广中菜场更新民生底色不变、菜价不涨、烟火不散！

清晨七点，虹口区广灵一路40号，王氏烧饼的明厨窗口已经飘出烘烤面团的香气。排队的人群里，既有提着布袋子准备买菜的老年居民，也有顺路买一份早点的年轻人。酥香的烧饼、滚烫的豆浆，和往里走数十米的青菜、活虾、本帮卤味连在一起，是焕新后的广中菜场最日常的一幕。

今年9月底，按下暂停键5年之久的广中菜场焕新归来。没有炫目的网红设计，也没有刻意的流量炒作，这处藏在虹口密集居民区里的小菜场，凭着亲民的菜价、全龄向的业态，试营业期间就拿下日均1.5万人次的客流，日营业额突破20万元。

在城市更新全面走向存量提质的今天，广中菜场的故事，从来不止于一个菜场的翻新，而是民生载体在微利赛道里找到可持续路径的一次扎实探索。正应了那句老话：小菜场里，有大学问。

一、民生为本：把获得感装进老百姓的“菜篮子”

菜场从来不是单纯的商业空间，而是连着千家万户一日三餐的民生节点。菜场更新的本质，是回应居民刚性的“菜篮子”需求，最终要落到老百姓的真实获得感上。

上世纪70年代扎根广灵一路的广中菜场，是刻在几代虹口人日常里的烟火地标。半个世纪里，它见过竹菜篮换成可降解环保袋，听过爷叔阿姨你来我往的讨价还价，装着几代虹口人的一日三餐与邻里寒暄。但岁月也在老建筑上刻下了难以回避的痕迹：建筑结构老化、地下防空空间常年渗水、上方紧邻六七十年代建成的小梁薄板居民楼，安全升级的难度极大；再加上设施陈旧、业态单一、环境脏乱，早已跟不上周边居民升级的生活需求。2021年，广中菜场因建筑结构安全隐忧正式关停，但居民的民生需求从未消失，老菜场的更新改造成为必须推进的民生课题。

不同时期的广中菜场

9月28日，虹商好客·广中菜场重新开业，菜价是居民获得感最直观的体现。步入蔬果区，头顶的电子价签实时滚动，价格清晰醒目：白萝卜0.88元/斤、山芋0.98元/斤、本地黄瓜2.98元/斤……菜场每日保障20余款蔬果，售价低于市场均价三分之一至二分之一。平价菜品既是民生让利，也形成天然的客流引力，居民冲着实惠菜品到访，往往顺带配齐其它日常食材，既稳住了居民的菜篮子，也为项目沉淀了稳定人气。菜场还扩容了水产经营区域，活鲜、冰鲜、贝类、虾蟹分区陈列，在丰富品类的同时，保留并强化了现场宰杀、即时打理的传统菜场服务体验。

之所以能维持稳定的亲民定价，靠的并非短期营销补贴，而是经营模式的底层重构。不同于传统菜场“招个体户、收摊位费”的粗放逻辑，广中菜场的蔬果区直接与专业供应链企业合作经营，采用“流水分成、风险共担”的模式，蔬菜从田间地头直供菜场，彻底砍掉了中间商层层加价的环节。与此同时，运营方对蔬果的品类、价格、品质与溯源实行全链路统一管理，既稳住了菜价，也守住了食品安全的底线。

对周边居民来说，好的城市更新并非把老地方变“高端”、变“贵”，而是让人们的生活更方便、更实惠、更放心——这种看得见、摸得着的变化，才是民生类更新项目最扎实的注脚。

二、菜场更新：4000㎡空间里的全龄生活图景

广中菜场的更新，没有走大拆大建的路子，而是在存量空间里做精细化的有机重构。

改造后的广中菜场总面积近4000平方米，由三幢建筑构成，包括两幢居民楼的底层，以及一幢独立的两层建筑。整个空间中，一楼约3200平方米，承载了菜场主力业态与便民服务功能。项目遵循“外街引流、内里保供”的空间逻辑，沿着广灵一路的沿街面排布品牌商户，向内依次过渡到现制熟食区、生鲜水产区，最内侧是核心生鲜保供区域，自然形成“品牌—熟食—生鲜”的动线路径。这样的布局既让沿街品牌吸引过路客流、提升项目活力，也让直奔买菜的居民能快速抵达核心区，两类客群互不干扰、动线顺畅。二楼则用于打造邻里社交空间，约800平方米，形成“楼下保民生、楼上聚邻里”的分层格局，用最小的改造代价实现了功能的最大化扩容。

业态选择上，项目始终锚定“全龄友好”的核心定位，既得守住老上海的烟火记忆，也得接住年轻人的生活习惯。沿街面的王氏烧饼是入选杭州米其林指南的人气品牌，开放式后厨里现烤的烧饼、无矾油条，一开业就排起长队；主打社区食堂的熊猫饭堂，几十款现炒热菜丰俭由人，精准解决了周边老人、上班族的正餐刚需。往里走的熟食区里，本帮爆鱼、港式烧腊、炭烤羊排、酥鱼坊一字排开，居民拎上一两样熟菜，再到生鲜区挑两把青菜，一顿饭便轻松配齐。与此同时，虹口糕团、朱彦文馄饨等在地老字号稳稳留住了老顾客的味觉记忆，瑞幸咖啡、零食很忙等年轻化连锁品牌，则吸引了不少年轻家庭顺路打卡。从几毛钱的平价蔬菜到十几元的咖啡，从传承几十年的老味道到年轻人熟悉的连锁品牌，不同年龄、不同消费能力的居民，都能在这里找到适配自己的选择，真正实现了客群的全龄覆盖。

