房贷30年可能是最贵的赌注，估计到2030年，房子会越来越难卖？

签一份30年的房贷合同，要多久？几分钟。

可要还清它，得从三十出头熬到六十多岁，几乎贯穿一个人的整个职业生涯。利息之外，这份合同真正押上的是未来几十年的选择权。

想换城市、想转行、想停下来喘口气，都得先问问月供答不答应。最近，“到2030年中国将全面进入租房时代，房子会越来越难卖”的说法传得很广。

这句话得打个折听。“全面租房”并不是官方结论。官方在十五五规划纲要中定调健全租购并举的住房制度。

买房和租房是并行的两条路，谈不上谁取代谁。不过，风向确实在变。

2026年10月21日，URI城市租住发布的趋势分析显示，国内租赁人口达2.6亿，一线城市占比接近半数；2025年机构化房源客群中30岁以上租客占比首次突破50%。

另外，接近80%的租客可以接受5年及以上的租住周期，38.8%的租客明确表示较长周期内没有购房计划。租房正在从“上车前的过渡”，变成一种主动的选择。

再算一笔账。诸葛数据研究中心监测显示，2024上半年全国重点50城租售比为1:590，售租比年限缩短至49.2年。

而国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。说白了，光靠收租回本，要等将近半个世纪。

房子身上的“理财光环”在褪色，居住属性重新回到台前。这正是“房住不炒”要的方向，算不上坏消息。那房子会不会越来越难卖？

更准确的说法是：当成投资品来定价的房子会越来越难卖，而真正好住、地段扎实的房子，依然有人接手。婚房和学区这两道“必答题”也在松动。

越来越多年轻人把感情和产权分开算；不少城市在探索租购同权，租房家庭在子女入学等公共服务上的保障正在逐步完善。所以，风险不在“买”这个动作，而在“借多少”。

一笔30年房贷，赌的是收入不断档、身体不出事、家庭不生变。三样里少了任何一样，每月的扣款也不会晚一天。

值得一提的是，国内租房机构化率仅8%，低于日本约80%、美国约50%。可就算在日本这样租房市场成熟的地方，照样有人被一笔房贷拖住了大半辈子。

10月19日，国家统计局公布的9月数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，各城市之间的分化很明显。

日本方面，日本银行在9月18日召开的金融政策决策会议上，决定将政策利率从1.0%上调0.25%至1.25%，这是2024年3月退出负利率后的第六次加息。

瑞穗综合研究所推算，房贷利率（浮动型）上升0.25%至1.45%，背负着房贷的年轻人群负担会加重。

2024年3月19日，日本央行决定结束负利率政策，这是日本央行自2007年2月以来，时隔17年首次加息。上行压力不断增大，未来住房贷款利率预计也将随之上升，并可能进一步上涨。

受通货膨胀影响，日本国内物价也在上涨。在贷款利率上升和物价高企的双重环境下，许多人将难以偿还贷款，这一问题令人担忧。

77岁的佐佐木先生买下梦想中的房子已有27年，至今仍背负着房贷，是因无力偿还债务而陷入困境的人之一。佐佐木家是五口之家。

27年前，50岁的佐佐木先生在关东北部某地建造了一栋两层木结构的新房。住房贷款总额为4000万日元，条件是浮动利率1.5%、期限30年，并采用奖金还款。

然而，大约在佐佐木先生达到退休年龄时，由于奖金被取消，还款计划被打乱。还款方案被迫重新调整后，贷款期限延长至35年。

佐佐木夫人表示，一开始就觉得这笔贷款可能有点难还。还款几年后，家里的收入来源有所减少，丈夫不再加班。

此前奖金相当不错，夫妻二人互相弥补对方的不足。她以前可以长时间工作，后来只能在上午上班，一个月只工作半个月左右。

以前每月能挣17万日元，后来只有以前的一半左右。大约同一时期，丈夫没有了奖金，经济形势也不好，于是他辞去了工作，之后在其他地方做兼职。

后来他又生了病，收入大幅下降。佐佐木夫妇的收入只剩下养老金，剩余贷款为1250万日元，每月还款额为11万日元。

以夫妇二人现有的生活状况，已经无力偿还房贷。忧心忡忡的女儿联系了一家咨询服务机构，咨询自愿出售事宜。

她意识到父母生活艰难，想知道有没有办法解决，便上网做了一些调查。她虽然舍不得这栋房子，但还是希望父母能过得轻松一些。

对于自愿出售或售后回租等方案，全家将商量后再做决定。专家上门了解佐佐木先生的情况。

佐佐木先生原本计划用奖金偿还30年期的贷款，失去收入后延长了还款期限，剩余还款期因此变得更长。银行最终告诉他，必须全额偿还贷款，否则不能出售房产，也不能做任何其他处置。

确定售价后房子就可以挂牌出售，在商讨能够接受的价格时，提到了1200万日元这一金额。但即使卖掉房子，债务仍然存在；如果卖不出去，在此期间还要继续偿还贷款，看来这将是一场硬仗。

