北京
当中国经济承压、人民币汇率出现波动时，为什么部分家庭会增加对美国住房的需求？这些购房需求，又会给美国当地的房价带来多大影响？最近一篇发表于2021年的美联储论文受到关注，该论文研究的正是这个问题。
论文作者是William Barcelona、Nathan Converse和Anna Wong，2021年发表于美联储国际金融讨论文集。论文指出：中国买家持有的美国住宅资产，估算价值在1700亿至3440亿美元之间；中国买家关注度较高的社区，房价累计涨幅比条件相近、关注度较低的社区平均高出约7个百分点。
论文首先从跨境资金流动入手，寻找中国资本外流与美国住房需求之间的联系。
研究人员发现，美国国际收支中未被完整记录的资本流入，与中国资本外流存在明显关联。在中国经济和金融环境承压的部分时期，这种联系更为突出。
美国住宅可能承接了部分未被充分记录的中国资金。不过，统计关联并不等于逐笔追踪。不能把美国国际收支中的统计差额全部算成中国购房资金，更不能把“未记录”直接理解为“非法”。
图注：论文通过宏观资金流动数据考察两者的关联，但这不等于确认了每一笔资金的最终用途。
为了进一步判断这些资金是否与住房需求有关，研究团队还使用了海外房产平台居外网的浏览数据，观察来自中国的用户更关注美国哪些地区。
这组数据覆盖2016年11月至2017年1月，共有约67万次美国房产浏览，涉及7000多个邮政编码地区。约70%的浏览集中在20座美国城市，显示出明显的地域集中性。
这也意味着，即使中国买家的需求影响了美国房市，影响也不会平均分布在全国，而可能主要集中于特定城市和社区。
图注：中国用户对美国房产的关注具有明显的地域集中性。浏览量反映关注和潜在需求，不等于实际成交量。
研究人员进一步比较了中国买家关注度较高的社区，与条件相近但关注度较低的社区。
结果显示，在2010年至2016年期间，前者的房价累计涨幅平均比后者高出约7个百分点。中国经济不是那么理想的时候，这种差距还会扩大。
这个结果支持了论文的核心判断：部分中国家庭可能把美国住房作为应对国内经济与金融风险的一种资产配置选择，而这类需求也可能影响当地房价。
但7个百分点有明确口径。它是特定时期、不同社区之间累计房价涨幅的差异，不是美国全国房价每年被中国买家推高7%，也不是买家的额外投资收益。
图注：研究比较的是2010年至2016年的累计房价表现，不能据此推断当前市场或未来收益。
为什么选择美国住房？
一个重要原因是分散币种和市场风险。对于主要持有人民币资产的家庭，购买美国住宅意味着增加一项美元计价资产，降低对单一市场和币种的依赖。
住房也具有实际用途。子女留学、家庭成员工作或长期居住，都可能形成购房需求；出租则可能带来美元租金收入。这些因素可以解释部分家庭的选择，但不能据此推断所有买家的动机。
更重要的是，“被当作避险资产”不等于“没有风险”。
美国住房同样可能下跌，房产税、保险、维修、空置和交易成本都会影响收益。使用贷款购房，还要承担利率风险。不同城市、不同社区的表现，也可能相差很大。
因此，论文强调的不是“去美国买房就安全”，而是一国经济环境的变化，可能通过家庭的跨境资产配置，影响另一国部分社区的住房需求和价格。
需要提醒各位读者的是，该论文是基于过往时间的研究，其覆盖的历史时期，美国住宅是部分中国买家分散风险的一种选择，并可能对当地房价产生影响。至于现在是否值得买，则需要重新评估价格、成本、政策和家庭自身需求，不能仅靠这篇论文作出判断。
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