中日持续对峙下，大批日本富豪来华全款买房，资本套路千年从未换

10月30日，日本央行开完议息会议，以8票赞成、1票反对，决定把基准利率维持在1.25%不变。这个利率放在别的国家不算高，在日本却是三十多年来最高的。

日本央行已在今年6月和9月各加了一次息，约80%的受访者押注下一次加息在12月。东京楼市的业内人士对这个信号应该很警觉。

从央行讲起，是因为最近“日本富豪来华全款买房”成了热门话题，不少人看不明白：两国关系这么冷，钱怎么反而往这边流？今年4月，日本在《外交蓝皮书》里将日中关系由此前的“最重要的双边关系之一”降级为“重要邻国”，起因是日本首相去年发表的涉台谬论。

10月5日日本首相发表施政演说，用的还是“重要邻国”这个提法。政治上越来越冷，资本却在往这边动，两件事看着矛盾，其实不矛盾。

资本不跟着政治口号走，它只看两件事：哪里的风险快要兑现，哪里的规则靠得住。一千多年前，大批阿拉伯、波斯商人在广州、泉州定居，主要原因是唐宋在这些港口设了市舶机构，收税有章可循，外商聚居的蕃坊也有一定的自治空间。

后来资本先后流向阿姆斯特丹、伦敦、纽约，道理也一样。今天日本有钱人做的事，是这个老规律在2026年又出现了一次。

要把它看明白，得回答三个问题：他们为什么离开东京，为什么选中国，来了以后能做什么。先看为什么走。

很多人觉得东京房价创了新高，房东应该很高兴。数字确实好看：东京23区新建公寓均价上涨9.1%，达到创纪录的1.4249亿日元。

但我看这个数字，更像卖出信号。东京房价涨到这个高度，靠的是三个条件：利率极低、外资流入、供应稀少。现在最关键的利率条件已经变了。

利率对房价的作用，就像地心引力。日本楼市过去十年一路上涨，很大一部分原因是借钱几乎没有成本。

现在利率回到三十年来的高位，而且还会继续上升，贷款成本提高，愿意接手的人就会变少。迹象已经出现：6月东京23区二手公寓挂牌均价环比下跌0.8%至1.2741亿日元，为26个月来首次下滑，核心区超过半数（50.9%）在售房源已降价。

新房价格还在涨，二手房先开始降价，一轮行情走到后半段时，通常就是这个样子。

第二个问题是汇率。日元标价在涨，换成人民币是什么情况？10月29日，100日元对人民币4.2453元，五年前大约是5.6元。一套1.42亿日元的新房，现在折合人民币约600万元，五年前约800万元。

东京房东账面上赚了钱，但放到国际上比，购买力少了四分之一。普通人看的是存折上的数字，有钱人看的是这笔钱在全世界能买到多少东西。日元标价越涨，他们越清楚这里面有多少是虚的。

第三个问题是人口，这一条最要命。

截至9月15日，日本65岁以上高龄者数量约为3624万人，约占总人口29.6%，占比创下历史新高，而且2040年将达到34.8%。房子迟早要卖给下一代，可下一代人越来越少，以后谁来接这些一亿多日元的房子？

这是一道算术题，跟情绪没关系。利率、汇率、人口三个因素同时往下拉，日本有钱人不可能看不出来。

这一代日本资本对风险特别敏感，因为上一代吃过大亏。1989年，三菱地所高价买下纽约洛克菲勒中心的多数股权，几年后泡沫破裂，项目申请破产保护，最后只能放弃。

上一代是在最高点买进，这一代学会了在高点卖出。我认为这不算恐慌出逃，更像是提前离场的本能。他们不确定楼市哪天会掉头，但已经准备随时撤。

再看为什么选中国。

先要放下一种一厢情愿的想法，觉得“日本富豪是在给中国投信任票”，这高估了他们对中国的感情。他们来，是因为把几个去处比了一遍，别的地方更不划算。

新加坡对外国人买住宅额外征收60%的印花税；泰国不允许外国人拥有土地；欧美路远、文化差异大，加拿大更是直接禁止外国人买房。中国这边，东京飞上海只要两三个小时，日本普通护照短期来华免签。

同样六百来万元人民币，在东京23区只够买一套均价水平的新房，在上海、苏州、杭州能买到面积大得多、配套也不差的改善房。更重要的是确定性。

两国关系这么冷，他们为什么还敢来？因为资本算的是十年以上的长期账。

外交摩擦有起有落，但一座城市的治安、地铁、医院和物流是几十年一点点建起来的，不会因为几轮争吵就变样。日本国内的情况正好相反，央行确认基础通胀已达标，通胀风险整体偏向上行。

物价在涨、利率在升、日元走弱，在这种环境下守着高价房，比来中国承担所谓的“政治风险”更让他们不安。这里有一点和直觉相反：日本政客把对华关系搞僵，并没有挡住资本外流，反而让本国有钱人更早考虑在国外留后路。

不过，这件事也不能夸大。上海古北、苏州工业园区几十年前就形成了成熟的日本人社区，日企派驻人员和家属在那里生活了很多年。

新来的这批人基本也是沿着这条路过来的，只是多了资产配置的考虑。国内高端住宅的主要买家一直是本国人，日本买家的份额很小，撬不动房价。“日本人扫光一个小区”这类说法，不必当真。

第三个问题：来了以后能做什么？答案是可以住，很难炒。

从2010年前后起，境外个人只能在工作、学习所在的城市买一套自住房，境外机构只能买办公用房，这个规矩十几年来没有放松过。2025年外汇局出台的便利化措施，让符合条件的境外个人结汇付款更方便了，但前提是先有购房资格。

大额资金跨境照样要申报，钱从哪里来、用来干什么都要说清楚。想用离岸空壳公司把钱搬进来大量买房，基本做不到。可以和加拿大比较一下。

温哥华、多伦多以前对外国资本几乎没有限制，房价被推高到本地年轻人买不起，政府只能补救：2023年起禁止外国人购买住宅，后来又把禁令延长到2027年。加拿大是先放开、出了问题再收紧；中国是先把规矩定好，再适度放开。

顺序不同，进来的钱性质也不同，前者有不少是来炒房的，后者主要是来住的。我认为这件事真正值得肯定的地方，不在于有外国人来买房，而在于他们只能按我们的规矩来买。

普通人看这件事，要避免两种误读。一种是担心“日本人来炒房，把房价抬上去”，这高估了这批买家的规模。

另一种是兴奋地认为“外国富豪用钱包给中国投票”，这高估了这件事的意义。核心城市的房子连着学校、医院和交通，这些资源总量有限，优先满足本国居民自住是政策底线。

外国资本愿意进来，说明我们这些年积累了实力，但别人的认可本身不会变成我们的实力。

回到开头说的老规律。17世纪资本流向阿姆斯特丹，18世纪流向伦敦，20世纪流向纽约，哪里的规则最可靠，资本就往哪里去。

现在两国关系正处在低点，一部分日本有钱人却选择到中国置业，这对日本政界多少有些讽刺：政客们天天讲“国家利益”，本国最会算账的那批人已经开始用人民币重新计算自家资产了。

还有一个问题值得想一想：两国关系最冷的时候，日本有钱人都觉得中国比东京稳当，那么十年后会怎样？日元这三十年说明了一件事：资产价格可以炒得很高，但人口结构和货币购买力做不了假。