像佐佐木先生这样购房后因突发情况拖欠房贷的情况，并不少见。提供住房贷款还款咨询服务的“Sale 119”代表Tominaga表示，相关咨询数量一度有所减少，但又呈回升趋势，每年在3000件左右波动，很多人因此陷入困境。

佐佐木先生咨询的是自愿出售。原则上，贷款购房的人除非还清全部欠款，否则不能出售房产。

但如果是自愿出售，即使存在未偿债务，也可以与金融机构磋商，解除抵押后出售房产，也就是说无需还清债务即可出售，这是一大优势。

如果房产被拍卖，相关信息会提交法院，很多人都会知道；而自愿出售可以以非常接近普通买卖的方式进行，个人信息不会向公众公开。拍卖时搬离是强制性的，自愿出售则可以调整搬家时间。

在某些情况下还可以采取售后回租，房产过户给新业主后，原住户可以继续居住。因此，与拍卖相比，自愿出售的好处要大得多。

Tominaga指出，房贷基本上是家庭最大的固定支出，一旦开始就要持续30到35年。它作为固定成本无法逐年调整，即使收入减少，还款额也不能相应减少。

收入减少的原因多种多样，例如加班费被取消或减少、换工作、离婚、公司经营状况变化、生病等。对于收入有所减少的人来说，住房问题尤为突出。

还有一些人无力偿还贷款，即使想卖房，房产价值也低于贷款金额，处于所谓的“超贷”状态，这类人也会前来咨询。东京有很多高层公寓，被视为“强强联合夫妇”的双职工共同购房的情况很多。

例如离婚时，一方可能无力继续还款，这类案例预计会增加。很多人多少觉得，万一还不起，把房子卖了就能解决问题，但真到还不起时去尝试出售，才发现已处于超贷状态，现实并不能如愿。

房价虽然在上涨，但今后会如何谁也不知道。提供住房贷款比较和诊断服务的Mogecheck执行董事盐泽表示，容易出现还款问题的常见情况是借款过多，最终背负了巨额债务；此外，依赖奖金还款的人也不少。

一旦遇到离婚、疾病等情况，卖房就成了必然之举。住房贷款的违约率据说很低，约为0.1%，也就是千分之一，但如果过度借款，这一概率就会有所上升。

一旦不得不卖掉房产，会对生活造成很大的负面影响。例如孩子正在上小学，就必须转学；家里充满与家人共度的回忆，却不得不卖掉。

这是一段非常痛苦的经历，因此事先采取预防措施才是最好的办法，这在住房方面非常重要。关于贷款金额控制在年收入的多少倍才安全，盐泽表示，住房贷款审核的一般标准大约是年收入的7到8倍，不少机构以此为上限。

但不同金融机构的标准有所不同，最高可达9倍，也有的达到10倍左右。金融机构认为，即使贷款违约，房产也可以作为抵押品收回，这一考虑在一定程度上被纳入了审核判断。

所以，能借到钱并不代表就能还清。即便年收入倍数达到9到10倍，浮动利率住房贷款的年利率也大约在0.6%或0.7%，接近1%，坏账风险的成本已经计入利率之中。

是否应该超出预算勉强买房，需要认真考虑。稳妥的做法是谨慎行事，年收入的五倍左右是安全范围。

关于夫妻联合贷款，其前提是无论今后35年发生什么，双方都要一起还款。例如配偶因抚养孩子或照顾年迈的父母而离职，原本的两份收入就会变成一份，这种风险是存在的。

既然前提是用两份收入偿还房贷，双方就应事先商量好，万一出现这种情况，是否准备在短期内重返工作，或者制定好相应的计划。在Mogecheck的客户中，联合贷款用户的比例正在上升，此前约为15%至20%，最近约为25%。

夫妻双方都有收入，家庭年收入成倍增加，利率水平略有上升，房地产价格也一直在上涨，购房时稍微超出预算的情况随之增多，这也是无可奈何的事。但即便如此，还款负担会随之加重，有必要与家人商量应对策略。

盐泽认为，申请房贷时需要注意的事项，简单来说就是不要借太多钱。稳妥起见是年收入的五倍，最多不超过七倍；如果达到八倍、九倍甚至十倍，家庭每月预算的大部分很可能都会被还款占去。

共同购房前，还应考虑利率上升、疾病以及35年间情况发生变化等风险。作为应对，加入团体信用人寿保险等也是降低风险的一种选择。

此外，不采用奖金还款，只按月偿还固定金额，确保现金流得到妥善管理，制定稳定的家庭预算也非常重要。回顾这段经历，佐佐木夫妇感慨，盖房时贷款期限长达35年，岁月漫长。

年轻时组建家庭、生儿育女，很多地方都需要花钱，事情的发展往往出乎意料，但孩子还是得养，退休储蓄也不多。谈到30年、40年后的未来，这些都需要提前计算。

他们年轻时其实没想那么多，觉得这些事与自己毫无关系。他们认为，如果把自己逼得太紧，必然会碰壁，因此首先要制定合适的计划，不必勉强自己。