葡萄牙房价涨疯了

文 | 好望角

10月底，葡萄牙首都里斯本的罗斯奥广场，出现了50多顶帐篷。

数千名示威者走上街头，抗议政府提出的租赁制度改革。部分抗议者在广场露营，警方随后组织清场，双方发生冲突。

这些人要求政府解决不断上涨的房租和住房成本。

抗议发生前一个月，欧盟统计局发布了一组数据。

2026年第二季度，葡萄牙房价同比上涨16.5%，在欧盟成员国中排名第一。同期，欧盟平均房价涨幅只有4.7%，德国为0.6%，法国甚至下降0.8%。

更值得注意的是，葡萄牙同期住房成交量同比下降6.4%，降至40142套。

房子卖得更少了，价格却还在上涨。

这轮涨价已经持续十余年。国际货币基金组织（IMF）今年5月发布的报告指出，截至2025年底，葡萄牙房价较2015年累计上涨约180%，而欧元区同期上涨约56%。

十年间，葡萄牙的房价几乎变成原来的2.8倍。

一个平均工资在西欧处于较低水平、人口只有约千万的国家，为什么会出现欧洲最猛烈的房价上涨？

问题的答案，比黄金签证、外国富豪和旅游业繁荣复杂得多。

一、里斯本的房子，普通人越来越买不起

葡萄牙房地产平台idealista的数据显示，2026年9月，全国待售住宅挂牌价中位数达到每平方米3228欧元，同比增长7.9%，创下新的历史高点。

里斯本市的挂牌价格达到每平方米6256欧元，波尔图为4346欧元。

按里斯本挂牌单价计算，一套60平方米的普通住宅，价格约37.5万欧元。

葡萄牙政府公布的数据显示，2025年全国雇员月平均税前总报酬为1694欧元。

这两组数据并非同一地区、同一统计口径，但足以说明住房价格与普通劳动收入之间的距离。

即使按照一年14个月工资计算，一名领取全国平均工资的雇员，也需要大约16年的全部税前收入，才能支付上述住宅的挂牌价格。

这还没有计算税费、日常消费和融资成本。

不过，里斯本已经不是葡萄牙唯一的高价城市。

2026年9月，法鲁、丰沙尔、布拉加等城市的挂牌价格继续上涨。虽然里斯本价格最高，但过去一年，部分中小城市的房价涨幅反而更大。

高房价正在从首都和热门旅游城市向其他地区扩散。

二、住房供给是个大问题

葡萄牙房价上涨，首先是住房供给问题。

葡萄牙统计局数据显示，2025年全国竣工住宅30425套，同比增长8.7%。

同一年，全国住房交易达到169812套。

两组数字虽然并不能直接计算住房缺口，但也揭示了葡萄牙住宅市场的一个基本特征：存量房交易规模远大于每年新建住宅供应。

IMF今年的研究指出，2014年至2023年，葡萄牙人均新建住宅竣工量在欧盟处于最低水平。

这与2008年金融危机及之后的欧债危机有关。

房地产市场经历长期调整，建筑企业退出，产业工人流失，开发投资下降。等到住房需求重新增长，建筑业却难以迅速恢复生产能力。

而且，葡萄牙住宅开发还受到审批周期长、建筑监管要求复杂、建筑企业规模较小和技术工人不足等因素制约。

2026年前八个月，葡萄牙新获许可的住宅单元达到29030套，同比增长4.1%。

新增许可正在增加，但从取得许可到实际竣工，需要经历融资、施工与验收等过程。

对房价而言，今天批准建设的项目，很难立即缓解今天的需求。

有一个看起来矛盾的地方：葡萄牙其实拥有不少住宅。

IMF援引2021年住房普查数据指出，约19%的住宅用于度假或第二居所，另外约12%处于空置状态。

这些房子究竟在哪里？

地区差异相当明显。阿尔加维地区约38.6%的住宅属于第二居所或度假住宅，中部地区和阿连特茹地区的相应比例分别达到23.8%和22.0%。

但里斯本同样有大量闲置房屋。2021年，里斯本市共有47748套空置住宅，占当地住宅总量约14.9%。

2025年12月，葡萄牙央行发布住房市场研究，进一步揭示了这种结构性矛盾。

研究发现，2021年至2024年，葡萄牙约一半的市镇，新增家庭带来的住房需求超过了当地住房供应的增长。全国308个市镇中，有72个市镇可供出售或出租的空置住宅，已经不足以吸收新增居住需求。

