从今年开始，要做好“潮水暴涨”前的准备？2027房地产可能超想象

2026年10月19日，国家统计局发布了前三季度房地产数据。翻完这份表格，想到的词既不是“回暖”，也不是“探底”，而是“分岔”。

全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%。新建商品房销售面积56483万平方米，下降13.2%。可同一张表里，二手房网签面积达到61746万平方米，同比增长10.7%。

新房还在收缩，二手房已经动起来了。房价同样在分化。9月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的有17个，上海、广州、深圳小幅上涨，北京环比下降0.2%。二、三线城市新房价格同比仍分别下降2.4%和3.9%。

2027年真有一股“潮水”，也不太相信会是全国齐涨的大浪。它更可能是一次结构上的大换水。

要看清这一点，得先回到起点。参与过1998年房改课题、从上世纪90年代初起长期担任中房集团负责人的孟晓苏，在一次讲座中系统梳理过这条路。从1956年到1986年这30年间，全国城镇住房一共才建了7亿平方米。

2021年，全国商品房销售面积一年就有17.9亿平方米，那30年的总量还不到2021年一年的零头。1985年，全国城镇居民的人均居住面积只有4.6平方米。

房改课题组由原国家体改委、原国家计委、原建设部、原国家科委、中房集团研究所和房地产业协会共同组成，1996年开始工作，1998年把课题上报国务院。当时有句话流传很广：“20年前农民一亩地，20年后市民一套房。”

1998年7月，住房制度改革正式推出。房改之前实行福利分房，职工住的都是租来的公房。一套100平米的房子，按每平米500块钱算要5万元，老职工普遍拿不出来。于是有了两项补贴：一项按工龄打折扣，一项给一次性付款优惠。

5万元左右的房子降到两三万元，职工就把自己住了多年的公房买了下来。这一步后来被孟晓苏称为“造成了共同富裕”。

上世纪90年代中期，中房集团将蓝旗营项目用于支持北大、清华教师住房建设。项目随后建成，约2000户教师家庭以每平方米1900元左右的价格购房。多年后，这些住房的市场价值有了明显提升。

很多老职工家庭，六到七成的财富都是房产。房改释放的不只是家庭财富。钢铁、水泥、化工、陶瓷、玻璃、纺织品等重化工产品快速增长，高速公路、港口和运输也跟着发展起来。

1998年，中国GDP总量居世界第七位。当时经济界普遍预计，中国要到2025年前后才可能升到第三，2050年才可能到第二。

没想到房改释放出巨大的内需力量，中国平均每两年超越一个国家，2010年就超过日本成为世界第二。房地产由此成了国民经济的支柱产业。

业内有个“456”的说法：房地产占银行信贷的40%、地方财力的50%、居民资产的60%，在大城市甚至超过70%。

问题也埋在这里。按孟晓苏的分析，中国房改起步时，正赶上日本房地产低迷、进入“失去的20年”。日本把房地产污名化的舆论和理论随之传了进来，有人主张主动刺破泡沫，对房地产产生了过多担心。而这些担心并非源于中国经济本身。

2008年和2015年的两次低迷，都因为政策及时出手，较快渡过了难关。这一轮调整持续时间之长、影响之深，却是前所未有的。

房地产是经济中最大的“订单”，它一断供，相关产业就陷入困境：就业难导致收入下降，收入下降又导致消费萎缩。想拉动消费，还得从就业这个源头抓起。

2024年10月，相关部门推出“四个取消”：取消限购、限售、限价，以及普通住宅和非普通住宅标准。此后，北京、上海、深圳也陆续进一步放宽了限购。供给端的收缩更直观。

孟晓苏提到，正常年景全国一年新开工房屋20亿平方米左右。而今年1至9月，房屋新开工面积只有34031万平方米，同比下降24.9%。

建筑业和上下游一大片产业都在收缩，就业压力可想而知。库存方面，市面上一度流传“积压了6亿套房”，后来甚至传成了“35亿套”。孟晓苏直言，这是把“亿平方米”看成了“亿套”。

全国城乡住房总共也就7亿套左右，城镇商品房接近4亿套，农村住宅约2.5亿套，哪来那么多积压？开发企业手里积压的房子是7亿多平方米，其中约5亿平方米属于正常库存，就像超市货架上总得摆着商品，否则消费者就没得选。

