仅凭以房抵债协议，能否排除房屋强制执行？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

仅凭以房抵债协议，能否排除房屋强制执行？

执行异议之诉中，不少债权人拿着抵债协议、借条、收据主张排除法院查封。但以房抵债本质上属于债务清偿安排，想要形成足以阻却执行的民事权益，首先要证明基础债权真实、已经实际出借资金。仅有借款合同、收据，缺少资金交付凭证，法院会怀疑双方恶意串通规避执行，难以支持排除执行的诉求。本文结合最高人民法院（2015）民提字第 175 号案件，梳理该类案件举证标准与裁判边界。

裁判要旨

案外人依据以房抵债协议提起执行异议之诉，仅提交借款合同、收款收据，无法提供对应的银行转账、现金交付等资金实际出借凭证，不能证明基础债权真实存在的，其请求排除强制执行的，人民法院不予支持。

案情简介

1. 某银行与 A 公司签订借款合同，发放贷款 900 万元，A 公司以案涉公寓房产抵押并办理抵押登记。

2. A 公司到期无力还款，银行起诉，法院判决 A 公司还本付息，银行对抵押房产享有优先受偿权。后续债权转让，申请执行人变更为自然人，法院查封案涉抵押房屋。

3. 案外人 B 提出执行异议，主张基于抵债协议取得房屋权利，请求解除查封。执行异议被驳回后，B 提起执行异议之诉。

4. 一审法院认为证据不足，驳回 B 的诉讼请求；B 上诉至最高人民法院，二审提交新证据，仍未能形成完整证据链证明债权真实发生，最高院终审维持原判。

案件来源：最高人民法院（2015）民提字第175号

裁判要点及思路

本案核心：案外人基于以房抵债协议主张物权期待权，举证要达到何种标准才能阻却强制执行？

最高人民法院观点：

1. 不动产以登记作为物权变动生效要件，案外人一直未办理过户登记，不能直接取得房屋所有权。

2. 以房抵债的前提是基础债权真实有效。案外人仅提交借款合同、收据，没有资金交付凭证，不足以证明款项已经实际出借、债权真实成立。

3. 抵债配套的商品房买卖合同，价款金额、付款安排和抵债债权无法对应，证据之间存在矛盾，无法印证抵债关系。

4. 执行异议之诉需要防范被执行人与案外人串通、虚构债务损害抵押权人、申请执行人利益，证据存疑时，不支持案外人排除执行的主张。

实务要点总结

1. 普通购房人排除执行，需要同时满足价款已付清、实际占有、对未过户无过错等要件；而以房抵债和普通商品房买卖裁判口径不一样，以房抵债的债权保护力度弱于消费者购房物权期待权，举证门槛更高。

2. 仅借条、借款合同、收据不等于债权属实。债权人主张以房抵债，必须配套转账凭证、现金取款记录、资金流向凭证等，证明款项真实交付；即使债务人认可欠款，法院也会独立核查资金交付事实。

3. 执行异议之诉当事人列置规则：以案外人提起异议之诉，申请执行人是被告；被执行人反对异议，列为共同被告；被执行人不反对，可以列为第三人。非必要共同诉讼主体未参加庭审，不属于程序违法、应当发回重审的情形。

4. 签订抵债协议后，尽量及时完成过户；暂时无法过户的，尽早合法占有房屋，留存对账、催款、交接材料，固定抵债合意、债权真实性、占有事实，降低被认定为虚假债务的风险。

相关法律规定

《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》(2022修正)（法释〔2022〕11号）

第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外:

（一） 主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

（二） 主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。

第三百零五条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:

（一） 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二） 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

法院节选

本案属于案外人执行异议之诉。案外人主张所有权，目的是阻却原判决对应的强制执行。

其一，案外人虽主张签署抵债协议、商品房买卖合同，但始终未办理不动产过户登记，无法通过登记证明其为房屋所有权人。

其二，案外人主张债权是抵债基础，但仅有借款合同、收据，缺少资金交付凭证，不足以证明债权真实发生；被执行人也未出庭佐证，无法排除虚假债务的怀疑。

其三，后续商品房买卖合同约定房价、付款方式，和其主张的抵债债权无法对应，证据链断裂。

另外，案外人对涉案房屋存在抵押权、债权已经转让的事实没有异议，也没有法律依据说明其权利可以优先于抵押权排除执行。因此一审驳回诉请并无不当。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

业务沟通15210234077 | lishu@yuntinglaw.com
个人网站https://lishulawyer.com/

专业领域商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

点击查看系列文章

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

电话/微信:18501328341

推荐书籍

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！