从8.9%到9.18%，一个悄悄转弱的信号

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

连涨势头结束了，深圳住宅市场降了点温。

议价权再次倾斜

比成交量和价格指数跑得更快的是议价空间。

市场的风向切换，不过是短短一两个月的时间。

今年上半年，市场经历了新房四连涨，豪宅市场的火热传导到二手房市场，导致二手房市场议价空间持续回落。

市场暖意也一直持续到9月上半月。

根据乐有家数据，市场议价空间从去年12月11.17%的峰值，一路回落到今年9月上半月的8.81%。

但市场进入常态化底部后，按道理应该是买卖双方都比较淡定，自从进入9月下半月后，市场又进入了新一轮的博弈状态。

明显市场成交量从6月出现转折，进入7月深圳二手住宅成交套数回到5000套以下。

所以到了10月，市场的砍价难度又降低了一些。

根据乐有家数据，进入10月深圳最新二手房议价空间回升到9.18%，已经是连续两个月扩大，与此同时，300万内二手住宅议价空间重新回到10%。

这就意味着，和上海的连续几个月上涨不同，经历了前两个月的市场短暂热度，深圳二手住宅重新进入降温状态。

8月是本阶段市场的预期及信心高点，9月、10月金九银十没有如期出现后，市场也变得更加保守。

同时也说明在近半年的需求消耗后，市场上300万以内的低价房源，老破小等房源重新进入常态化市场。

这背后是卖方妥协意愿重新上升，天平再次向买方倾斜，以价换量重回主线。

而市场的最真实的居住需求，在另一端——租房市场。

买房交易量减少后，租房市场迎来了温和回升。

根据中指研究院数据，可以看到，深圳住宅平均租金在今年2月后逐渐从81.9元/㎡·月恢复到83.2元/㎡·月，租金已经连续10个月环比上涨。

当买房议价空间上升，市场观望的情绪增加，但实际的居住需求并未消失，那么就从买房溢出到租房，间接推动租金上行。

这种买卖和租赁的反向分化，如今也是深圳市场的主旋律。

头部市场补调

议价空间重新掉头，还有一个最大的原因，就是头部市场进行了补调。

头部市场效应明显。

作为深圳湾板块代表性楼盘，恒裕滨城10月27日成交一套235平大面积，中高楼层，成交总价5500万，折合单价约23.4万/平，而同户型今年6月23日成交一套约228平，总价约5980万，折合单价约26.23万/平，调整幅度约10.79%。

（来源：中介渠道）

要知道这几乎是市场过去的“定海神针”，是全国首批均价过10万的住宅，长期被当成深圳房价天花板之一，具备很强的市场标杆效应，尤其是豪宅市场效应，是深圳豪宅分化的风向标。

市场热，是刷新天花板的“带头大哥”，市场冷时，也被视作是核心头部小区抗跌样本。

现在出现了补调，对市场而言，说明市场的叙事逻辑在慢慢改变。

再看位于南山蛇口的双玺花园，10月成交了两套超过300平的大户型。

10月27日成交一套335平中楼层东南朝向的户型，总价约6080万，折合单价约18.15万/平，10月11日成交一套高楼层东南朝向的336平户型，总价约5935万，折合单价约17.67万/平。

（来源：中介渠道）

而小区去年10月13日约336平东南向高楼层同户型，成交总价6200万，折合单价约18.44万/㎡，去年3月低楼层约335平户型，成交总价约6300万，折合单价约18.81万/平。

（来源：中介渠道）

可以看到，去年海上世界双玺约335平户型，成交总价还维持在6000万以上，今年10月的成交就已经到不了6000万，一年的时间单价调整幅度约6.25%。

如果说，深圳湾板块，蛇口板块还只是市场的个案，再看福田以及宝安的核心代表小区。

比如福田安托山的高端小区代表万科臻山府。

10月12日成交一套240平的中低楼层，总价3690万，折合单价约15.38万/平，而今年6月同户型的高楼层成交总价在3780万，折合单价约15.75万/平。

（来源：中介渠道）

而去年5月以及3月，小区约240平同户型成交总价还维持在4000万以上。

（来源：中介渠道）

这个小区是安托山品质标杆，附近是海德园、香蜜府这些小区，周边几乎没有楼龄，或者品质差异过大的老小区。

按市场的逻辑，市场底部应该是差户型先调整，好楼层扛住，但中高楼层的补调，至少说明片区的心理价位都在重估。

再比如宝安中心的龙头小区壹方中心玖誉，10月14日成交一套约139平户型，总价1474万，折合单价约10.6万/平，而小区今年6月同户型成交总价在1600万，折合单价约11.49万/平，去年11月同户型成交总价在1776万，折合单价约12.78万/平。

（来源：中介渠道）

意味着小区的单价回到了10万左右一平的水平。

这个小区几乎见证了宝安核心地段的成长与发展，也是宝安中心市场价格曲线的见证者，

壹方中心玖誉2016年加推约8–10万/㎡，2017–2018年多在9–10万/㎡。

现在回到10万附近，相当于已经抹掉前几年的概念溢价。

这说明，不是个别市场网红盘的问题，是整个高端二手市场在重新定价。

最主要原因，过去二手头部住宅，靠稀缺撑着，随着新房高端改善，深圳顶级豪宅的增加，二手的头部小区压力在增加。

眼下市场有一个共识，就是在“好房子”的背景下，高端的住宅品质越来越好，曾经的高端头部产品正在逐步被更替。

最明显的是，深圳湾、后海、宝安中心这些地段的新豪宅（主要是中信信悦湾、深圳湾澐玺、后海招商玺、观潮府、海晏府这几个项目），无论是产品设计、得房率和居住体验都在更新。就连福田安托山板块内，也已经拍出了一宗高价宅地，中海以25.5亿拿下，成交楼面地价98069.38元/㎡。

市场的可选性增加，一定程度分化市场的购买力。

加上本身这些小区的成交活跃度也不及普通住宅，市场在受到挤压，就只能以价换量。

当然，价格的差异有一部分原因是豪宅或者高端改善类住宅，市场的价格差距本身就有点大。

高层和低层，有海景和没海景，看花园和不看花园，带装修和不带装修，同一套户型的单价也有可能相差几十万甚至百万。

但同户型的情况下，楼层位置以及朝向相近，价格相差的幅度也在市场能够接受的范围，超过了百万的价差，就有一定的市场补调影响了。

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