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淮海路余庆里新盘定名了：超高层「淮海路 8 号」、风貌别墅「上海・润园」，我扒完整份规划，聊聊哪些点值得盯

这段时间上海楼市里，华润跟南房合作的黄浦余庆里项目，算是关注度不低的一个。规划设计方案公示一出来，案名也正式敲定了 —— 超高层叫「淮海路 8 号」，风貌别墅叫「上海・润园」。作为一个常年跑盘的看房人，我把这份公示从头到尾捋了一遍，这篇就用大白话，客观说说这个项目到底有几斤几两，哪些是真加分，哪些还得再等等看，不当广告来写。

先说来龙去脉

这个项目的底子，是华润置地跟南房集团联手拿下来的一组组合地块，横跨浦东耀华和黄浦余庆里两块地，时间点在去年 8 月初。对开发商有点了解的朋友应该清楚，华润置地今年正好走到上市 30 周年这个节点，高端住宅这一块它是有自己一套打法在的，这几年在上海也陆陆续续落了不少项目。南房是老黄浦的区属平台，对本地城市更新、风貌保护这一块的经验和资源都比较扎实。这两家搭伙做老城核心的地块，方向上是说得通的 —— 一个擅长造产品，一个懂这片土地的老底子。

位置到底怎么样

项目落在黄浦区余庆里，具体位置在大世界站（8 号线跟 14 号线换乘）的东侧，西面挨着嘉里系的金陵华庭。这一片是黄浦比较成熟的核心地段，地铁、商圈、日常配套都堆在脚下，通勤和居住氛围都不是问题。金陵华庭本身就属于板块内的高端盘，能跟它做邻居，说明这个位置的能级是在同一档的。所以地段这一项基本挑不出毛病，真正要看的是产品本身够不够格，价格跟价值对不对得上。

地块怎么分的，我换个讲法帮你理清

这块地不是一块地，而是由 7 个子地块拼起来的。光看名字容易晕，我把它拆成南北两大块来理解，会清楚很多。

北面这部分，主要做商办，紧挨着大世界。 其中 055-01、056-01 这两块是商业加办公的组合，051-04 是纯商业用地。说白了，北面更多承担的是街区活力和商务的功能，把热闹留在大世界那一头，跟住宅区是分开隔开的。

南面才是住宅的主场。 054-03、059-02、060-02 这三块都是商品房加商业的配置，另外还有一块 060-01 是商业加租赁用房，位置上更靠近大世界地铁站。南面这几块，加上之前提到的超高层、风貌别墅，才构成项目真正意义上的居住部分。

地块的规划指标，是判断项目体量和产品形态的关键，我逐块说一遍：

054-03 地块，容积率 1.43，地上计容建筑面积控制在约 7965 平方米以内，其中商业占 15%（约 1194 平方米），住宅占 85%（约 6770 平方米），地下总建筑面积不超过约 9316 平方米。住宅部分允许混合一定比例的 Rr1 用地，商业部分也可以规划公寓式酒店。还有一点容易被忽略 —— 这块地里面保留保护的历史建筑约 1.24 万平方米，要求保护更新的规模不少于 0.79 万平方米。也就是说，这里的老房子不是一拆了之，而是要在保留下来的基础上做更新。

059-02 地块，容积率 1.4，地上计容建筑面积不超过约 7225 平方米，商业 15%（约 1083 平方米）、住宅 85%（约 6141 平方米），地下不超过约 9422 平方米。它同样允许混合 Rr1，商业能放公寓式酒店。需要注意的是，这块要配建 5% 的公租房，住宅部分全装修比例是 100%。保护保留的历史建筑约 0.88 万平方米，保护更新不少于 0.72 万平方米。

060-02 地块，是南面体量最大的一块，容积率直接上到 4.92，规划里立着 150 米的超高层，也就是「淮海路 8 号」的所在。地上计容建筑面积不超过约 29444 平方米，商业占 10%（约 2944 平方米），住宅占 90%（约 26500 平方米），地下不超过约 9253 平方米。跟 059-02 一样，要配建 5% 的公租房，住宅全装修 100%，保护保留历史建筑约 0.84 万平方米，保护更新不少于 0.74 万平方米。

