深耕百家湖改善赛道，中建源上九里全维度产品解析

江宁百家湖，是南京改善需求长期沉淀的一块熟地。中建源上九里由中建信和开发，规划9栋17-18层纯板式小高层、无连廊设计，以低密纯板式＋高得房率＋全维实景兑现三个关键词，切入板块内的改善赛道。

项目自2024年5月首次开盘以来分批次推盘，实景示范区已多轮开放，从美学馆、工法样板间到园林与臻装地库，形成了可触可感的展示链条。对改善客群而言，“看得见的兑现”往往比“说得出的规划”更有说服力——这也是本文试图从区位、规划、产品力、户型四个切面去验证的落点。

「看得见的兑现，往往比说得出的规划更有说服力。」

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LOCATION

区位解析

交通：轨道与高铁的双锚点。项目距地铁3号线胜太西路站约600米，直线距南京南站约2公里。自驾路网形成“四横四纵”骨架：四横为绕城高速、秦淮河、胜太路、天元西路；四纵为双龙大道、明城大道、绿都大道、机场高速。日常通勤依托轨道，城际出行依托高铁枢纽，这套组合在江宁主城范围内并不多见。

产业：改善需求的稳定底盘。项目紧邻百家湖硅巷产业园与上海大众。硅巷规划面积约2.3平方公里，已投用创新载体16个、总建面超100万㎡，集聚企业2000余家，中汽创智、西门子、爱立信等总部及功能性机构落地。产业密度决定人口留存能力，硅巷集聚的总部、研发岗位，客群收入稳定性更强，构成板块改善需求持续释放的底层支撑——该判断为产业结构定性分析，与前述事实数据区分。

生态：一湖一河的界面资源。项目距百家湖约1公里，北侧为秦淮新河滨水界面，可远眺将军山、牛首山。城市湖景资源不可复制，也是百家湖板块长期价值叙事的基础。

配套：1.5公里生活半径。约1.5公里内覆盖景枫KINGMO、百家湖1912、江宁金鹰、21世纪太阳城等商业体，商业能级在江宁居于前列。项目南侧规划有小学与幼托用地，教育配套的落地形态以官方公示为最终依据。

▲中建源上九里项目周边配套空间关系示意图

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MASTERPLAN

整体规划

社区占地约31635㎡，容积率2.2，规划9栋17-18层小高层、530户，车位671个，车位比约1:1.27。产品形态采用两梯两户、纯板式无连廊布局，部分单元实现类一梯一户的独立候梯前厅体验。

归家动线分为清晰的四重层级：酒店式社区大门—中轴景观—单元入户—精装地库。地库配置星空顶、深灰金刚砂固化地坪、车道色系标识与车位反光条，将地下空间纳入归家仪式序列。

景观结构为“一轴四园五重空间”：一轴是“礼、序、观、藏、享”归家轴线；四园为长者花园、趣跑花园、静谧摩卡花园、植物疗愈花园；五重空间为尊享入口、社区魔方、鎏彩雅宴、奇幻丘野、林谷拥翠。整体园林以南京芥子园为蓝本，景观打造占地约2.6万方，占比超80%，最大化打造项目景观。

▲ “一轴四园五重空间”的社区布局与归家动线结构示意，效果图以实际交付为准

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PRODUCT

产品力测评

建筑立面：南北双统一的成本投向

立面采用南北双立面统一设计，高对称、高窗墙比。材质上以大面积玻璃搭配香槟金色铝板线条，灵感取自“长江灯塔”；基座采用石材干挂，上部由铝板线条勾勒；窗材为三玻两腔Low-E玻璃。

从专业视角看，同价位段里南北立面同标准打造并不常见。南向负责展示形象，北向容易被开发商降配、影响城市界面。南北统一的投入，让社区周身立面质感一致，不只是效果图上的单面好看。

景观营造：从“绿化率达标”到“景观可用性”

