巨变：“润澳大潮”可能要“归零”！卖新西兰房凑悉尼首付还值吗

上周六，布里斯班Kenmore Hills一栋带1公顷庭院的豪宅开拍。

据realestate.com.au报道，现场来了大约200人。真正登记竞价的，只有2个。

最后，它以620万澳元成交。

当周，布里斯班拍卖清盘率暴跌至16%，全澳最差。

澳媒以“拍卖现场：布里斯班度过了特别艰难的一周”作了报道：

同一周，房地产研究机构Cotality（原CoreLogic）公布：澳洲房价已经连续第7个月下跌。

下跌的速度，被形容为“过去40年里最快”。

Cotality澳大利亚研究总监Tim Lawless表示，这轮房价下跌是40年来最快的。

而就在这个周二，澳洲央行又加息了。

这对新西兰人意味着什么？

过去几年，润澳是不少人的“退路”。

现在这条路，好像没那么好走了。

澳洲房地产逼近40年来最大下跌

澳洲房地产迎来40年来最大下跌，而这个现象的后面还酝酿着一个”完美风暴”。

先看数字。

据Cotality 11月2日公布的数据，澳洲全国房价10月再跌1.2%，比3月的高点低了6.7%。

按ABC的转述，全国中位房价现在是88.49万澳元，较3月减少约6.34万澳元。

首府城市7个月累计下跌8.1%。

Cotality研究主管Gerard Burg对ABC说：“按目前的速度，我们已经在走向过去40年里最大的一轮下跌。”

按realestate.com.au的数据，布里斯班的中位房价已经比高点少了6.2万澳元以上，现在是101.4万澳元。

另一份分析显示，过去三个月，全澳有82.2%的郊区房价下跌。

在昆士兰跌得最重的郊区，房主的房屋净值最多缩水了24.4万澳元。

再看拍卖场。

Cotality的初步数据显示，上周首府城市的拍卖成交率只有47.2%，是2020年4月以来最低。

布里斯班最惨，只有26.2%。Ray White自己的统计更低，只有16.2%。

据AAP介绍，成交率被视为房价的领先指标，低于60%，就意味着市场在下跌。

另外，Cotality指出，过去三个月的房屋成交量比一年前少了23%；房子挂牌到卖出的中位时间是39天，是2020年8月以来最长。

卖家的平均降价幅度4.7%，是2019年5月以来最大。

▲ 图：Cotality澳洲研究总监Tim Lawless表示，这轮下跌是40年来最快的。

最近这段事件，澳媒的标题，也一个比一个重。

ABC写的是：“40年来最大房地产下跌”正在逼近。

AAP写的是：谨慎的买家，把成交率推到疫情后新低。

澳洲财经媒体Mortgage Professional Australia的标题，直接用了“完美风暴”（Perfect storm），并在副标题中提示：悉尼下跌已经达到两位数（和峰值相比）。

相关报道还引述Cotality的Tim Lawless的话说，过去六年涨得最疯的中等城市，如今“已经完全进入调整”。

“布里斯班、珀斯和阿德莱德，几乎每一个郊区，过去三个月房价都下跌了。”

澳洲加息，新西兰没动

这里需要关注一个最新的动向。11月3日，澳洲储备银行宣布，把现金利率目标提高25个基点，到4.85%。

这是自2008年金融危机以来的最高水平，也是澳洲央行今年第五次加息。

新西兰这边呢？

10月28日，新西兰储备银行把官方现金利率（OCR）维持在2.75%。

两国利差达到了2.10%，这种水平的利差是大约15年（自2011年以来）未曾见过的。

澳新两国央行货币政策看起来有点像“分道扬镳”，并反映出在两国央行眼中，经济基本面目前的不同症状。

房价跌、利率高、通胀高，经济环境“不利于润澳”

新西兰媒体Stuff捕捉到了这一动态，并在今日撰文并引述本地经济学家的观点认为，新西兰人润澳的经济吸引力，正在迅速地下降。

其结果，甚至将导致润澳人数净值“归零”。

该报道的标题中，甚至用“freefall”（自由落体）在形容澳洲房市当下情况。

理论上，这个逻辑是通的，原因有三个。

第一，房价下跌，意味着家庭财富缩水。据Mortgage Professional Australia引述，悉尼的房价自2月以来已经跌了超过10%。AMP首席经济学家Shane Oliver预计，澳洲房价从高点到低点，累计要跌约15%，大概要到2027年9月前后才见底。他还说，降息要等到2027年底。

他认为，最脆弱的是悉尼、布里斯班和阿德莱德，独立屋的跌幅可能在15%到20%。墨尔本相对轻一些。

另外，高利率，意味着还款压力大、能借的钱变少。

第三，通胀没压下去。澳洲央行说，通胀在2027年大部分时间里仍会偏高。

新西兰独立经济学家Cameron Bagrie说，“我认为我们很可能会看到的新西兰人前往澳大利亚的那股大潮将会归零……我们还没到那一步，但目前正在朝那个方向靠近。”

▲Cameron Bagrie：“I think that big wave that we typically see of New Zealanders going to Australia is going to go to zero… we aren’t there yet, but it’s shifting closer to that at the moment.”

