40亿港元拟控股恒大物业：太盟抄底6亿㎡图什么？

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：太盟拟出资40.26亿港元收购恒大物业51.016%股权。若顺利交割，恒大物业将摆脱控股股东清盘带来的部分不确定性。

2026年10月30日早盘， 恒大物业（ 0666 6 .H K）复牌低开超11%。

前一晚，交易已在纸面上落定：太盟投资集团（PAG）旗下 Everest Holdings I Limited 于10月28日盘后，与中国恒大及CEG Holdings（二者均由清盘人接管）签署购股协议，拟以40.26亿港元现金收购合计55.15亿股、占已发行股本51.016%的股份，恰好是两家卖方在恒大物业的全部持股。

若交易完成，中国恒大及CEG将出清所持股份，恒大物业控股权也将从两家卖方的清盘财产中转出。

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“双价合一”：一堂清盘资产处置实操课

这笔交易的结构，是一堂标准的清盘资产处置实操课。太盟没有按统一市价“打包”，而是针对两个清盘卖方的不同负担，做了一套差价对冲方案：

CEG单价看似便宜，但太盟另需通过函件协议，在交割时替其承担约5亿元人民币的税项、交易费用及其他负债。把这块包袱摊进去，两个卖方的实际每股对价基本拉平。

按香港《收购守则》规则26.1，持股越过30%必须发起全面要约。若购股交易完成，太盟须向其余股东提出无条件强制性现金要约，要约价为每股0.8359港元，并表示不提价、也不保留提价权。若被全数接纳，叠加5亿元负债，交易上限价值约90.37亿港元。

这个价格要放在两个坐标里看：

• 向下看，较停牌前收盘价1.185港元折让29.5%， 较近30日均价1.184港元低29.4%。复牌低开，是市场对要约价较停牌前股价折让近三成的即时反应。

• 向上看，较2025年末经审计每股净资产0.16港元溢价约409%（约4.1倍）， 较2026年6月底未经审计的0.23港元溢价约269%（约2.7倍）。对应2026年上半年年化净利润，隐含市盈率约7—8倍，落在物管行业并购合理区间。

所以，这不是清算价，也不是景气价，而是“带着历史包袱的现金流价”：买方付的是继续收物业费的权利，折扣对应的是谁也说不清的或有尾巴。 清盘人要的是落袋为安的确定性，太盟买的是品牌折价修复的期权。

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国资退场，私募接盘：为什么是太盟

恒大物业摆在清盘货架上摆了一整年，最终接盘的为什么是外资PE，而不是呼声最高的国资？

早在2025年8月，清盘人就将恒大物业股权列为最优先处置的偿债资产。一年间，清盘人累计接触了超160家意向买方、签下30多份保密协议。中海、华润先后被市场点名，又先后澄清。

据市场消息，第一轮坐上谈判桌的买方，是具备广东国资背景的广东旅控。双方于2026年4月进入排他谈判，6月终止；有报道将分歧指向尽调与价格。

直到9月底与太盟锁定排他，10月27日排他期满，次日签字。

国资退场的原因非常现实。国资进场必须对国有资产保值增值负责，而恒大物业背后是复杂的关联交易烂账、未结清工程款和业主维权纠纷，这都可能增加其估值和决策难度。

太盟的逻辑恰恰相反。作为管理超600亿美元的另类资管巨头，太盟横跨私市股权、不动产与信贷，擅长在困境资产中赚“风险折价+治理修复”的钱。此前主导万达商管重组、参与方圆生活服务股权交易，走的全是不下场扫楼、靠资本运作与治理重构变现的路子。 它看中的不是物业管理本身，而可能是持续产生的经营收入，以及控股权转移后信用和估值修复的空间； 未来如何实现回报仍有待观察。