景观占地约2.6万㎡、占比约80%。植物配置形成“高—中—低”三重层次：以乌桕为主景骨架，配红枫、火焰南天竹、大吴风草，打造四季景观。园区中央设置约10米合欢树与约200㎡沐光草坪，构成“森氧社交场”；东西北三侧涌泉水景以“高山流水”为意象；围墙景观会客厅运用仿木纹铝板廊架与铺装柔化边界；同时甄选24种对应节气的植物，并配置约650米夜光跑道。

从专业视角看，30%的绿化率仅为行业基准，并不突出。亮点在于约80%的地块作为景观空间，建筑占地被充分压缩。在2.2容积率的条件下，同样的绿化率，可实际使用的园林尺度差异明显。景观评价的核心，应当从是否达标，转向空间是否好用。

▲ 项目示意图，仅供参考

公区：全龄落到可停留的场景

地上泛会所“九里雅舍”，覆盖儿童玩乐、青少年健身、长者休憩与邻里社交四大场景。全龄配套还包含室内书吧、健身房、瑜伽室、户外亲子场、运动器械区、共享会客厅与阳光草坪；地下车库配置星空顶，入户大堂采用挑高设计。

从专业视角看，公区价值不在于堆砌配套清单，而在于把“全龄”落到可以长期停留的实景空间。九里雅舍与约80%景观占比形成室内外互补，室内提供遮风避雨的停留点，室外提供观景休闲的停留点，二者共同搭建起完整的社区生活闭环。

▲ 项目会所示意图，仅供参考

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LAYOUT

户型分析

四个主力户型覆盖建面约116-160㎡，以四条设计主线串联：LDKB一体化、“+1”灵活空间、主卧套房化（休闲飘窗＋美妆＋睡眠＋收纳＋洗漱五重功能）、全飘窗与超长阳台。

▲ 建面约116㎡户型图，仅供参考

建面约116㎡　三房两厅两卫

紧凑三房 ／ +1可变空间 ／ 高飘窗赠送

专业视角看：在有限面积内打造可变空间，本质是把房间功能的选择权交还给住户。三口之家可将+1空间用作书房或儿童活动区，五到十年内调整功能无需换房，适配首次改善、三口之家。

▲ 建面约127㎡户型图，仅供参考

建面约127㎡　四房两厅两卫

四开间朝南 ／ 明厨明卫 ／ 四房入门

专业视角看：四开间朝南在同等面积段中属于较高配置，让主要生活空间都享有南向采光；独立候梯前厅向外拓展归家边界，适配二孩家庭。

▲ 建面约143㎡户型图，仅供参考

建面约143㎡　四房两厅两卫

横厅可变 ／ 大面宽 ／ 主力改善

专业视角看：横厅把过道面积转化为有效使用空间，客厅搭配开放式书房，公共区域可同时承载多元活动，适配三代同堂、有多功能需求的改善家庭。

▲ 建面约160㎡户型图，仅供参考

建面约160㎡　四房两厅三卫

双套房 ／ 双联宽景阳台 ／ 大平层尺度

专业视角看：双套房适配三代同住，两代人各有独立卫浴，作息互不打扰；约9.5米双联阳台区分观景与晾晒功能，适配高阶改善家庭。

SUMMARY

项目总结

把上述四个切面收拢，项目的价值点可以归为五条：

1

百家湖板块成熟界面与“轨道＋高铁＋商圈＋产业园”复合区位

2

容积率2.2、9栋17-18层纯板式小高层、530户低密规模

3

南北双立面统一与香槟金铝板＋大面积玻璃形成的形象辨识度

4

约80%景观用地占比与“一轴四园五重空间”的园林体系

5

建面约116-160㎡全系改善产品线，依托高得房率带来出色的空间效率

低密不是数字，是每天可感知的尺度。

本文涉及规划指标数据来源为克而瑞，截至2026年10月；景观、户型尺度等表述据项目公开资料及公开踩盘信息整理，以官方公示及合同为准。项目相关信息以政府公示及销售现场口径为准。

文中概念图、位置图与分析图表仅用于观点可视化呈现，效果图以实际交付为准，不构成购房建议。

THE END

本文由【克而瑞（南京）研究中心】分析师骆珠萍撰写，【克而瑞（南京）研究中心】深耕南京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。