曼努埃尔·阿尔伯斯：欧洲的住房危机并非突然爆发，而是一场积累多年的结构性困局

从西班牙、葡萄牙到荷兰、德国，一场持续多年的住房危机正在欧洲不断发酵。房价与租金高企、旅游短租的持续扩张、以及年轻人难以拥有独立住房的现实都在不断加剧公众的不满。

如今，住房问题早已不再局限于低收入群体，越来越多拥有稳定工作和收入的中产阶级，也发现自己正在被排除在住房市场之外。与此同时，能源等生活成本居高不下，进一步加重了普通家庭的经济负担，住房问题也逐渐成为欧洲社会抗议与政治不满的重要来源。

为什么在经济相对发达、社会福利制度较为完善的欧洲，普通人却越来越难以获得一处安稳的住所？为什么政府不断强调增加住房供应，房价和租金却依然上涨？住房危机又将如何改变欧洲年轻人的生活，以及欧洲未来的政治格局？

比利时鲁汶大学教授曼努埃尔·阿尔伯斯（Manuel B. Aalbers）长期关注住房金融化、房地产市场与城市社会不平等问题。在他看来，欧洲住房危机并非近年来突然爆发，而是过去十余年结构性问题不断累积的结果。金融资本日益深入住房市场、社会住房建设不足，以及政府长期以来的政策选择，共同加剧了普通人的住房困境。他认为，如果现有政策不能作出实质性改变，欧洲住房危机可能进一步加深，住房问题也可能成为影响未来选举与民主政治的重要议题。

比利时鲁汶大学教授、住房金融化研究学者曼努埃尔·阿尔伯斯（Manuel B. Aalbers）。

近日，观察者网与阿尔伯斯教授进行了对话，围绕欧洲住房危机的深层原因、生活成本上涨带来的社会压力，以及各国政府可能采取的解决方案展开讨论。本文仅代表受访者本人观点。

【对话/观察者网 郑乐欢】

房子越盖越多，为什么欧洲人还是买不起房？

观察者网：首先，我想从整体情况开始。我们看到，从西班牙到荷兰、德国，欧洲不少国家出现了住房抗议。租金不断上涨，买房也越来越困难。您如何评价当前欧洲住房危机的严重程度？今年的情况是否进一步恶化？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为很难从整个欧洲的角度回答这个问题，因为欧洲各国之间的差异实在太大了。

比如法国，部分抗议最初与学校教育制度的变化有关，学生对教育改革表达不满，后来逐渐扩大到生活成本等更广泛的问题。住房当然是生活成本中非常重要的一部分。即使没有所谓的住房危机，住房通常也是人们最大的开支之一。

西班牙的情况则有所不同。最近有一位名叫玛丽卡门（Maricarmen）的老太太，已经在自己的住所居住了几十年，而且从未拖欠过房租。但她居住的房屋被一家投资基金收购了。新的业主希望找到能够支付更高租金的租客，于是试图驱逐她。后来，双方最终达成协议，允许她返回原来的住所，但她还没来得及搬回便去世了。这个事件引起了很大反响，也反映出西班牙住房问题与法国的情况有着不同的根源。

当地时间2026年9月28日，西班牙马德里，住房权益抗议者在太阳门广场搭建帐篷营地。此前，一名87岁女性遭强制驱逐，引发民众对租金上涨、住房短缺及租户保障不足的抗议。路透社

所以，欧洲实际上并不存在一套统一的住房制度。欧盟现在正在制定《欧洲可负担住房计划》，但从正式的法律权限来说，住房政策并不是欧盟直接负责的领域。欧盟可以提出政策措施，并为成员国提供支持，但不能强制各个成员国采取某一种住房政策，因为每个欧洲国家都有自己的住房制度。

不过，我们确实看到，欧洲各地的租金和房价都在上涨。但我认为，这实际上是一个全球性现象，而不只是欧洲的问题。中国的房价在过去很长一段时间里也出现过上涨，租金同样如此。我们今天在欧洲看到的很多现象，在世界其他地方也能够看到。

欧洲的一个重要特点是，各国社会住房的规模非常不同。比如法国、荷兰和奥地利，都有比较庞大的社会住房部门。但在罗马尼亚、保加利亚以及西班牙，社会住房的数量非常有限。这意味着不同国家的政府过去干预住房市场的方式也存在很大差异。