产业资本算的是业务协同账，另类投资算的是风险折价账。 国资没接，私募接了——这个转折比价格本身更有信息量。

至于市场传闻“太盟要把珠海万达商管装入恒大物业、曲线上市”，知情人士已明确否认：暂无资产合并、业务重组计划，恒大物业将保持独立运营。

03

经营仍有韧性，股东风险尚待切割

母公司暴雷三年多，恒大物业仍逆势扩张：

• 截至2026年6月末，在管面积6.03亿㎡，较2021年末的4.73亿㎡增加约1.3亿㎡；3194个项目覆盖30个省份，新增基本来自第三方外拓；

• 2024年、2025年营收分别为127.5亿元、136.7亿元，利润稳在10亿元量级；

• 2026年上半年营收69.43亿元、同比增4.5%，归母净利润5.17亿元、同比增9.5%，毛利率19.2%、同比提升1.2个百分点，第三方收入占比近100%，可用资金42.44亿元、基本无有息负债。

行业大面积计提减值之下，这是恒大系罕见的“身体比娘家健康”。

但一线的痛点同样真实： 顶着“恒大”标签，投标被挑刺，甚至因母公司舆情被业委会解约。

2024年1月母公司被颁令清盘后，51%股权一直悬在清盘财产里，信用风险传导始终切不断。太盟在公告里写得很克制，控股权益从清盘财产中完全转出，“将消除因卖方清盘程序而引发的长期不明朗因素”。

这正是私募偏好的修复型标的： 基本面没碎，估值被母公司信用危机压着，把“恒大”两个字从股东栏里划掉，折价就可能有收敛空间。

太盟的角色也清晰了：不做物业老板，做资产修复者。参照其在方圆生活服务和万达商管的路径，典型动作可能会是：换董事会、稳存量、提速第三方外拓、等估值修复后再减持或资本运作。

需要注意的是，恒大标签是公司经营的重要拖累，但服务质量和收费问题仍需逐项目解决。

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三把刀悬顶：签字不等于交割

太盟和恒大物业面前，还横着三道硬坎。

一、行政审批。交易须通过经营者集中审查等先决条件。协议最后截止日期为2027年2月12日；届时条件仍未达成或在允许的情况下未获豁免，双方可按协议约定终止交易。未正式通关前，一切变数皆有可能。

二、历史追偿。134亿元存款质押事件至今未实质了结。法院虽已判责任方返还，但截至2026年6月底实际追回仅约950万元。相关损失已在过往财报中全额计提，后续追回金额仍存在重大不确定性；历史事件对市场信心和估值的影响也可能继续存在。

三、真实收缴率。恒大系历史问题已影响部分业主的缴费意愿，公司仍面临物业费收缴和应收款回收压力。更换控股股东并不能自动解决具体项目的维护和服务问题。把账面上的6亿㎡变成真金白银的收缴率，仍是一线团队必须肉搏的硬仗。

此外，债权人的饼也只有这么大。清盘人至今变现约34亿港元，相比3600亿港元量级的申报债权，占比不足1%。40亿港元是块像样的肉，但离填坑还差着两个数量级。

结语

从“房企自持物业”到“资本控股物业”，这桩交易是本轮地产出清的一个清晰刻度。

过去的物管并购中，产业资本拼的是规模与协同；到了这一轮出险资产处置，私募资本正成为重要的买方力量。它们不要地皮、不背开发杠杆，要的是预收费模式下的稳定现金流，以及品牌折价修复的期权。

利益各方的账，冷暖自知：对在管项目的业主，潜在新股东承诺维持运营与独立经营，但保交楼配套、电梯消防水电的遗留问题还得接着修；对持股者，0.8359港元是一道冷冰冰的算术题；对债权人，这是清盘拍卖一年多来最体面的一次变现。

恒大系最后一块还能讲增长故事的资产，有望在交割后实现股权层面脱钩。接下来要看：股东变更能否顺利完成，以及经营改善能否支撑估值修复。

（本文数据均来自2026年10月30日恒大物业联合公告及公开报道，交易尚待反垄断审批，不构成任何投资建议。）