专家预测：今明两年，若房价继续下跌，有不少家庭将面临4大难题

很长一段时间里，房子被视为普通人安稳生活的根基，不少家庭甚至掏空六个钱包、背负三十年贷款也要挤上这趟列车。但随着2026年房地产市场进入深度调整期，一个残酷的现实摆在面前：房子已经不再是稳赚不赔的投资品。

如果今明两年房价继续下跌，许多家庭将不可避免地撞上四大难题：资产大幅缩水、刚性房贷带来的现金流断裂、房产流动性锁死难以变现，以及收入走弱引发的断供危机。

当房屋净资产被不断压缩，甚至出现资不抵债的“负资产”时，曾经寄希望于房产升值来养老或托底的家庭，将陷入极大的被动。

要想理清今明两年的市场逻辑，首先得看懂过去的周期律。不管是房产自媒体，还是官方媒体，讨论楼市的时候，大多习惯引用短期数据，关注单周、单月成交，或是新政落地之后的短期变化。

很少有人会把时间轴拉长到五年、十年，甚至二十年去观察。其实做资产投资，不管是A股还是美股，人们也常常会盯着下周、下个季度的行情预判。

但如果拿熟悉的宽基指数举例，纳斯达克、标普、日经、沪深三百、中证全A，把周期拉长之后，长期趋势会清晰很多。看待任何一类资产，都尽量拉长时间维度，不要沉迷短期博弈。

短期行情变数太多，很难精准预判。之前网上就有一个观点认为周期可以刻舟求剑，但现实是如果房价继续下跌，资产端的历史账面也会被迅速改写。整理了跨度十一年的数据，时间范围从2015年1月到2026年5月，统计对象是深圳二手房市场。站在更长周期回看，脉络会一目了然。

2015年棚改行情带动的那一轮牛市，二手房月度成交峰值冲到一万八千多套。2020年经营贷催生的行情阶段，月度成交也突破一万套。楼市行情的节奏，和A股市场存在一定对应关系。2015年A股迎来一轮上涨，2020年新能源板块走出行情，楼市同步走高。

这几年楼市持续调整的阶段，A股整体也处在熊市环境里。924行情启动的时候，股市回暖，深圳二手房成交同样同步抬升，这个联动的现象很有意思。

一旦房产流动性变差，这也是面临4大难题中变现最困难的一环。之前提到深圳商品房存量规模，整体住房流通盘要远小于上海和北京。

上海比较熟悉，可正常交易的住宅存量大约八百五十万套。上海常住人口两千五百万，加上流动人口接近三千万，粗略换算下来，平均每套住房居住三人，八百五十万套刚好匹配人口规模。

北京常住人口略少，在两千两百万到两千三百万之间，原住民结构和上海类似，存量住宅大约七百多万套。对比三个城市的挂牌数据，统计口径同样限定为住宅。

深圳当前挂牌房源八万套，上海七万多套，北京十万套。结合多方信息估算，深圳全部可交易住宅总量在两百万套到两百五十万套之间，大约是上海存量的四分之一到三分之一。

在存量远少于上海的前提下，挂牌总量反而更高，背后反映出市场流动性预期偏弱。想要看懂房价继续下跌如何把人套牢，挂牌数据是最真实的照妖镜。

结合对国内楼市长期观察，挂牌率百分之三以内属于健康区间，百分之二以内房源流通压力很小，百分之一以内代表行情火热，市面上几乎没有房源愿意出售，房源稀缺的时候，房价更容易上涨。一旦挂牌率突破百分之五，就属于明显滞销状态。

在福田、罗湖片区走访，遇到外立面维护尚可的小区，都会打开平台查看挂牌率。不少面积偏大的小区，挂牌房源起步就是三十套，甚至看到过挂牌七十套、八十套的楼盘。

这么高的挂牌率，在上海并不常见，足以说明深圳当下小区挂牌压力普遍偏大。高库存带来的直接后果，就是有不少家庭在急用钱时根本卖不掉房子。

假设月度成交量从五千套翻倍到一万套，在没有新增房源挂牌的理想状态下，八万多套库存也需要八个月才能消化完毕，去化周期偏长。现实里往往不会停止新增挂牌。

一旦行情出现回暖迹象，之前打算卖房、或是搁置置换计划的业主，会陆续把房源上架出售，挂牌总量还会继续增加。市场本质就是新增挂牌量和成交去化速度之间的博弈。

基于这个现状，至少需要持续观察六个月以上，才能确认市场是否形成明确的趋势反转。能够确定的是，北上深三座一线城市里，深圳当下的挂牌压力是最重的。回看这起事件里的财富缩水账本，不少家庭正眼睁睁看着纸面富贵灰飞烟灭。看深圳房价的涨幅周期。