但无论是社会住房比较多的国家，还是社会住房比较少的国家，我们都看到租金和房价上涨。我认为，这与一个更广泛的全球趋势有关，那就是住房越来越成为重要的投资对象。

住房投资当然不是今天才有的。过去，欧洲的出租住房可能是本地企业或私人房东持有。比如一个经营商店的人可能会购买一套公寓用于出租，把租金当作退休后的一种经济保障。

如今，除了这些传统房东之外，越来越多投资基金通过全球金融市场筹集资金，然后进入住宅市场。这些基金不一定是外国基金。比如在西班牙，它们可能就是西班牙的基金；在法国，它们可能是法国的基金；在德国，也可能是德国本土的基金。关键不在于这些基金来自于哪里，而在于它们能够从全球范围内筹集资金，这其中也包含来自欧洲养老基金的大量资本。

在德国，已经有数百万套住宅由这类投资机构持有。其他大多数欧洲国家的规模要小得多，但即使这些机构只占据市场的一小部分，也可能对住房市场产生影响。因为它们通常收购已经存在的住宅，然后提高租金。

其他房东看到这些机构能够收取更高的租金，就可能觉得，既然它们可以这样做，我们为什么不能提高租金呢？于是整个市场的租金水平都可能受到影响。

观察者网：您目前在比利时工作和生活，比利时当地的住房情况怎么样？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为比利时实际上并不是欧洲住房问题最严重的国家之一。这里的租金确实上涨了，涨幅略高于通货膨胀，但远没有其他一些地方那么严重。房价也是如此，虽然上涨了，但不像某些国家那么极端。但这并不代表没有问题，在布鲁塞尔有不少低收入居民，其中很多是来自相对贫困国家的移民。他们收入有限，很难找到负担得起的住房。现在，这个问题也越来越多地影响到中产阶级。

这其实也是我们在全球其他地方看到的情况。比利时同样存在这些问题，只是程度相对较轻。

我刚刚从葡萄牙的里斯本回来。过去十年，里斯本的房价出现了非常大幅度的上涨，租金也是如此。但按照欧洲的标准，葡萄牙仍然是一个居民收入相对较低的国家。所以如果比较两国的情况，比利时的住房问题确实没有葡萄牙那么严重。

葡萄牙里斯本，一栋建筑外墙上悬挂着“AL”（Alojamento Local，本地住宿）标识。这是葡萄牙旅游短期住宿经营场所使用的登记标识。旅游短租扩张对当地长期租赁住房市场的影响，近年来持续引发争议。葡萄牙《Expresso》周报

不过，比利时也出现了一些值得注意的变化。比如住房自有率已经趋于稳定，而在低收入群体当中，住房自有率实际上正在下降。

我们在很多欧洲国家都能看到类似的情况。住房自有率要么趋于稳定，要么小幅下降。与此同时，越来越多的人难以获得住房。年轻人可能不得不和父母一起生活更长时间，才能有能力搬出去租房，或者最终购买自己的住房。

观察者网：我同意您的看法，住房问题确实是一个全球性的议题。但我还是想问，欧洲各国目前面临的住房问题，是否存在一些共同的原因？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，由于欧洲各国的住房制度差异很大，很难找到一个完全属于欧洲的共同原因。

当然，欧洲国家确实存在一些共同现象，但这些现象在欧洲以外的许多国家也同样存在，那就是租金上涨和房价上涨。

在一些地方，确实没有建设足够多的住房。有些城市存在严重的住房短缺。但我们同时也发现，即使在住房并不短缺的地方，房价和租金仍然可能上涨。

按照传统的主流经济学观点，如果你建设更多住房，房价就应该下降，因为市场供应增加了。但我们今天看到的情况，并不一定符合这种简单的解释。

即使在住房供应已经比较充足的地方，价格仍然可能继续上涨。这是因为住房需求不再仅仅来自当地需要居住的人，还来自大量进入住房市场的资金。

住房已经成为一种在国际市场上交易的投资资产。世界各地的资金都可以流入房地产市场。因此，我们不能只根据某个城市本地居民的住房需求和当地的住房供应，来解释房价变化。

而且，这种现象不仅存在于租赁住房市场，在自有住房市场也同样存在。

比如，人们经常说，我需要申请一笔更大的住房抵押贷款，否则就买不起房子。但我们也可以反过来问，为什么房价会涨得这么高？其中一个原因恰恰是人们能够获得的住房贷款越来越大。

要知道，市场上绝大多数住房都是已经存在的存量住宅，而不是新建住房。如果只有你一个人获得更高额度的贷款，你可能确实可以买到一套更大的房子。但如果在一座拥有100多万人口的城市里，每个人都能够获得更高额度的贷款，那么大家就会拿着这些贷款去竞价购买住房。最终的结果可能不是所有人都住进了更大的房子，而是大家共同把房价推高了。

