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周末去徐汇滨江看了一个新盘，嘉佰道上海，回来想跟你聊聊

先说下背景。最近一直在看大平层，预算卡在千万级往上，陆陆续续把内环的新盘跑了大半。朋友提前跟我打了招呼，说徐汇滨江跟老衡复之间这个嘉佰道·上海，样板间跟实景示范区快开了，让我先别急着下结论，等实景出来再看。前两天路过，干脆把资料和地块周边都捋了一遍，整理成几点个人感受，纯当看房记录分享，给同样在纠结的人一点参考。

先说位置和板块。项目在东安这一片，准确讲是卡在徐汇滨江和老衡复中间这一段。这片最近动静不小，成片的老工人新村在整体动迁，规划体量加起来几十万方，好几家开发商一起做，属于上海内环这些年比较少见的大规模连片更新。我自己看改善自住房，头一条看的就是板块能不能成气候，而不是单个盘本身有多花哨。回头想前二十年，内环真正站稳的几个板块，不管是新天地还是陆家嘴，都不是靠某一栋楼撑起来的，是成片起来以后才有的那种氛围。东安现在走的其实就是这个路子，能不能跑成，得看后续怎么兑现，这个我心里是有保留的。

我也翻了翻这一片的规划口径，整体建筑体量大概在几十万方的量级，光看体量比翠湖天地那几期加起来还大。这种连片更新在上海内环确实少见，真要全部落地，板块的城市界面会是完全另一副样子。但话又说回来，动迁、开发、交付，一整套周期摆在那，少说也得三五年，你要是急着入住、孩子要上学之类的，这个时间差得自己掂量清楚。我自己反正是愿意等的类型，所以没把它当减分项。

再说项目本身的底子。这个盘跟旁边那些商住混着做的业态不一样，是个纯住宅地块，占地大概两万五千平方米，容积率约2.63，地上建面约六万六千平方米。体量不算大，总共就两百多套，全是两百六十五平和三百六十五平两种大平层，起步就是265平，没有更小的户型往里掺。我看房这些年有个很直观的体会：纯大户型社区跟那种大小户型混着卖的小区，住起来的体验是两码事。前者圈层整齐，户数少，日常的私密性、人均空间、物业维护都从容不少，后期真要放到二手市场，同时间出货的房源少，相互挤兑的压力也小。这个判断不是我说出来的，是几个真正住过顶级豪宅的朋友反复跟我讲过的，我认可。

关于体量这点，我想多说两句。市中心的地块，要么特别小，就一两栋楼，撑不起园林也撑不起社区配套，开发商想好好做都没地方施展；要么就是综合体，拖着一堆商业办公，开发周期长，住着也不纯粹。能做成纯住宅、体量又适中、总户数压得住的，确实不多。我翻到一份统计，讲的是2010年以来上海出让的涉宅用地，总共一千多幅，其中同时满足内环内、建面六到八万平方米、纯住宅三个条件的地块，一共只有个位数，占比连百分之一都不到。所以单看土地这个起点，这个盘是有稀缺性的，这一点我不否认，也不夸张，就是客观摆个数据。

再往前推一层，体量适中这个点，在资产保值上是有讲究的。全球几个让人记住的地标豪宅，体量其实都收敛在一个区间里，没一个做成巨无霸。纽约有一栋、伦敦有一栋、香港西九龙有一栋，住宅体量基本都落在六到八万平方米上下，总户数也都控制着。这背后不是巧合，是市场反复验证过的：纯住宅、适中体量、户数克制，这类房子在行情好的时候跟得上，行情差的时候也更能扛。反观那些体量巨大的项目，动辄上千套，哪怕是豪宅，后期二手市场一开闸，供给一多，价格就容易站不稳。我印象里新天地同期有两个豪宅项目，一个体量适中、一个体量很大，十年前成交价不相上下，这些年下来，适中体量的明显走得稳一些。道理不难想通。