产品线怎么搭

从公开的信息看，南面的住宅大致分成三档：

一是洋房，面积段在 150 到 330 平方米之间，跨度比较大，从改善到再改善的客群都能装得下；

二是风貌别墅，主力是 270 平方米和 350 平方米两个面积，属于这轮供应里比较稀缺的形态；

三是超高层塔楼，就是那个 150 米的楼座，也就是案名里的「淮海路 8 号」。

关于超高层，有两个信息值得单独拎出来讲。一个是它的席位非常少，总共大概只有 50 席上下，典型的少而精路线，跟 "走量" 不沾边。另一个是设计团队，据说是请了操刀纽约施坦威大厦的 SHoP Architects 来执笔。施坦威大厦在纽约是很有话题度的高端住宅地标，这个事务所的水准和名头都是摆在那儿的。能请到国际一线的建筑团队来做塔楼，至少说明开发商在这一个产品上是舍得投入的，不是随便糊弄。

容易被忽略，但我觉得恰恰是亮点的地方

很多人看这类项目，眼睛只盯着户型、装标、价格，却容易漏掉一个东西 —— 历史风貌保护。

从规划数据能明显看出来，南面这几块地都留了体量不小的保护保留历史建筑，而且每一块都规定了保护更新的最低规模。这意味着，项目不是 "推倒重来" 的纯新建，而是在黄浦老城肌理的基础上做新老融合 —— 老建筑尽量留下来，新房子嵌进去。对于喜欢老上海味道、又想要新居住品质的人来说，这种 "旧骨新壳" 的做法，往往比平地起高楼更有味道，也更难复制。这是这个项目区别于普通豪宅盘的一个关键差异点。

看完规划，我的整体判断

捋完整份规划，我的感受大概是这么几点：

第一，地段是硬底子，没得挑。 黄浦核心、地铁商圈都齐了，这是项目最稳的一张牌。

第二，产品往高配做，诚意是有的。 超高层由国际团队操刀、风貌别墅是稀缺形态、洋房面积跨度也够大，覆盖的人群很广，不是单一客群的产品。

第三，历史保护是这个项目的灵魂。 愿不愿意为这份 "老味道" 和城市记忆买单，就看每个人自己的取舍了，但它确实构成了项目独特的一面。

也得泼点冷水，理性看待

当然，越是好地段的好项目，越要冷静。有几个点我觉得值得提前打个预防针：

一是现在公开的还是规划方案阶段，具体的户型、装修标准、最终价格都还没完全落地，很多东西要以开发商后续实际公布为准，现在谈值不值还为时过早。

二是这类老城更新项目，节奏往往比纯新建慢，从方案公示到真正开卖，中间的建设周期和交付时间都不一定短，要有耐心等。

三是项目目前是预约制接待，看房门槛比较高，不是路过就能进的。如果只是想随便看看，恐怕得先提前约，现场信息也不一定全。

四是关于开盘时间，材料里写的是预计四季度，但实际能不能如约，最终还是要看官方口径，别把 "预计" 当成 "板上钉钉"。

几个容易漏掉的细节，一起补上

顺便把几个藏在数据里的细节也点一下，看的时候心里有个数：

• 公租房配建：059-02 和 060-02 这两块都要求配建 5% 的公租房。这是保障类产品的硬性要求，虽然不占住宅主力，但对整个地块的规划结构和社区构成会有一定影响，也是评判项目时需要纳入考量的部分。
• 全装修交付：南面住宅基本都是 100% 全装修，这个对想省心的购房者是实打实的加分项，不用自己再折腾一遍。
• 公寓式酒店：部分地块的商业允许布局公寓式酒店，说明这个项目不只是卖住宅，地块的运营业态会比较多元，未来的街区生活氛围值得期待。

最后给你一个落地的建议

说到底，淮海路 8 号和上海・润园这个组合，地段、产品、设计团队、历史风貌这几张牌都打得比较足，是黄浦这一轮供应里值得重点关注的选手之一。

如果你冲着的是黄浦核心地段，又在意建筑品质和历史氛围，那这个项目值得放进你的观察名单，盯紧它后续放出来的户型图和价格信息 —— 现在资料里能看到的还是方案层面的东西，真正的干货还没全摊开。

如果你更看重现房、更在意确定性，那可能要多一点耐心，等它把具体产品信息都放齐了，再根据自己的预算和需求做决定也不迟。

这种核心地段的稀缺供应，从来都不缺关注度，缺的是信息和耐心。方案公示只是个开始，真正的答案，等户型和价格都摆到桌面上，再拿钱包投票也不晚。