统计数据印证了这个判断。截至今年9月末，全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，其中待售3年以下的有54197万平方米。

孟晓苏反复强调一个观点：商品房领域出现的问题，根子在于多年忽视了保障房建设。早在房改初期，课题组的方案就写明了“市场提供商品房、政府供应保障房”的双轨思路。

这套思路参考了英国、美国、法国、德国、新加坡、韩国以及中国香港、中国台湾地区的经验。二战后，四千万人口的英国建了一千万套房子，其中一半是保障房。

香港约一半家庭住在政府提供的公屋和居屋里。新加坡八成以上的本国居民住在组屋里，组屋和商品房是两个互不搭界的市场。政策层面已经有了明确方向。

2024年7月召开的二十届三中全会，也明确提出加大保障性住房建设和供给。需求同样真实存在。三亿农民进了城，真正落户的只有5000万左右，还有2.5亿是常住人口。

二十届三中全会提出，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，社会保障、住房保障和随迁子女义务教育保障都要跟上。再算上四千多万农村留守儿童，总共约三亿人、一亿个家庭，其中有能力买商品房的并不多。

资金从哪里来？孟晓苏的设想是：中央每年带头出资5000亿元，地方配套的土地也价值5000亿元，以这1万亿元为本金，再撬动4万亿元贷款，合计5万亿元，每年大约可提供一千万套保障房。

照此推进十年，保障房占全国住房的比例可以从不到15%提高到25%左右，大城市能覆盖一半左右的家庭。

这并非凭空设想。2010年以后，我国用五年时间建设了3600万套保障房，每年建八百多万套的能力是具备的。保障房从招投标环节起就进入市场，建筑公司、建材公司都要纳税。

按他的估算，5万亿元投资每年能带来约1万亿元财政收入。存量房也能派上用场。商品住宅含有较高的地价，转为保障房并不容易。

商办用房地价低，价格大约只有商品住房的三分之一：北京商品房均价每平米六万元时，商办用房也就两万元左右。前些年限购主要针对住宅，一些地方批出了过多商办用房，现在恰好可以“商改住”，改成保障房。

2024年12月召开的中央经济工作会议明确提出，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。对暂时卖不出去的商品房，他和一些专家建议设立“中储房”。

像中储粮、中储棉那样，由央企用资本金加央行再贷款收储，等过一段时间再退出市场，思路类似美国的房利美和房地美。更值得期待的是“新一轮房改”。

孟晓苏还提出过新一轮房改的设想，希望未来探索保障房产权转换、租金抵扣购房款等机制。不过，这与当前配售型保障性住房实行的封闭管理制度不同。按照现行政策，新建配售型保障房原则上不得转为商品房上市交易，相关制度将来是否调整，仍需以正式政策为准。

商品房持有者并不希望房价下跌，而是希望房价平稳；保障房则解决了普通收入家庭的住房问题，两部分居民的诉求都能得到满足。

那么，楼市多久能走出低迷？他给出了几个参照。美国2008年陷入低迷，2012年走出来，大约用了四年。中国香港楼市从1997年高位一路调整，到2003年前后才触底，随后开始恢复，真正回到此前高位则经历了更长时间。

中国不至于重蹈日本的覆辙：日本当时已经完成城镇化，而我国常住人口城镇化率在67%左右，户籍人口城镇化率还不到50%，人口红利依然很大。回到标题。

从2021年的高点算起，到2027年正好是第六年，恰好落在“香港六年”这个刻度上。

但我觉得，2027年真正可能超出想象的不是房价，而是房地产的底层结构：二手房成交在增长，新房开工在收缩，保障房和商改住正在补位，市场正从“一条腿走路”换成“两条腿走路”。

所谓提前做准备，不是囤钱抄底，而是先看清自己站在哪条轨道上。工薪家庭可以多关注所在城市保障房的推进情况和申请条件。已经有房的家庭，该关心的是房价稳不稳，而不是还能不能翻倍。

想入市的人，别再拿全国均价做判断：同样是9月，上海新房同比上涨2.8%，北京却下降2.7%。城市之间的差距，比任何口号都真实。

外部环境越复杂，越要按照中央要求形成强大的国内市场，坚持扩大内需。人民群众对优质住房有新的期待，消化存量和增加增量都应当发力。

马克思和恩格斯说过，人类必须首先吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等活动。看清潮水往哪个方向涨，比赌它涨多高更重要。