16城热销项目TOP10出炉，谁是赢家？

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

热销楼盘

-DINGZUYUPINGLOUSHI-

10月的新房市场有些冷。

数据层面，50城新房成交面积同比下降24.5%，降幅自6月起连续第五个月扩大。

微观认购层面同样没能热起来，16城首次开盘或加推的新房项目平均去化率较9月回落了9.89个百分点至35%。

与之相对应的是，16城开盘“日光”的项目较上月减少了三成，只有4个，上海3个，天津1个。

不过大盘走弱之下，仍有31个项目开盘去化突破70%，强烈的结构性分化，是10月楼市最核心的信号。

细化到各城市开盘表现，10月郑州、重庆、天津、北京、武汉5个城市开盘平均去化率在70%以上，较上月增加1城；长沙、杭州、合肥、深圳、南京、西安、成都平均认购率落在 30%-70%区间。

上海比较特殊，推出的40个项目中，有18个项目直接续销，剔除这些项目之后，开盘去化率从23.62%抬升至58.25%。

从各城市认购率变化来看，有9个城市开盘平均去化率高于上月。不难看出，在多数城市推盘节奏放缓的情况下，整体入市项目质量明显提升，市场购买力进一步向优质项目集中。

16城合计164个项目共诞生31个热销盘（开盘当日去化率≥70%），上海10个，杭州7个，武汉5个。其中，武汉的热销盘占比最高，7个开盘项目里有5个实现热销，占比超七成。

这些热销项目往往集中在成熟板块、配套兑现度高，主打改善产品，定价贴合片区预期。市场已经告别普涨行情，后续分化会持续加剧，房企的产品、定价容错空间持续收窄，只有地段、产品、安全性兼备的产品，才更容易获得市场认可。

聚焦10月开盘去化率TOP10 项目，上海的热销盘数量领跑，核心地段改善盘购买力坚挺，其中苏河晏、越秀天屿和宝业虹桥国展里3个项目实现100%去化。天津格调清晏同样实现开盘日光。上海开云艾尚里、武汉绿城外滩玫瑰园紧随其后，开盘认购率超95%。

热销项目TOP10除了北京未来城·星寰时光和西安德通映锦庭是刚需刚改项目之外，其余项目多以高端改善盘为主，且多为洋房、联排这类低密产品。

央国企是热销主力，招商蛇口旗下上海苏河晏、上中隐翠双双上榜。绿城在杭州、武汉、西安多个项目热销，产品品牌形成稳定的客户基本盘。西安民企德通置业的德通映锦庭首开出圈，成为民企亮眼样本。

值得注意的是，一线城市中广州和深圳本月无热销项目上榜。据普睿数智广佛区域调研，广州国庆节期间房企集中火力在去化库存上，节后市场进入休整期，推新节奏缓慢，仅花都区为主力推货区域，花都城投潮启云筑首开去化一骑绝尘，去化近8成。

大盘清冷之下，这些项目凭什么突围？我们选取代表性项目逐一拆解。

上海苏河晏：高质价比的热销样本

苏河晏开盘日光，是地段、成熟配套、产品力与定价优势共同作用的结果。

项目位于上海内中环，地铁通达，直线距离3/4/11/14号线曹杨路地铁站550m，商业、教育配套成熟，属于主城改善稀缺板块；产品力领先，3.5代住宅，南北双公建化立面，配置1000㎡会所和1000㎡架空层，户型面宽充足，实得率高达92%-95%，赠送空间可观。

项目均价100038元/㎡，对比周边在售新房中海环宇玖章11.25万/㎡，同总价段的誉静安11.6万/㎡，价格优势明显，精准吸引普陀及静安、长宁、黄浦的改善置换客群。

苏河晏效果图丨图源：企业供图

北京星寰时光：产业底盘吸引刚改客群

未来城・星寰时光是认购率TOP10项目中为数不多的刚需刚改盘，开盘当天推出322套房源，认购293套，认购率91%。

项目热销主要在于朱辛庄板块成熟的产业底盘精准承接海淀北部软件园通勤科创客群，区域年轻购买力充足。产品为第四代住宅，覆盖75-127㎡三至四房，户型跨度友好，兼顾刚需上车与改善置换。同时，项目作为国企开发，交付安全性强。

但项目也暴露行业共性难题：主力105-107㎡紧凑小四居次卧尺度短板突出，即便降价引导，依然难以打动客户，说明单纯低价无法弥补户型舒适度缺陷。

项目区位图丨图源：pti普睿数智云

杭州枫丹玫瑰园：撬动塔尖购买力

绿城·枫丹玫瑰园于9月30日首开，推出79套法式洋房与联排，精装洋房总价约1200万元起步，毛坯联排起价约2400万元，首开当日去化率仍超9成。时隔半月项目二次加推，依然延续首开高热，实现近9成去化。18天内两次开盘，销售金额超过25亿。

该项目热销的原因：一方面地块稀缺，项目位于未来科技城五常湿地半岛，三面环水，容积率1.05，是杭州城西十分稀缺的低密地块。第二，绿城“玫瑰园系”顶序产品加持，作为绿城第三座玫瑰园系产品，绿城创始人宋卫平亲自参与项目方案评审，把控方向，以法式风格呈现。项目成交客户80%为企业家，绿城老业主占比约50%，具有很强的品牌信任度。第三，产品力优势，项目规划235-305㎡法式洋房、325-421㎡排屋，全盘仅155套，搭配南北双会所、恒温泳池等高配，圈层干净纯粹。

绿城·枫丹玫瑰园实景图丨图源：企业供图

天津格调清晏：低密产品跑出独立行情

项目位于北辰政务中心板块，地块容积率只有1.3，产品规划了洋房、叠拼和联排产品，定位纯粹改善，作为四代宅墅居产品，户型得房率高，搭配会所、架空层、园林等全套高端社区配置，在北辰市场形成产品断层优势。明风大宅的产品辨识度高，圈层纯粹，精准击中本地塔尖改善的品质需求。10月31日开盘推出44套洋房，开盘当天认购率100%。

图片来源：普睿数智天津机构

10月重点城市热销项目，尤其是认购率TOP10项目虽然依旧以高端改善盘为主，但背后的积极信号是，一些刚需刚改项目也开始实现突围。

总的来看，项目想要跑出高去化，往往需要同时集齐核心板块、过硬产品力、合理定价、稳健开发主体，以及恰当的推盘节奏等多重条件。