这些供给紧张的地区，主要集中在大里斯本、大波尔图、阿威罗、塞图巴尔半岛等人口和就业集中的沿海地区。

葡萄牙全国拥有大量住宅，但许多房屋属于度假用途、暂时闲置，或者难以进入普通居民负担得起的长期租赁市场。

即使在里斯本，统计意义上的空置住宅，也不等于可以立即出租的廉价住房。

这让新增住房不足的问题变得更加复杂。

三、外国人买房，究竟推高了多少价格？

很多人把葡萄牙房价上涨归因于外国富豪，有一定道理。

2012年，葡萄牙推出黄金居留许可计划，允许符合条件的外国投资者通过投资获得居留资格。此后，优惠税制、退休生活、旅游业和远程办公，又进一步吸引海外购房者。

里斯本、波尔图及南部阿尔加维地区，逐渐成为欧洲和北美买家的热门目的地。

但外国买家在全国住房交易中的占比，远没有一些人的印象那么高。

IMF2026年金融部门研究指出，过去一段时期，非居民买家平均贡献约6%的住房交易数量，但他们购买的住宅平均价格比其他买家高约80%。

外国买家购买的房子数量有限，却集中在价格较高的市场。

他们可能影响里斯本核心城区、高档公寓和热门度假区域的定价，但葡萄牙全国房价上涨，很难全部归因于外国投资者。

事实上，外国购房需求已经出现回落。

葡萄牙统计局数据显示，2026年第二季度，税务居住地位于境外的买家购入1890套住宅，占全国交易量约4.7%，同比下降10.3%。

同一个季度，全国房价指数仍上涨16.5%。

这意味着，外国投资是推动葡萄牙房价长期上涨的因素之一，而当前的价格压力还有更深层的供需结构原因。

另外，移民和海外富裕购房者也应当区分。

近年来葡萄牙吸纳了更多来自巴西、南亚及其他地区的移民，他们中的许多人在服务业、建筑业和农业工作，本身也是高房租的承受者。

四、旅游业把住宅变成了一种生意

葡萄牙还有一项特殊优势：旅游资源。

里斯本的老城区、波尔图的历史街区和阿尔加维海岸，长期吸引大量国际游客。

旅游业增加了酒店、餐饮和服务业就业，也改变了部分住宅的使用方式。

一套位于历史街区的住宅，可以长期租给本地居民，也可以改造成面向游客的短租公寓。

当短期出租的预期收益高于长期出租，房东就可能改变物业用途。

IMF研究发现，在葡萄牙旅游需求较高的地区，短租许可与存量住宅出售减少存在统计关联，但并未形成相应规模的新建住宅供应。

这意味着旅游业可以提高部分物业的投资价值，却未必同步扩大普通居民能够购买或租赁的住房数量。

当然，旅游业对住房市场的影响具有明显地域差异。

里斯本历史中心、波尔图旅游区和阿尔加维海岸，与一般内陆城镇的住房需求结构不同。

把葡萄牙全国房价都归因于短租平台，同样会高估旅游业的作用。

这里的变化是，葡萄牙部分住宅同时拥有居住和投资两种用途。

本地家庭按照工资计算住房成本，投资者则可能按照租金收益、资产升值和旅游需求计算价格。

两套定价逻辑，在同一个住宅市场相遇。

五、政府想帮年轻人买房，却可能进一步推高了房价

葡萄牙政府已经出台多轮住房支持政策。

其中一项重要措施，是为符合条件的35岁以下首次购房者提供税收优惠，并通过公共担保支持住房贷款。

按照政策安排，政府可以为符合条件的贷款提供最高相当于房屋价值15%的担保，降低部分年轻人的首付门槛。

