片区航拍◎来源/新城区官微

二是通过功能重组的“产业重构” ：作为国防战略部署的重要地区， “军工六子”声名遐迩。如今重点发展数字经济、超导材料、光伏科技和生物医药四大战略性新兴产业，产业结构实现“腾笼换鸟”。

基于“央企入区、科技入区、优商入区”发展战略，片区已落地传化智联、中国电子西北区域总部、中建西北创研中心和百度智慧中心等。

三是打造城市更新的“模式重构”：立足全域功能和片区统筹，从“林带打造”到“片区开发”，推动“单点开发”到“全域布局”跃升。综合功能的提升，实现西安主城的空间升级、配套升级和产业升级。

幸福林带片区重要项目分布图◎制图/城记智库

至此，以5.85公里超级林带为轴线的幸福林带片区形成三大板块，且格局特色各不同：

北部，承载传统商业贸易功能，大型商业云集；中部，是军工城的焕新，基础配套富集；南部，毗邻文教中心的碑林和雁塔、文旅中心的曲江等资源，是片区的几何圆心，成为全新生活中心。

这个背景下， “央企”保利基于在曲江和青龙寺深耕多年开发经验，摘下幸福林带南部板块的五宗土地 。

改写：区域格局的新变

可以说，这次开发是近年西安少有的由央企深度参与的城市共建，也堪称全国“城更”标志性项目。

从地图上来看，地块坐拥多条地铁、南二环和西影路等交通配套，一站式通达西安东站，便利性可谓无二；作为青龙寺、曲江和幸福林带几何圆心，都市便利与盛唐人文“左拥右抱”。

这个超越单一开发模式的项目，引发业界的极大关注。这里，我们从以下三个维度拆解：

保利东方厂地块分布图◎NEWS

从连片地块开发维度：五宗连片地块约176.68亩，地上计容建筑面积超25万平米，容积率更是低至2.16，规划蓝图更系统化、整体化。

“828新政”之后，开发企业回款要等到竣工后。房企从拿地到回款周期，可能拉长到2～3年甚至更久。这意味着，西安核心很难再出大地块，供应转向小地块开发，大体量的片区开发几乎成为绝唱。

从城市更新记忆维度：地块核心位于东方厂，挂牌信息明确要保留和运营E型老厂房，成为近年来西安土地出让的唯一。

基于此，保利将在在工业遗存活化基础之上，打造重点配套成为区域的活力聚集地，打造一个全新的IP。至此，历史遗产将在修缮与运营中获得新生，工业记忆成为城市公共资产，这在全国也属少有。

青龙寺片区引入铁一辅轮系学校◎制图/城记智库

从区域开发模式维度：“45个班九年一贯制学校+11亩公共绿地+83亩城市道路”，“微型城市”将实现城市功能与格局的更新。

这种大手笔，对应着“城更”关键词——教育、交通和生态，保利的底气毋庸置疑。无论广州还是深圳经验，还是西安青龙寺片区，保利与城市的关系从来不只是“开发者”，而是长周期的“共建者”。

最直观的，就是不久前由保利主导的青龙寺片区引进铁一“辅轮系”，体现保利城市运营的强大实力。

据悉，保利将以“好产品-好生活-好服务”战略为牵引，打造全新的超配四代，不仅拥有区域稀缺的洋房业态，且面积以满足成长家庭的中小户型为主。可以预见，保利不仅带来全新的开发模式，也将再度提升人居价值。

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文=城记智库城城

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