这种通过扩大抵押贷款来推动房价上涨的现象，不仅发生在欧洲，也发生在许多欧洲以外的国家。

欧洲年轻人买不起房，中产阶级也开始被挤出住房市场

观察者网：欧洲很多国家都比较富裕，而且有相对完善的社会福利制度。但即使在这些国家，仍然有很多人找不到负担得起的住房，甚至因此走上街头抗议。为什么会出现这种情况？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，一个原因恰恰是这些国家比较富裕。人们拥有更多资金，也就能够把更多钱投入住房市场。但如果所有人都这样做，结果就会把房价进一步推高。

与此同时，如果政府没有相应增加对可负担住房的投资，那么低收入群体和年轻一代就会发现，获得住房变得越来越困难。

如果回顾大约50年前欧洲的一些福利国家，我们会发现，当时政府在可负担住房方面投入了大量资金。比如北欧国家、英国和荷兰，在某些时期，新建住房中有一半以上属于社会住房。那时政府承担了相当重要的住房保障责任。

但我们今天距离那个时代已经很远了。英国将相当一部分社会住房私有化。荷兰的情况有所不同，它仍然保留了比较大的社会住房部门，也还在建设社会住房，但建设速度已经无法满足不断增长的需求。

我认为，过去有一种相当天真的想法，就是政府认为随着越来越多的人拥有自己的住房，社会就不再需要那么多可负担的社会住房了。政府只需要为最低收入的人保留少量社会住房，而让大多数人通过购买住房解决居住问题。

这个模式对某一代人来说确实奏效了。他们获得了购买住房的机会，成为了业主，这当然是好事。

但对于后来的几代人，情况完全不同。房价上涨到他们越来越难以负担的程度，结果并不是每个人都成为了业主，反而是越来越多人被排除在自有住房市场之外。他们于是不得不重新寻找社会住房。但此时，很多国家的社会住房存量已经减少，或者长期没有明显增加，根本无法满足新增的需求。

所以，我认为欧洲一些富裕国家今天面临的住房问题，与过去几十年政府对住房政策的判断和选择有很大关系。

观察者网：您刚刚提到了不同群体之间的差异。我还想进一步问问，现在欧洲的住房危机，是否已经不只是低收入人群或者年轻人的问题，而是越来越多地影响到中产阶级？这种影响具体体现在哪些方面？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，这里存在一个重要的代际差异。

在很多欧洲国家，老一代中产阶级几十年前就已经购买了住房，如今他们的居住状况相对稳定。也有一些老人仍然住在租赁住房中，但他们也已经在那里居住了很长时间。相比之下，对于低收入人群而言，获得体面且负担得起的住房一直都很困难。从这个意义上讲，对他们而言，住房危机已经存在很长时间了。

真正发生变化的是，越来越多年轻一代中产阶级也开始遇到相同的问题。

他们很难获得足够的抵押贷款购买符合自身需要的住房，也很难找到租金合理、居住条件良好的出租住宅。

过去，很多年轻人会先租房住几年。当时租金没有那么高，所以在租房期间，他们仍然能够存下一部分钱，为将来买房做准备。等到有了一些积蓄，再申请住房贷款，就能够买到一套大致符合自己预期的房子。

但现在，一方面房价已经非常高，另一方面租金也非常高。很多年轻人每个月支付房租之后，根本没有办法存下足够的钱，因此也就越来越难实现未来买房的目标。

这让他们感到非常沮丧。问题不仅仅是他们被迫长期租房，而是即使他们已经在租房，每年的租金上涨幅度也可能超过收入增长幅度。

与此同时，一些国家的租房安全感也在下降。

比如葡萄牙，我刚刚去过那里。他们正在讨论一些可能让房东更容易驱逐租户的改革措施，而在此之前，葡萄牙的租金已经经历了一段时期的大幅上涨。

当然，不同国家的情况不一样。在北欧国家、德国和荷兰，房东通常仍然比较难驱逐租户。但在南欧的一些国家，房东驱逐租户往往更容易一些。

这意味着租房者的居住安全感会受到很大影响。因为你根本无法确定，自己能不能长期住在同一个地方。

就像前面提到的那位西班牙老太太。她已经在同一个住所生活了几十年，但突然有一天，房子换了业主，新业主希望收取更高租金时，她就可能面临被驱逐的处境。

所以，住房危机不仅意味着人们负担不起住房，还意味着人们可能失去生活中一种非常基本的安全感。你可能一直住在某个地方，但突然就被迫离开自己的家。

一场持续十余年的住房危机，正在改变欧洲社会

观察者网：具体谈谈西班牙。今年西班牙围绕住房问题出现了不少抗议，人们对旅游公寓、外国购房者以及大型房地产投资机构有很多不满。一些人认为投资者推高了住房价格，另一些人则认为，真正的问题只是住房供应不足。您怎么看西班牙的住房抗议？究竟是什么因素造成了这些问题？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，西班牙的住房危机是多种因素共同造成的。

