历史不会重演，但会惊人相似：中国房地产极可能重走2015年老路？

最近刷楼市新闻的朋友估计都刷到北京的赠与新规，爹妈把名下本市住宅送给子女，不用核验子女有没有购房资格。搁以前不少家庭想把房子腾挪给孩子，都卡在没购房资格这道坎上。好多人看完这条政策，第一反应就是这风向怎么越看越像2015年那波行情要来了。

同一份新政里还有不少松绑细则，非京籍家庭买五环内的商品住房，社保个税只要购房前连续缴满1年就行。夫妻双方都缴公积金的家庭，首套最高贷款额度能到240万元。能松的口子基本都松到位了，难怪大伙齐刷刷想起当年的楼市热。

2015年的行情好多老购房者现在都有印象，当年3月底出了330新政，之后一年连着五次降息五次降准，直接把冻得梆硬的楼市给烘得火热。热度从一线一路蔓延到三四线小县城，那股子抢房的劲直到现在还有人时不时提起。

现在大伙看着政策面像，内里的底子早就变了。这波回暖大概率只会复刻2015年的前半段，先让核心大城市稳住慢慢回升。后半段那种全国所有县城跟着普涨的盛况，基本上不可能再有了。

2015年的上涨路径分得特别清楚，最先涨的是深圳上海这类一线城市，深圳新房一年就涨了四成多。接着是南京合肥厦门这些热度拉满的二线城市，三四线要等到2016、2017年棚改货币化全面铺开才真正热起来。好多县城拆迁户揣着大笔补偿款进城扫房，房价说涨就涨，完全不带犹豫的。

翻2026年9月的全国房价统计数据，回暖的顺序居然跟当年一模一样。国家统计局的公开数据显示，一线城市新房售价环比继续上涨，二三线城市的环比降幅整体在收窄。妥妥的一线先动，二三线后排跟进，排队的次序半分没乱。

不同城市的行情分化已经拉得特别大，9月北京广州深圳的新房价格同比去年分别降了2.7%、1.1%和1.0%，唯独上海同比涨了2.8%。二三线城市的新建商品住宅售价同比分别降了2.4%和3.9%。不同能级城市的楼市温度差，现在摸上去已经特别明显。

小地方的二手房市场冷得超出很多人预期，四川泸州的二手住宅价格指数只有91.2，相当于比去年同期低了快9%。上海的老头老太现在扎堆在中介门店聊要不要置换改善，泸州不少业主把房子挂了大半年连个诚心问价的都少。两地的普通人对楼市的体验，完全是两个世界。

这波跟2015年比最大的不同，就是大伙买房的偏好全往二手房倒。今年1到9月全国新建商品房销售面积56483万平方米，同比降了13.2%，二手房交易网签面积有61746万平方米，同比涨了10.7%。二手房交易量直接反超新房，放在十年前根本没人敢信。

大伙现在爱买二手房的道理特别实在，二手房都是现成的，过户完就能拿钥匙，甚至简单收拾下就能直接入住。这几年太多期房延期交房的新闻听得多了，不少家庭哪怕选房龄老点的二手房，也不想再赌两三年的期房交付。以前售楼处门口排长队的名场面，现在直接平移到二手房中介门店门口了。

现在的监管政策跟当年的出发点完全不一样，8月28日住建部自然资源部金融监管总局联合发了文，预售项目的单体建筑原则上得完成主体结构封顶，所有购房款全部进监管账户。等项目竣工验收水电气热全通达到交付条件之后，监管账户的钱才能解出来。

当年2015年政策的核心目标就是赶紧把积压的库存卖出去，今年所有政策的核心落点，是保障买房人掏钱之后能顺顺利利拿到房子。连降息的节奏都完全不一样，2015年一年就连降了五次息，今年10月20号公布的LPR已经连续17个月没动，5年期以上的利率还是3.5%。

当年能把县城楼市炒热的核心动力是棚改货币化，2015年全国计划改造580万套棚户区，不少地方直接给拆迁户发现金补偿。这帮揣着巨款的拆迁户直接成了楼市的专属买家，相当于凭空往市场里塞了一大批刚性购房需求。

现在这波红利早就吃光了，各地现在消化存量房的操作大多是让国企收购存量二手房当保障性租赁住房。这种操作确实能消化一部分存量，但是钱走的是政府和国企的账户，变不成普通老百姓手里能当首付的现金。根本带不动普通的民间购房需求，自然也掀不起普涨的行情。

算人口账的话就更清晰了，去年年末全国总人口140489万人，比上年末少了339万人，全年出生人口只有792万人。2015年全国城镇化率才56.1%，一年能多出两千多万城镇人口，到2025年一年新增的城镇人口只有1030万，增量直接砍了一半多。

县城新房原本的核心购买群体就是两类，从农村进城的新市民，还有到了年纪要成家的本地年轻人。现在这两拨人的数量一年比一年少，房价可以打折政府可以给补贴，但是买房的总人数是补贴变不出来的。总不能凭空变出来一堆刚需撑住小地方的房价。

开发商这边的状态也跟当年天差地别，今年1到9月全国房地产开发投资53364亿元，同比降了20.6%，新开工面积少了近四分之一，开发商拿到的国内贷款只有7624亿元，同比降了33.1%。2016年各地地王频出的场面现在连想都不敢想，绝大多数房企现在全忙着卖房降负债。

新开工面积少不全是坏事，今年9月末全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比降了1.5%，压了好几年的库存终于在慢慢往下走。只不过对比2014年末6.22亿平方米的历史纪录，现在的库存水平还是高出不少，去化压力没完全卸掉。

往后的回暖行情，基本只会集中在有产业支撑、人口持续流入的城市，9月杭州新房价格同比涨了1.8%，合肥同比涨了0.4%，都是年轻人源源不断往里面涌的城市。人往哪里走，哪里的房价就能先站稳，这个规律现在比过去任何时候都要管用。

家里有长辈的家庭可得想明白2015年踩过的坑，当年不少人看着大城市房价涨得眼热，跑回小县城一口气买两三套房子，想着以后给孩子留着或者坐等升值。十年过去房子还好好躺在手里，想找个接盘的人都难。

现在真要出手买房，先掰扯清楚自己的需求，是自住还是想投资赚钱。自住的话现在绝对是近十年最宽松的窗口期，全国商贷最低首付能到15%，首套公积金5年以上利率只有2.6%，性价比拉满。要是还抱着在小地方买房躺着等升值的念头，现在所有公开数据都不支持这种想法。

马克吐温那句大家都熟的话，历史不会简单重复，但总踩着相似的韵脚，2026年的楼市，踩中了2015年前半段的韵脚，后半段的调子早就变了。开头说的北京那条房产赠与新规就是最好的缩影，以后的楼市大概率会越来越围绕已经建好的存量房转。

参考资料：国家统计局全国房地产市场运行情况报告 中国住房和城乡建设部楼市调控相关公开文件