房子明明已经过剩，为什么开发商还在建房？温铁军早已道破原因

走在国内不少城市的城郊，抬头就能看见不停转的塔吊，路边中介门店的墙面上，贴满了各种折价出售的二手房源。你肯定也纳闷，明明到处都在说房子卖不动，库存堆得像小山，开发商怎么还敢不停拿地开工？换作普通小老板货压多了早就关门歇业保本，这帮天天跟钱打交道的开发商总不至于连账都算不明白吧？这里头藏着的暗线，温铁军早早就点破过一层。

不少人默认房子的属性就是拿来住的，按这个逻辑算，家家户户都有房住了，市场肯定该凉透。但实际情况哪有这么简单，房子早就在过去几十年的市场流动里，成了很多人眼里稳赚不赔的投资工具。住的需求有天花板，投资逐利的欲望可没有上限，这也是很多反常现象最核心的出发点。

你去翻国家统计局公开的数，今年一到九月新建商品房销售面积同比掉了13.2%，新开工面积直接降了24.9%。到九月末的时候，全国新建商品房待售面积还有7.48亿平方米，同比只降了1.5%。销量在跌，开工在砍，可库存还是稳稳待在高位，这账横竖看着都不对味。

2023年年初那阵楼市还热过一阵，当时好多人都以为地产的春天终于要回来了。说白了那波热度根本不是什么市场反转，就是疫情压了三年的购房需求集中扎堆释放罢了。等这波需求耗完，从当年四月开始，商品房成交面积直接断崖式往下掉，各地二手房挂牌量蹭蹭往上涨。

就拿杭州来说，2023年四月二手房挂牌量直接冲到了21万套，创下了历史最高纪录，可对应的成交面积反而在往下跌，库存悄咪咪地堆了起来。市面上想出手的房子太多，最后大部分交易都是折价成交。当年五月全国一百个城市里，有75个城市二手房价格同比往下跌，而且下跌的幅度还在不断拉大。

地产行情往下走，最先挨锤的除了房企，就是地方财政。昆明2019年土地出让收入还有915.7亿元，等到2022年直接只剩123.6亿元，三年时间直接从近千亿跌到了百亿出头。一边是土地收入拦腰砍断，另一边还有六十万亿规模的城投债要兑付，地方端的压力根本藏不住。

2023年五月底恒大财富发公告说当月资金回笼情况不理想，没法按之前定的标准兑付。到当年四月末，恒大地产没能清偿的到期债务累计大概2700多亿元，逾期的商业票据总数也超过了2500亿元。连这么大体量的房企都兜不住债务，整个行业的紧绷感可想而知。

再往大了看整个宏观面，2023年五月官方制造业PMI只有48.8，比之前的49.2还低，也没达到市场预期的49.4，连续四个月往下走，连续两个月都处在收缩区间。开工率不够，新订单也拉不起来，反映到财务数据上，当年一到四月全国规模以上工业企业利润直接降了20.6%。

需求端的情况也没好到哪去，2023年四月CPI和PPI连续四个月环比往下走，不管是农产品还是工业品价格都在回落。市面上的库存本来就在慢慢消化，供给端其实算不上多充裕，可价格愣是涨不起来，明摆着就是大家兜里没钱，消费意愿提不上来。

出口的数据乍一看还挺亮眼，2023年一季度之后出口增速从低谷慢慢回暖，降幅在一点点收窄。这里头藏着很容易误导人的数字陷阱，按人民币计价当年四月进出口总额3.43万亿元，同比涨了8.9%，可人民币从当年一月开始已经贬值超过6%，外贸大多是用美元结算，换成美元计价的话同比涨幅只剩1.1%。从当年四月开始出口的上涨动能直接走弱，单月进出口额比三月还跌了6.6%。

就业的数据也很能说明问题，2021年一月16到24岁城镇青年失业率是12.3%，等到2023年四月直接升到了20%以上。这代年轻人连着三年上网课，没来得及好好体验完整的大学生活，刚踏出校门就撞上这么严峻的就业环境，手上没余钱，哪里还敢随便掏空家底买房。

大家常说拉动经济的三驾马车是投资、出口和内需，现在对应下来就是投资下滑，出口乏力，内需也拉不动，整个经济体都处在收缩资产负债表的缩表阶段。搞懂这个底层逻辑，你再回头看之前二十年的经济运行脉络，所有事情都顺理成章了。

过去二十年国内处在加杠杆的景气周期里，支撑经济高速发展的两条主线，一条是房地产周期带来的全链条繁荣，另一条就是2001年加入世贸组织之后出口行业的爆发。其中影响最大、牵连最广的，就是土地财政体系下运转的整个房地产行业。

这套运行逻辑说穿了特别简单，地方政府发城投债搞基建，还债的主要来源就是税收和卖地收入。房企融资拿地，还债的钱全靠卖房回款，普通居民贷款买房，后续月供全靠上班打工的收入覆盖。基建和地产扩张还能带动上下游一大堆行业的就业，只要房价一直涨房子一直好卖，整个循环就能顺顺当当跑下去。

可现在明显到了要集体还债的阶段，人口拐点初现，房子居住属性的产能直接过剩，房企手里的房子卖不动，之前高杠杆扩张借的钱就成了天大的窟窿。地方政府那边更头疼，房企没钱拿地，房价往下掉地价肯定跟着跌，到时候城投债的兑付都要出问题，所以才有了各种鼓励买房、降首付、取消限购的政策接连出台。

普通居民的处境也没好到哪去，之前花三百万买的房，现在全款两百万就能拿下，剩下没还的贷款比房子现在的市场价还高。不少人琢磨来琢磨去，干脆直接选择断供，这套运行了二十年的正向循环，现在转着转着就卡壳了。

2018年以来地方政府负债率从19.8%升到了29%，房地产企业负债率从75%升到了80%，我国家庭负债率从30%多涨到了60%多。也有不同统计口径的说法，认为家庭负债率是从70%多涨到了120%多，反正不同部门的杠杆都加到顶了，没人再加得动，大伙现在满脑子想的都是怎么缩减开支早点把债还完。

现在回到最开始的问题，为啥房子都过剩了开发商还在建？温铁军说得特别直白，所谓的过剩是针对居住需求来说的，投资需求根本就不算在里面。不少手里握着大笔闲钱的人，早就把房子当成了跟股票债券差不多的投资品，要么囤着等涨价要么收租赚现金流，这帮人资金实力够厚，市场稍微有点风吹草动就敢进场扫货。

开发商把这点看得透透的，再加上地方政府要靠卖地补财政缺口，土地供应就没断过。2024年中央拿出三千亿再贷款帮着消化库存，2025年又出台降准、调低公积金贷款利率的政策，暖风一吹开发商自然就敢动。大房企还押注长期趋势，人口一直在往大城市集中，等后续经济回暖需求肯定会反弹，手里握着足够的地才不会错过下一波行情。

说白了整个房地产链条是绑死的，房企背着银行贷款，地方背着城投债，一环扣着一环。要是真的彻底停建不卖地，前面欠的大笔钱都没法兑付，那带来的震动谁都兜不住，所以哪怕库存堆得老高，建房的劲头也不可能说松就松。后续市场会慢慢磨着找平衡，政策托底消化存量，优质项目有序推进，二三线城市也会拿出更多优惠拉刚需，最终还是要走到供需相对平衡的轨道上。

参考资料：国家统计局全国房地产市场运行情况报告，中指研究院中国房地产市场年度报告，温铁军《解构现代化》