除了“吃”的核心功能，广中菜场还把“便民”二字落到了细碎的日常运营里。一楼专门开辟的便民合作社，以公益性质的低租金引入家电维修、缝补配钥、邻里快剪、家政咨询、牙科服务等生活业态，把居民日常的“小事难事”集中到家门口一站式解决。据悉，针对配钥匙、缝补这类低频刚需却难以支撑常驻店铺的服务，运营方或将采用“柔性点位”模式，以菜场作为固定对接点，居民通过预留联系方式即可预约服务，既能满足民生需求，也可兼顾运营效率。

而即将在11月底开放的二楼“乐惠聚场”，更是把菜场从单一交易场所推向了邻里社交空间。源自老上海老虎灶记忆的LOFTEA乐惠茶社、社区文化舞台、社趣课堂、医养服务点都将落地于此，未来居民可以在这里喝茶聊天、看社团演出、参加公益市集。此前菜场在重阳节推出的免费拍照活动，就让全场客流上涨了10%到15%，一张小小的照片，拉近的不仅是运营方和居民的距离，更是邻里之间久违的热络。对广中菜场来说，空间更新从来不是目的，让生活在这里的人过得更方便、更暖心，才是微更新真正的内核。

三、机制创新：三方协同解锁民生项目可持续密码

在城市更新领域，国企以“房东+投资人”身份兼任实际运营公司小股东的模式在产业园区项目中并不鲜见。但在菜市场这类细碎、微利的民生载体更新中，国企更多是将项目整体转包出去，仅作为“二房东”角色。不同于产业项目面向企业的B2B逻辑，菜场这类直面居民的邻里项目，对运营团队的要求远不止商业操盘能力——它需要的是具备复合能力的统筹型团队，既要能打通设计规划、工程施工、招商运营全链路，兼顾顶层资源整合的“大统筹”与落地细节的“小统筹”；也要有深耕在地的民生情怀，能带着温度做社群运营，把冷冰冰的交易场所变成有情感联结的邻里空间。广中菜场能平稳落地、快速见效，表面看是空间与业态的升级，底层支撑则是一套“政府引导+国企统筹+专业运营”的三方协同机制，最终打造出“规范且非标”的民生项目。

图源：虹商集团

在这套机制里，区商务委、广中路街道等政府部门扮演着引导与托底的角色，从政策方向、民生保障、行业监管层面为项目保驾护航，确保更新始终沿着民生导向推进，也为项目报批、合规验收等环节提供了规范指引。

作为区属民生保障类国企，虹商集团承担的远不止“房东”的角色，其手握“三角地”等老牌菜场品牌，拥有天然的居民信任背书与强大的资源整合能力。改造前期，正是虹商集团牵头联动街道、居委，前后召开六七轮居民座谈会，把居民对油烟、噪音、菜价的诉求与顾虑收集在前、化解在前；项目报批、施工协调、环保验收等繁琐环节，也依托国企的资源统筹能力高效推进，大幅降低了商居矛盾与流程内耗。

图源：虹商集团

邻里巷团队深耕社区商业与菜场更新领域，先后操盘过高陵集市、华建邻里巷、华富邻里汇等多个成功项目，既懂传统社区的民生逻辑，也熟悉市场化的运营玩法。核心成员更是积累了二十多年的商业地产与社区运营经验，沉淀了源自大型零售企业的标准化采购运营体系，早已形成一套成熟的“菜场+”复合运营方法论。

这套机制创新的关键还在于，虹商集团跳出了传统国企“自建自营”或“简单转包”的路径依赖，与专业运营团队邻里巷合资成立上海虹商社趣商业发展有限公司。这种模式既保留了国企的民生担当与资源优势，又通过成本分摊为专业团队注入了市场化的灵活空间，让专业团队可以更聚焦运营本身。

本次广中菜场的深度合作，并非一蹴而就。邻里巷团队核心成员与虹商集团的协作渊源，最早可追溯至2018年的吉祥菜场更新项目——该项目由虹商集团旗下老牌菜场品牌“三角地”主导推进，是上海较早探索“菜场+邻里中心”复合形态的民生项目。2025年，双方正式达成了深度合作，在大连路三角地菜场（原上世纪80年代的知青菜场）共同打磨出“虹商好客”的1.0模式。正是几年的并肩实操，让双方建立了扎实的信任基础，最终跳出了“国企发包、运营商接盘”的传统二房东模式，敢于迈出合资公司这关键一步，把短期的单点项目合作升级为长期的机制绑定，也为后续更多存量菜场的复制推广打下了可复用的实践基础。

图源：虹商集团

而这套机制最可贵之处，在于找到了民生价值、经济价值与社会价值的平衡点，形成了可持续的正向循环。民生价值是底线：平价菜稳价保供、便民服务落地、安全设施升级，所有运营动作始终以居民需求为核心，不丢菜场的民生本色；经济价值是支撑：通过供应链优化降本、业态组合引流、精细运营提效，项目实现了稳定的客流与营收，让优质商户能盈利、项目自身能造血，避免了纯公益模式难以长期的通病；社会价值是升华：通过公共空间营造与社群运营，菜场重建了邻里联结，成为社区治理的柔性触点，让日常的交易场所变成了有温度的邻里共同体。最终形成的是“民生聚拢人气、人气支撑商业、商业反哺民生”的正向循环，这也是广中菜场模式能够跑通、并且具备推广意义的根本原因。

存量时代的城市更新，从来不是宏大叙事，也不是简单的空间翻新，而是要在烟火底色之上，尊重在地需求，平衡好公益与市场的关系，用协同机制激活内生动力。这正是广中菜场的意义所在。

原创作者：胡珊毓

责任编辑：胡珊毓