从政策目标看，这有助于让缺少积蓄、但拥有稳定收入的年轻人获得住房贷款。

但在供给短缺的市场里，需求补贴可能产生另一种结果。

如果可出售住房数量增长缓慢，而更多买家突然获得贷款资格，新增购买力可能进一步推高价格。

IMF今年的评估提出了这一风险。

其初步估计显示，相关支持措施可能已经推高房价，却未带来统计上显著的住房成交数量增加。

2025年，葡萄牙新发放住房贷款中，贷款成数超过90%的比例由此前接近零升至19%。

这说明政策正在改变年轻购房者的融资条件，但也可能增加部分家庭对银行贷款的依赖。

需要强调，葡萄牙房价上涨与典型的信贷扩张型房地产繁荣并不完全相同。

IMF数据显示，过去多年，新增住房贷款占住房交易总价值的比例平均不到一半。

也就是说，大量交易依靠自有资金完成，国内储蓄和外部资本同样发挥着作用。

葡萄牙面临的是住房供给弹性不足，与不同购买群体资金能力差异共同作用的市场。

六、葡萄牙政府，开始重新分配房东和租客的权利

面对住房危机，葡萄牙政府正在同时采取两种方向的措施。

一方面，通过税收优惠鼓励开发建设。

2026年通过的住房政策，将符合条件的住宅建设和翻新项目适用增值税率由23%降至6%，并为符合规定的长期出租住宅提供税收支持。

另一方面，政府试图调整租赁制度，鼓励闲置住宅重新进入市场。

2026年7月，政府提出改革方案，包括加快部分拖欠租金案件的驱逐程序、调整旧租约保护机制，并推动结束针对特定新租约的租金涨幅限制。

政府认为，更明确的产权和合同规则，可以增强房东出租住房的信心。

租客组织则担心，降低驱逐门槛和放松租金限制，可能使已有住房困难的家庭面对更大的搬迁风险。

这正是10月底里斯本住房抗议的直接背景。

相关法案已经通过议会一读，但截至11月初，仍处于后续立法审议阶段。

两种政策立场分别强调了住房市场中的不同问题。

房东需要稳定的产权预期和合理收益，租客需要可负担的租金与稳定居住条件。

而建设新房、改造闲置住房，需要更长的时间。

这也使葡萄牙住房改革难以迅速见效。

结语：

葡萄牙房价十年上涨180%，是多种因素共同作用的结果。

金融危机之后，住宅建设能力长期恢复缓慢；旅游业和国际资本增加了热门地区的房地产需求；移民与家庭结构变化扩大了居住需求；税收和租赁制度又影响着存量住宅的流通。

与此同时，普通居民的工资增长明显追不上房价。

2025年，葡萄牙房价全年上涨17.6%，而全国雇员平均月总报酬名义增长5.6%。

两者相差12个百分点。

这场住房危机最深层的矛盾，是葡萄牙房地产市场正在同时服务两种不同的购买力。

一部分人把住宅视为生活必需品，按照工资和家庭支出决定能够支付多少钱。

另一部分买家拥有积蓄、投资收入或跨国资产配置能力，可以用不同的财务标准购买住房。

当可供出售或出租的住宅供应增长缓慢时，两种购买力便会在相同的市场上竞争。

葡萄牙房价上涨，已经超出单纯的房地产周期问题，逐渐成为收入分配、城市发展和社会流动问题。

对这个国家来说，重要的或许不只是房价什么时候停止上涨。

而是那些在里斯本工作、纳税、提供公共服务的普通人，未来还能不能继续住在里斯本。