所以王石回房地产到底做什么

淡出房地产赛道近十年的王石

又回来了

今年9月底，一家叫“深石城市更新”的公司注册成立

75岁的王石出任董事长

图源：深石城市更新

消息一出，“王石杀回房地产”的标题在地产圈刷屏

更耐人寻味的是，核心团队几乎清一色万科旧部

法定代表人杜吉良干了近十年苏南万科

董事倪晓栋是原万科宁波区域营销负责人

董事姜浩管过万科深圳商业

股东之一韦业宁曾是《万科周刊》主编，此外他还出任过苏南万科总经理

几乎涵盖了工程、商业、报建、政府关系，一整套班子齐了

如果只看城市更新这几个字，很多人误以为王石又回来盖楼了

但这家公司的经营范围里，商业综合体管理、物业管理、住房租赁、节能管理服务、旅游开发策划咨询全都在

但唯独没有房地产开发经营几个字

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对这家公司的解读是

“不拿地、不预售、不背负开发贷，主打‘改造+运营+策划+投资’的轻资产业务。”

一群散落江湖多年的万科旧将，重新聚到一起

一个定义了上一个时代的人，75岁重新出山

为什么是现在？为什么是城市更新

这背后，绝不是一个简单的大佬归来的故事

01

城市更新，到底是一门什么生意

为什么王石这次选择城市更新？

首先要看看今天的房地产行业，究竟走到了什么阶段

看一眼现在的行业数据就能明白

住建部明确，2026年前8个月，二手房交易占比达到52%，正式跨过半数，房地产彻底进入存量时代

再看增量市场，国家统计局刚刚公布的2026年前三季度数据显示

全国房地产开发投资同比下降20.6%，房屋新开工面积下降24.9%，新建商品房销售面积下降13.2%

与此同时

二手房交易网签面积达到6.17亿平方米，同比增长10.7%

一边是新房开发规模持续收缩

另一边，是已有住房的交易依然非常活跃

我们正在进入一个越来越需要关注存量房屋的时代

再到今年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，为未来五年的城市更新工作明确了具体任务

这是国内首个以国务院名义发布的城市更新专项规划，标志着这件事从地方试点，直接上升到了国家战略

多家机构测算，城市更新市场的总容量在15-20万亿元之间

一头是持续降温的新房市场，另一头是高达20万亿的存量更新池子

这中间巨大的差距，恰好就是可以大试身手的空间

换句话说，房地产的主战场逐渐从从拿地盖楼转向了存量运营

所以王石选择城市更新，有很强的时代背景

这正如深石在官宣文章里所写的：

“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期……当再一次选择时，我们顺着城市发展的流向，来到了城市更新的赛道。”

顺着城市发展的流向，看似是王石重新站在时代风口上的一个选择

但实际上，翻看他这几年的创业轨迹，会发现线索早就埋好了

甚至能溯源到2007年，一个重点项目的开工建设

以及与他2017年离开万科之后，所做的一些事情都息息相关

02

城市更新这件事，王石比想象中更早布局

很多人可能不知道

王石虽然离开万科多年，但这些年一直没有停止创业

2017年，他创办深石集团，随后逐渐形成了碳中和社区、运动健康和绿色金融三大业务板块

其中最值得房地产行业研究的，就是一个叫“生物圈三号”的项目

图源：生物圈三号

这个项目就在深圳大梅沙

前身是大梅沙万科中心，也就是曾经的万科集团总部园区

这栋建筑本身就是万科设计理念的一次极致表达

美国建筑师Steven Holl的方案，叫“漂浮的地平线，躺着的摩天楼”

王石当年在《徘徊的灵魂》里写它：

“像一只生物，立面表皮是‘会呼吸’的半透明强化轻质碳纤维组成物，每个方向的墙面都经过年度太阳能采集量计算，相对同类型建筑节能75%”

看得出王石对绿色建筑的执念，从很早就开始了

2009年底的哥本哈根气候大会，王石与万通地产董事长冯仑等中国企业家代表赴会

王石向国际媒体系统阐述其绿色建筑理念

但口说无凭，他用自己的公司总部做起了实验

于是乎我们看到这个近13万方的万科总部，仅利用八个驻点“撑”在地面之上

是不是很像最近被广泛推崇的“第五代宅”抬板住宅的构建逻辑

因为架空，底下的空间全部做成了绿化，整个万科中心的绿化率超过了100%

对于这样的山坡，王石当初在产品册子里解释的是这个原因，希望可以构建内在互动的小环境

甚至在植物的选择上，都是选用的大梅沙本土的树种，只为追求项目和生态环境的和谐

项目内部有一处水景，全部来自于天然雨水和大厦内部使用过的水

通过这样的管道收集，雨水汇总到水池中，净化过滤之后收集使用

甚至连告示牌，都是用的太阳能

20年前，在那个开发商还在拼规模的年代

王石已经在这一个项目里，死磕起了海绵城市、生态微循环、雨水收集这些极度超前的理念

今天流行的生态建筑概念，人家在20年前就已经做成了现实

更有意思的是这栋建筑的后来，因为集团总部人员精简

大量空闲的建筑空间，万科没有拿去卖，而是把它变成了“梅沙书院”，一所民办国际化高级中学

而这个学校，承载了近千名学生在这里学习、成长

更多的项目细节，其实可以看看我们在8年前写下的这篇文章《万科为什么值得尊重》

或许当时的王石，其实就已经在思考一个问题

当增量开发结束，一栋已经建成的房子

能否承载时代的变迁，跨越时间的维度持续创造更多价值

03

从建筑空间，到承载长期价值

2022年5月，王石团队启动了对万科中心的碳中和改造

并将该项目正式命名为“生物圈三号·大梅沙万科中心碳中和实验园区”

