CBD新地王！一场跨越20年的传承与超越

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最近济南楼市讨论最多的话题，大概就是刚刚过去的10月26日，济南CBD西片区两个地块竞拍的新闻。

之所以广受关注与讨论，一是成交价格高。

A2地块成交楼面价约20792元/㎡，A3地块成交楼面价约18031元/㎡。尤其是A2地块，不但是2026年济南新地王，更是刷新济南土拍史上最高楼面价。

当然，单纯是地王，只是一时的话题；这两个地块之所以从挂地到现在成交多天后，依然被广泛讨论，另一个重要原因则是地块本身的价值：

主城核心，半山低密

这八个字意味着什么？

主城核心意味着对城市核心资源的占有。当然，主城核心不缺楼盘，在CBD西片区，目前也是多个高端改善楼盘在售，大有百花竞艳之势；

而低密这两个字，在济南楼市这些年也不稀奇，只要容积率能在2.5以下，就大打低密概念；

但两者兼而有之的，即主城核心的低密地块，放眼当下，却是没有。并且这两个地块，低密的有些“狠”：

A2地块容积率1.2；A3地块容积率1.8

这样的数字，简直不敢想象竟然能出现在济南最核心的片区，但确实就这么低密！这给济南楼市带来无限想象空间。

更何况这个低密不但有主城核心的优势，前面还要加个“半山”的前缀。

这更是极为稀缺！堪称济南CBD独一无二。在济南CBD，瞰山、望山的楼盘，不稀缺；但住在半山的，能有几个？

一个都没有。

这时候你尽可以想象未来这两个地块的居住环境：

在万千繁华之中，在半山之上，在低密社区里……

所以，这样的地块怎能不广受关注与讨论？任谁，不想在此有一套属于自己的房子？

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再说说拿地房企。

这两个地块由保利置业和历下城发联合拿下。值得关注的是，这是保利置业与历下城发的第二次合作。

2025年3月，双方首次携手摘得CBD西片区A1地块，也是2025年开年新地王，打造了济南高端改善市场叫好又叫座的九宸赋。

我们知道，历下城发不单纯是一个开发商，而是作为历下国企平台，主导统筹CBD西片区的规划、开发、运营；

而保利置业更是深耕济南19年，在济南高端改善市场更是佳作不断，臻誉、珑誉、琅誉、云上璟誉、九宸赋，等等，每一个楼盘都是一部响当当的代表作，唱响保利置业在济南的品牌高度。

在当下济南楼市，大概没有哪个房企能像保利置业这样，在高端改善市场占据半壁江山的！

而高端改善群体，在济南置业，又怎能绕得开保利置业？

这一次，保利置业和历下城发再度携手拿下A2、A3地块，我认为并非孤立的拿下两个优质地块，而是在济南CBD的布局持续延伸，也是产品探索再次向前推进。

毕竟，对于开发企业而言，真正的深耕，从来不只是土地储备的增加，更重要的是能否在一个区域持续投入，并通过一部部作品，让品牌与区域发展建立更深的联系。

并且，明年，即2027年，也是保利置业深耕山东20年这样一个特殊的节点。

20年，对于房地产行业而言并不短暂。市场周期不断变化，企业来来去去，能够持续扎根一座城市，并通过作品不断回应市场需求，需要长期投入，也需要持续的产品积累。

所以，作为深耕山东20年的作品，A2、A3地块，也给济南高端改善市场带来更多想象空间和期待。

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纵观这些年保利置业在济南高端市场的口碑，也是在19年深耕城市，一次次产品进阶中，通过一部部作品积累起来的。