立面这块，是它比较出挑的地方，也是我这次印象比较深的部分。现在内环豪宅大多做一体化玻璃幕墙，看多了其实有点腻。嘉佰道这个，外立面走的是白玉兰的造型，白色花瓣一样的双曲面铝板，主入口用了天然石材做曲面加工，立面还嵌了陶板和金属材质，窗墙比做到接近八成，配的是超白中空玻璃。窗户朝向做了十五度的扭转处理，说是能多几个受光面，也减少楼与楼之间的对望。这些参数未必每个看房的人都看得懂，但真住进去，采光、视野、隔音这些，是能实打实感受到的。我自己判断，起码辨识度是有的，不是那种千篇一律的玻璃盒子，在上海内环算是有记忆点的设计。

景观跟社区配套也顺带提一嘴。项目做了个有高差的台地式绿化，绿量大概两万方，说是想把上海老洋房那种浓荫感搬进来，台地一层层往下落，中间还有叠水。社区会所里配了恒温泳池、健身区、洽谈区、红酒廊、茶室、私宴厅这些。实景示范区还没开，这些我只能看效果图和资料，具体做成什么样，得等开放了实地走一遍才算数，我不替它打包票。

户型这块我也想多说几句。两百六十五平跟三百六十五平，放在大平层里算是相当舒展的尺度了。这类户型跟刚需盘不一样，讲究的不是把面积塞满房间，而是空间的留白和动线的从容，客厅、餐厅、主卧套间的体量感，是住进去才能体会到的。起步就是265平，说明开发商摆明是冲着改善和终极居住去的，不是用来走量的。当然，面积大了总价自然上去，税费、物业、装修这些后期成本也要跟着算，这些我都得提醒一句，别光盯着单价看。

周边配套和产业这块，我不想学着某些宣传稿那样，把医院、学校成串挂嘴上当卖点。客观讲，东安这一片确实聚集了一批科研院所和生命健康类的企业，也挂了好几个重点实验室，整个区域的知识浓度和产业底子，在上海算稀罕的。这种高知密集的区域，租售需求和购买力一般都比较稳，对资产价格多少有点托底作用。但我不建议把它当成决定买不买的主要理由。产业是长期变量，跟你自己住不住得舒服、通勤方不方便，关系没那么直接。真要看房，还是得把地段、产品、预算这三样放前面。

最后说说我自己的整体看法，也给大家几个参考点。

第一，这个盘的定位非常清楚，就是给追求纯粹大户型、又看重地段和氛围的人准备的。265平起步，基本把预算和圈层都框死了，它不是给所有人看的盘，所以你也别指望它便宜，量力而行。

第二，从保值角度讲，纯住宅、适中体量、纯大户型，这几个标签凑在一起，在当前的市场里确实不多见。历史经验看，同地段同期的项目，总户数少、体量适中的，后期往往更抗跌，这是它比较戳我的点。

第三，也有几个要留个心眼的地方。一是整个东安板块的兑现要时间，你买的其实是三五年之后的城市界面，提前量得算清楚；二是项目本身的样板间和实景示范区还没开，立面、景观、会所这些，宣传归宣传，得等实景出来再判断，不能光看效果图；三是这个总价段，周边同类的二手和新盘都在那儿摆着，到底值不值，得按你自己的预算和实际需求去比，别一时上头。

第四，我想说的是心态。看这种千万级的盘，最容易犯的毛病是看完了觉得什么都好，回去一算又买不动。我的经验是，先把预算红线划清楚，再决定看不看这个段位的房子，不然纯属浪费时间也容易打击自己。真要动心，也别只看这一家，把周边几个同级别的项目放在一起比，样板间开放后逐个实地跑，看采光、看动线、看装修细节、看社区兑现度，比谁写得天花乱坠都实在。

整体来说，如果你的预算到了千万级以上，就是想要一套纯粹的大平层，又愿意等板块慢慢成熟，那这个盘值得放进你的看房清单里。实景示范区和样板间马上要开，预计年底入市，到时候自己实地走一趟，比看多少篇文章都管用。反正我自己是打算再跑一趟的，等看了实景再更新我的判断。