也就在同年年末，由田朴珺担任制片人兼主持人的大型跨界访谈节目《共同说》大湾区篇的一期节目中

图源：网络

王石带着田朴珺登上大梅沙万科中心的空中花园，指着一排排光伏板，从2009年建楼时的初衷讲起

那时他登山发现乞力马扎罗的雪没了，回来就把“环保、生态、减碳”刻进了这栋楼的设计里，绿电比例在当时就达到17%

2023年他再次站上同一个地方，面对采访镜头自豪的说：

“这是13年前做的，到现在，中国做到这样的很少。”

生物圈三号一期改造面积约1.58万平方米

他们没有推倒原来的建筑，而是在保留建筑基础的前提下，重新梳理这栋建筑的能源系统、空间功能和日常运营

通过光伏发电、储能设备、微电网和智能能源管理等技术，对既有建筑进行系统性的节能改造

公开报道显示，一期改造后，园区绿色电力占比从约17%提升至85%

建筑能耗下降约60%，每年减少二氧化碳排放超过800吨

屋顶还种了120多种深圳本土植物，用中水循环系统收集雨水，每年节省自来水5万吨

这组数据已经相当亮眼

图源：生物圈三号

当然，生物圈三号更有意思的地方，还在于王石团队改变了这栋建筑的使用方式

原本以总部办公为主的园区，逐渐引入教育、创新孵化、展览、会议、商业以及运动健康等多元功能

这里与20多个可持续品牌建立合作，举办可持续生活市集、艺术展览和各种运动社群活动

甚至引入了绿色餐厅、运动训练场馆等具体业态

一栋曾经以办公为主要功能的建筑，正在走向一个拥有多种生活内容的公共社区

2024年，生物圈三号又升级到了2.0版本

从原来单个建筑园区，进一步向大梅沙约3.2平方公里的片区延伸，目标是在2028年底实现片区碳排放削减40%

从一栋楼，到一个园区，再到整个片区

王石正在尝试把这套经验变成可以向外输出的业务能力：咨询、规划、施工、运营

老旧街区、低效厂区、零碳园区、经营不善的商业资产，几乎都可以用这套逻辑重新盘一遍

当然，生物圈三号能够取得一定成果，不意味着所有老旧街区、厂区和低效商业资产都可以直接复制

不同物业的产权条件、使用需求和经营环境差别很大

但至少王石已经拿出了一个实际案例，证明一栋存量建筑可以通过技术升级和功能重组，重新获得新的长期价值

04

从开发者到运营商，这是一条并非偶然的路

所以我们回过来，再看王石这些年的创业之路

2017年，王石离开万科，那年他66岁，交棒给郁亮

很多人以为他会去登山、赛艇、安享晚年

但他当年就创办了深石集团，此后几年，他做的事情很杂

2022年拉着摩根士丹利搞碳中和主题的SPAC，要去港股上市，最后没了下文

2023年深石旗下的私募基金完成备案，正式进入创投圈

2024年投资了攀岩馆品牌“我攀”，和周鸿祎一起参与近千万融资，首家旗舰店在北京开馆

2026年又在大梅沙开了HYROX综合体能训练馆“顽石”

赛艇更不用说，“深潜”赛艇俱乐部从松山湖划到扬州运河，一直在做

看着像在跨界，但有一条暗线，他始终在实践万科第一个明确的品牌核心理念“建筑无限生活”

而这背后，藏着一代地产人的“理想主义”

如果你了解王石，就知道他骨子里一直是个登山家和环保主义者

那些对碳中和的执念，全都揉进了他对建筑的理解里

这就是为什么，早在近20年前，他会在万科中心种满芦苇荡，让建筑悬空为空气对流让路

如今75岁的他，依然选择回到这片梦想开始的地方大梅沙，重新注册一家公司

这也是为什么，今天75岁，依旧会在万科梦想开始的地方

他做的或许已不仅是生意，而是试图用商业的力量，去完成一场关于“生命、空间与自然”的社会实验

这也是今天给到城市更新的一个答案

“建筑的烙印终究只是环境的一部分，未来这所有的一切都会成为生活的一部分

但愿所有的房企构建的都是城市的肌理，而不是地表的颗粒”

05

房地产下半场，每个人都在重新选择

同样面对房地产市场的深度调整，不同企业和个体正在选择不同的道路

有的开发商继续坚守住宅开发，把更多资源投入到核心城市和更好的产品中

有的企业开始强化商业、物业、长租公寓等板块的经营业务

也有像王石这样的人，重新把目光放回老建筑、老街区和已有的城市空间，通过改造和运营寻找新的机遇

王石这次回归房地产，当然值得关注

毕竟他曾经是中国房地产增量开发时代最有代表性的人物之一

而今天，他重新选择了一条与城市更新有关的创业路径

我觉得最值得行业思考的，其实就是这件事本身

很多时候我们一直在思考开发商所构建的一个个空间，到底是为了什么

如今借着城市更新越来越被广泛提及，我们再次发出这样的感叹

借用王石《让灵魂跟上脚步》这本书的主旨

“慢下来，不仅是要看看未来，希望看得更远；更要回顾过去，希望看得更清楚”

比起曾经擅长的金融杠杆，未来更考验开发商的，是把一栋楼、一个片区盘活盘活的专业能力

随着行业从规模扩张向长期经营转变，这种从“赚快钱”转向“赚慢钱”的过渡

或许才是这个行业真正走向成熟的开始

以上为正文，来自小泽

这是真叫卢俊公众号的第6748篇原创文章