2008年次贷危机之后，深圳房价均价累计上涨五点七倍，涨幅百分之五百七十一。但是从2021年高点到2026年，房价累计下跌百分之四十四。

关外很多片区，还有惠州部分区域，跌幅达到百分之七十、百分之八十。拉长上涨周期来看，十三年上涨阶段，房价年化涨幅百分之十五，这个收益水平放在全国城市里，很难找到第二个。

但是下跌周期的杀伤力同样很强，调整阶段年化跌幅百分之十一。现在银行理财一年收益大概两个点，而持有深圳房产，过去几年年化要承受百分之十一的回撤。

如果家庭将面临4大难题中的租金收益无法覆盖成本，那么持有房产就是在持续放血。接下来看租金回报率。都清楚租金回报率的计算公式，租金回报率等于年租金除以房屋总价。按照常理，房价下跌接近百分之四十五，租金回报率理应同步抬升。

但这几年的实际情况是，租金上涨速度很慢，完全跟不上房价的跌幅。根源在于打工人的收入基本面偏弱，租金高度依赖居民可支配收入。

房价定价看市场预期，只要预期房价上涨，就愿意加杠杆进场买房，和当下的收入水平不一定挂钩。当前深圳全市场平均租金回报率大约百分之一点八，仅仅比一年期定存高出一点点。

由于很多年轻群体当年加了高杠杆，当房价继续下跌，收入一旦断档就会酝酿极大的断供风险。年轻人口结构会带来什么样的市场影响？

行情上行阶段，年轻人风险偏好更高，更容易接受高杠杆，市场波动弹性会被放大，也就是涨得猛，跌得也猛。三十二岁这个年龄区间，很快会进入上有老、下有小的阶段。

即便部分群体选择不生育，也不再是一人吃饱全家无忧的状态。一旦行情转向，背负高杠杆的年轻人，抗风险能力相对薄弱。

反观北京、上海很多本地居民，家庭本身有资产积累，行情下行的时候，还有自住房产兜底，容错空间更大，深圳具备这种兜底条件的家庭占比要低很多，广州也是类似情况。

国内公认炒房热度高的城市，首先会想到厦门。厦门岛内思明区热度极高，整个福建的购买力都往岛内集中，福州本地居民也会到厦门买房，市场共识是岛内房源才具备价值。

杭州同样是房产投资热度很高的城市，温州炒房团早年很青睐杭州、上海市场。深圳在一线城市当中，杠杆使用的激进程度排在前列。

观察到一个有意思的规律，越往南方民营经济发达的区域，购房者加杠杆的意愿越强。北方城市，国企、央企经济占比更高，居民的投资风格更加保守，东北、内蒙古、北京、天津都是如此。

高负债家庭现在面临的刚性月供，才是压垮现金流的最核心问题。深圳不少购房者，会想尽办法调动信贷资金进场。上海本地居民，普遍也不倾向高杠杆。真正愿意承担高负债博取资产增值的群体，集中在浙江、广东、福建部分区域。

所以综合杠杆水平来看，深圳在一线城市里面，风险属性会更高一些。杠杆率越高，行情调整周期往往更长，这是全球房产市场通用的规律。

简单举例，同样房价下跌百分之四十，只借五十万贷款，杠杆低，月供压力可控；如果贷款一千万，冲击完全不一样。面对上述这些真实的资产考量，普通人绝不能再抱有曾经闭眼买房就能赚钱的陈旧念头。

综合来看，如果今明两年的市场调整期延续，购房者必须彻底摒弃过去以“赌升值”为核心的资产理念。在资产缩水、还贷刚性、流通不畅以及断供威胁这四大难题面前，房子的居住属性将越来越重，而金融炒作属性被强行剥离。

当下对普通家庭而言，梳理自身的债务清单、留足能覆盖数月甚至数年的应急资金，远比关心一时的账面涨跌更为重要。家庭财富的底线，永远是保持收入、储蓄与负债之间的良性平衡，而不是在一轮又一轮的房价波动中把自己逼上绝路。