首先，确实存在住房供应不足的问题。比如马德里，那里确实缺少住房。但这并不代表西班牙所有地方都存在同样的问题，住房短缺主要集中在一些特定的城市。

其次，Airbnb这样的旅游短租平台，以及城市日益旅游化的趋势，也发挥了重要作用。

有些人会说，通过Airbnb出租的住宅可能只占整个住房存量的1%或者2%，似乎比例并不高。但问题是，这1%或者2%的住宅，本来是可以提供给当地居民长期居住的。

欧洲城市和中国有一个很大的不同。中国一些城市曾经经历非常快速的扩张，因此大量住宅都是新建的。但在很多欧洲城市，人口没有出现如此大规模的增长，所以绝大多数住宅都是已经存在的存量住房，每年新建住房在整体存量中占比相对有限。

在这种情况下，如果有1%或者2%的住房退出长期居住市场，转向旅游短租，那么你就需要额外建设同样数量的住宅，才能弥补这个缺口。而且，旅游短租还会影响周边住宅的租金。

我刚刚在里斯本了解到一些情况，这与巴塞罗那、马德里也有相似之处。通过Airbnb出租一套公寓，房东可能获得远高于长期出租的收入。在一些对游客特别有吸引力的街区，越来越多房东因此开始把住宅改成旅游公寓。

所以，虽然旅游短租在整个城市可能只占几个百分点，但在某些特定街区，这个比例可能达到10%、20%。我了解到，里斯本有些街区甚至有大约40%的住房被用于接待游客，而不是供当地居民居住。这就成为一个很严重的问题。

当然，城市也需要旅游业，旅游业对经济发展是有好处的。但问题是，一座城市究竟需要多少旅游业？如果某些社区40%的住宅都变成了旅游住宿设施，而不是供当地居民居住，就会打破当地原有的平衡。

另一个非常重要的问题是，西班牙几乎没有足够的社会住房。比如在马德里，确实存在住房供应不足，因此增加供给是必要的。但政府必须同时解决可负担住房不足的问题。如果只是继续建设价格很高的公寓，那么对真正需要住房的人来说，并不会有多大帮助。

我们在一些城市还看到另外一种现象：其实存在相当数量的空置住房。原因之一是这些住宅的价格太高，普通人买不起，也租不起。

有些业主甚至宁愿让房子空着，也不愿出租。他们可能认为，如果把房子租出去，未来就不知道会发生什么，因此干脆不出租。

当地时间2026年9月26日，西班牙马德里，示威者高举房屋钥匙，抗议住房危机及一名87岁女性被强制驱逐的事件，要求政府采取措施保障租户权益。路透社

你可能会问，房子空着不就损失租金收入了吗？但实际上，他们并不一定会损失财富。因为只要房价持续上涨，即使房子不出租，业主未来仍然可以通过资产升值获得收益。

所以，我认为政府也需要针对空置住宅采取措施。这一问题在欧洲不同地区的严重程度并不一样。在一些南欧地区，空置问题相对突出。但在伦敦这样的城市，我们也能看到一些非常昂贵的公寓长期处于空置状态，尤其是在房价最高的地区。

即使这些住房只占整个市场的1%，如果能够让它们重新进入居住市场，就意味着我们可以减少相应的新建住房需求。

回到西班牙，那里传统上住房自有率比较高，但近年来有所下降，因为越来越多人已经买不起住房。与此同时，租金又非常高，导致人们很难存钱买房。而西班牙又几乎没有足够的社会住房作为替代选择。

这就形成了一个非常严重的问题。与北欧一些国家不同，西班牙缺乏完善的住房福利保障体系。不是说社会住房需要排很长时间的队，而是整个社会住房部门本身就很小，能够提供的住房实在太少。

观察者网：欧洲的住房问题已经存在很多年了，但为什么最近几年似乎变得格外严重？为什么现在越来越多人开始走上街头抗议？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，这个问题实际上是多年以来逐渐恶化的，并不是今年或者去年突然发生的。

