北京
上海城市更新的逻辑正在发生关键转变。
2026年10月21日公开披露的《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》（下称《计划》），将未来三年的重心从单点、单项目改造转向区域整体更新、复合提升，成为“十五五”城市更新目标的三年落地施工图。
居住更新仍是基础盘。《计划》明确，实施70万平方米旧住房成套改造，力争2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造；实施约2400万平方米老旧小区改造，结合房屋体检推进危旧住房排查和精准消险，支持老旧住宅电梯更新和既有住宅电梯加装，探索不成套里弄房屋、公寓、花园住宅的更新路径及老旧住房自主更新模式。三年内完成1200万平方米既有居住建筑节能改造，建设提升100个以上“美丽街区”。
在存量空间价值挖掘上，产业端以“小散”园区整治为重点，推动50平方公里左右低效产业用地盘活处置，前瞻性储备优质产业空间，促进市级重点产业园区规模化、集约化发展。商业端完成300万平方米以上商业设施更新，实施不少于90幢、约120万平方米商办楼宇更新，推动南京东路、淮海中路、徐家汇等重点商圈能级提升；同期完成1800万平方米既有公共建筑节能改造。
基础设施与公共服务补短板：完成1200公里老化燃气管道改造，更换300万台切断型智能燃气表，完成300公里道路架空线入地和杆箱整治，推进6000万平方米居民住宅二次供水设施移交接管，修复改造约300公里老旧排水管网。交通上，推进内环高架浦西段“年轻化”、外环隧道大修、漕宝路快速路建设以及6号线等轨交信号系统更新和部分站点改造。
公共服务功能与“完整社区”建设深度绑定：新建15个以上特色类完整社区，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%；新增500家中心城区家门口养老服务站；建设小陆家嘴公共空间、复兴岛岛北等标志性开放空间，完成100个公交站台适老化改造。
“焕新重点片区风貌”被单列为七大任务之一，《计划》提出制定城市更新专项规划，在重点片区内实施不少于300个更新项目，复合推进民生改善、产业提升、风貌保留与环境优化。黄浦江滨江中北段贯通开放向腹地延伸，推进世博水环、南浦水环等4处水网连通活化，新增300公里绿道、新建改建120座口袋公园，并推进新场镇、朱家角镇等11个历史文化名镇保护修缮与更新利用。
上海自2021年起已设立总规模800亿元的城市更新基金，采用“政府指导、国企发起、市场运作”原则，以“母基金+子基金”架构吸引社会资本。《计划》保障措施明确写入“健全城市建设运营投融资体系”，要求完善财政支持、优化金融支持措施。上海将一体化推进城市体检和城市更新，建立“专项规划—片区策划—项目实施方案”体系，压实各区主体责任，加强项目全生命周期管理。
一些先行项目已在提供可复用经验。徐汇田林路项目采用模块化集成建筑，将9栋住宅拆为2995个模块单元，工厂一体化生产后现场组装，现场用工量减少约70%，建筑废弃物减少约75%，改造后居民户均室内使用面积增加11.5平方米。黄浦区保电路211弄以“抽户+原拆原建”模式完成小梁薄板房屋成套改造，300多户居民2026年春节前回搬入住，合用厨卫变为独门独户并加装电梯。漕河泾开发区探索国企主导、多业主统筹、政府收储与“园区反哺社区配套”并行路径，其60万平方米的“聚梦天地”综合体成为老牌开发区“二次更新”的标志性节点。
从2400万平方米老旧小区到50平方公里产业用地，从300个重点片区项目到800亿元基金撬动，这份三年行动计划勾勒出一条以片区为单元、以复合功能为指向的超大城市存量更新路径。
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