据RNZ报道，澳洲失业率已经升到4.7%，是十年来最高（低于新西兰今天发布的5.7%）。

在这篇《澳洲梦是否要褪色了》的报道中，BNZ首席经济学家Mike Jones表示，两国经济的差距，正在缩小。

新西兰第二季度经济同比增长2.6%，高于澳洲的2.1%。

不过他也提醒，新西兰过去几年太弱，这个门槛本来就低，追不平两国之间已经拉开的差距。

ANZ的Miles Workman也表示：新西兰正在从周期性低谷中恢复，澳洲则是从较强的起点开始放缓。

Westpac的Eckhold则说，澳洲消费者信心急转直下，新西兰过去半年信心总体在改善。

近半年多来，离开新西兰的人在减少。

Stats NZ的数据显示，截至2026年8月的一年里，新西兰净流出移民38,200人，去年同期是39,900人。

截至3月的一年里，去澳洲的新西兰公民有27,900人，比前一年的31,100人少。

新西兰已经历5年下跌，“风险基本释放”

那新西兰自己呢？

Cotality NZ的数据显示，9月全国房价下跌0.3%，是连续第6个月下跌，同比下降1.3%，中位值79.7万纽币。

这个中位值，比2023年6月那个周期低点还要低。

新西兰房价比2021年高峰，已经下跌超过18%。

新西兰的房价，已经在低位磨了好几年。从这个角度看，有人会说，本地的风险，已经释放了不少。

Cotality NZ首席房产经济学家Kelvin Davidson也提到，这几年房屋可负担性明显改善，应该有助于限制进一步下跌。

但他同时说：“在现阶段，房价重新持续上涨，看起来还有一段距离。”

新西兰房价的另一个拖累，是供应。Davidson提到，房屋供应明显增加，会影响房价，奥克兰很多地区2016年以来的年均涨幅只有1%左右。

有意思的是，澳洲投资者对新西兰房产的兴趣，正在上升。

据realestate.co.nz数据，澳洲境内的买家搜索，5月同比增长163%，到8月接近190%。

卖掉新西兰房子“润澳”，还划算吗？

这个问题已经非常值得思考了。

在Reddit的澳洲房产板块里，一位匿名网友在今年3月留言说，自己是在2024年底在新西兰卖房，亏了10万纽币，然后在澳洲买了房。

截至发帖时的今年初，这位网友说，澳洲那套房已经涨了10万澳元以上，换成纽币，“还是赚的”。

但这条留言发在3月底，正是澳洲房价高点所在的月份。

之后澳洲房价已经连跌7个月，这套房现在值多少，并不清楚。

另一位发帖人说，自己两年前从新西兰搬到悉尼，考虑把奥克兰的投资房卖掉，预计比买入价低3万到4万纽币，用来凑悉尼的首付。

Yahoo Finance引述了以为经纪人的话，他说，早期很多客户，其实不愿意在低价时卖房，去买澳洲的房子。

换句话说，至少在他的客户里，很多新西兰人也并不愿意“卖在底部”，而是尽可能先保留了新西兰的房产。

当然，也有人不在乎这点差价，只在乎今后发展。

新西兰前总理Jacinda Ardern与丈夫Clarke Gayford位于奥克兰Sandringham的旧居在2026年7月售出，成交价为215万纽币（也有报道称250万纽币，存在数据差异），他们2018年购入该奥克兰房产的价格是174万纽币。随后他们于2026年9月在悉尼Dee Why购入一套五居室住宅，成交价530万澳元。

你觉得，这时候的新西兰和澳洲，哪边风险更大？

ref:

https://www.stuff.co.nz/home-property/361054533/its-going-go-zero-aussie-house-price-freefall-help-halt-flow-kiwis-across-tasman
https://www.abc.net.au/news/2026-11-02/house-prices-fall-in-october-biggest-downturn-40-years-cotality/107325214
https://www.realestate.com.au/news/under-the-hammer-brisbane-experienced-a-particularly-difficult-week/
https://www.thepost.co.nz/business/361101632/aussie-dream-fading
https://www.reddit.com/r/AusProperty/comments/1s6tvfp/sell_nz_property_at_a_loss_to_enter_sydney_market/