从臻誉、琅誉、珑誉、云上璟誉，到九宸赋，保利置业用一部部作品持续参与济南核心区域的人居进阶。

尤其是九宸赋，在济南高端改善市场更是交出一份亮眼的成绩单。

据克尔瑞的数据，2026年1—9月，九宸赋在济南500万元以上豪宅市场网签排名第一。

这一表现，让九宸赋成为济南高端改善市场中值得关注的代表之一，也为保利置业的品牌高度提供了产品层面的支撑。

我在之前的文章中就分析过九宸赋的产品力，比如从规划层面，因地制宜，充分利用茂岭山、全福河的景观资源来排布楼座。

如此，可以让一些业主在家里就可以俯瞰全福河景观带，或者对望茂岭山的山体景观，实现建筑与自然的和谐共生。

特别是3栋四代宅，更是注重空中花园与周边环境融为一体，形成内外双花园一般的人居环境。

比如目前热销的300㎡四代宅大平层，就是将空中花园调整至东西两侧，西向户型可以更好地俯瞰全福河景观带，东向户型则可以对望茂岭山公园的葱葱郁郁，如此，南向还可以保留一整条近23米的完整南向采光面。

所以，即便空中花园外探约3.85米，最大面积约35㎡，丝毫不影响室内采光。

这种因地制宜的产品设计，实现了对空间、露台与采光关系的一次重新平衡，自然在市场备受欢迎。

于外，是讲究建筑与自然的和谐；于内，则是注重对空间关系与生活场景的细致组织。

还是以300㎡大平层为例，这套户型有着7米南向面宽搭配15.8米进深、近110㎡的LDK一体化公区，是整套户型的核心。

客厅、餐厅与厨房形成连贯的整体空间，让家庭起居、用餐、休闲与社交能够自然衔接。毕竟，对于300㎡的大平层而言，真正的考验不是把空间做大，而是让面积转化为舒适、开阔且实用的生活体验。

主卧套房同样注重细节。

对开式户内门形成入户的仪式感，独立玄关让空间过渡更加清晰，内嵌小型水吧则丰富了套房内部的生活功能。

从公区到私区，设计围绕家庭共同生活与个人独立空间展开，让不同场景各有其用。

近110㎡的LDK公区，解决家庭共同生活的尺度；近23米完整南向采光面，回应大平层对采光与空间感的追求；东西两侧露台，拓展生活场景；主卧套房，则进一步照顾独立与私密的需求。

这些设计细节共同指向一个判断：高端改善住宅不能只靠面积定义价值，更需要通过空间组织回应家庭生活的真实需求。

毕竟，购房者购买300㎡住宅，买的并不只是更多的房间，而是更舒展的生活、更合理的空间关系，以及能够适应家庭长期生活需求的居住方式。

以上所述都是产品整体方面的一些亮点，在产品细节上，用材料用上，还有许多可圈可点之处，比如两梯一户的尊崇感，比如铸铝双开门的入户门，等等，不一一评述。

像九宸赋300㎡大平层所呈现的产品逻辑，也正是高端改善产品真正需要回答的问题，所以九宸赋在大平层云集的高端改善市场，依然能取得骄人的销售业绩。

当然，九宸赋的价值不只是销售成绩，更在于它为保利置业在济南高端市场的品牌高度提供了现实支撑。

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如今，随着A2、A3地块的成交，并且也是保利置业和历下城发联合开发，可能有购房者会想，是不是等一等A2、A3地块，毕竟容积率更低，未来的产品也会更好。

确实，正如我们前面所分析的，A2、A3地块依托主城核心资源与半山低密条件，为济南高端住宅市场提供了新的想象。

据说，保利置业这一次也将引入最高端的产品线，在2027年产品入市的时候，致敬这座深耕20年的城市。至于最终会呈现怎样的建筑形态、空间设计与生活场景，仍有待后续规划和产品信息进一步揭晓。

但，这并不意味着新地块将取代九宸赋。

我更愿意把A2、A3地块和九宸赋看成一个整体大盘，不同的地块组团承担不同的产品形态，或者四代宅大平层，或者低密墅居，两者面向不同的居住需求：

A2、A3指向主城低密住宅的未来，九宸赋300㎡大平层则是当下可以具体考察的高端改善选择。一个打开新的产品想象，一个以现有作品回应真实的居住需求。

它们之间不是替代的关系，说是传承与超越，或许更恰当。也难得在济南楼市有这一出新老地王《传承与超越》的好戏上演。

对于购房者而言，未来值得期待，当下的产品同样值得认真审视；

对于保利置业而言，持续深耕的意义，也不只是拿下更多土地，而是让每一次落子都能转化为有辨识度、有竞争力的作品。