我们可以回顾2007年从美国开始的全球金融危机。到了2008年、2009年，这场危机也严重影响了欧洲的一些国家。

当时金融危机的一个重要根源，就是住房市场与金融体系之间过于紧密的联系。比如美国的住房抵押贷款被不断打包、转售，欧洲在较小规模上也存在类似情况。

按照正常的理解，人们可能会预期，在经历那场金融危机之后，政府和金融市场会设法减弱住房与金融之间的联系。但实际上发生了什么呢？住房与金融的联系不仅没有减弱，反而比全球金融危机之前更加紧密了。所以，我并不认为住房问题是今年或者去年突然恶化的。我认为，在过去大约15年里，这些问题一直在慢慢累积，并且越来越严重。

我认为今天欧洲住房危机的情况就是如此。各种问题不断累积，最终到了人们无法继续忍受的程度。实际上，欧洲南部的住房抗议并不新鲜。葡萄牙、意大利、西班牙和希腊，在过去很多年里都出现过住房抗议。

相对较新的变化是，过去五年左右，我们开始在越来越多的北欧和西欧国家看到类似的抗议。

当然，柏林是一个比较特殊的例子，因为那里一直有很强的社会运动传统，包括住房运动和占屋运动，所以相关抗议的历史比较长。但在其他一些北欧和西欧城市，住房抗议是近几年才逐渐增加的。

我是荷兰人，在荷兰长大。过去，我们很少看到围绕住房问题的大规模抗议。但在最近五年，或者更准确地说，可能已经有七八年了，我们开始看到这样的抗议逐渐出现。

所以，各个欧洲国家的情况并不完全同步。有些国家更早出现抗议，有些国家则比较晚。但总体来看，越来越多欧洲国家的民众开始意识到，住房已经成为一个非常严重的问题。

观察者网：我还想谈谈欧洲的生活成本危机。过去几年，欧洲居民面临食品、能源和住房价格上涨。现在，很多国家的通胀率已经有所下降，但人们似乎仍然感到很大的经济压力。您怎么看这一现象？住房问题在这场更广泛的生活成本危机中扮演着怎样的角色？

曼努埃尔·阿尔伯斯：这是一个很好的问题。就像我在一开始提到的，住房一直是人们生活开支中非常重要的一部分。即使住房价格相对合理，它通常也是一个家庭最大的支出项目。

无论你拥有自己的住房、需要偿还抵押贷款，还是租房居住，住房一般都是家庭收入中占比最高的开支之一。

我认为，近年来能源价格的变化尤其重要。你说得对，现在很多欧洲国家的通胀率已经下降，但问题在于，能源价格此前已经上涨到了很高的水平。即使现在能源价格稳定下来，也只是稳定在一个非常高的位置，并不意味着它们已经回到了过去的水平。

而且，我最近还看到一些预测，认为今年冬天能源价格可能会再次上涨。这意味着，对于那些本来就需要支付高额房租或者抵押贷款的家庭来说，他们还可能面对不断增加的能源账单。

我可以拿自己举个例子。我有一份收入不错的工作，仍然能够负担能源费用。但即使如此，当我看到自己这几年能源账单上涨的幅度时，也会觉得非常担忧。

所以，我完全可以想象，如果一个低收入家庭本来就很难按时交房租，而能源账单又在几年里翻了一倍，那会造成多么严重的问题。

至于食品价格，我个人认为，在欧洲大多数国家，食品价格的问题没有住房和能源那么突出。当然，一些特定食品的价格确实上涨了。这部分与能源价格有关，因为有些食品的种植、生产或者运输需要消耗大量能源，能源成本上升也会影响食品价格。

但总体而言，我认为食品价格给家庭带来的经济压力不如住房和能源成本那么大，而且消费者在食品消费方面往往还存在一些替代选择。比如，我们看到很多欧洲国家的平价超市经营得很好，因为越来越多人开始去这些超市购物，希望节省一些开支。

过去，去这些超市购物的人可能主要是低收入群体。但现在，越来越多中等收入家庭也开始选择这些超市。这是否完全是因为食品价格上涨？也不一定。

我认为还有一种可能，就是人们需要支付更多能源费用，所以不得不通过购买更便宜的食品来节省开支，以便支付其他账单。

因此，我认为住房和能源成本的叠加，才是一个特别重要的问题。而且，如果你是租房者，你通常没有办法自己投资改造住房，从而降低未来的能源账单。欧洲很多政府正在鼓励居民提高住宅的能源效率。部分原因是出于应对气候变化的考虑。

但对于普通家庭来说，这实际上也是一个非常现实的经济问题。

比如，如果你能够改善房屋隔热条件，冬天的能源账单就会下降。如果你能在自家屋顶安装太阳能板，也能够减少能源开支。

所以，很多人进行住房节能改造，并不完全是因为环保，而是出于经济考虑。当然，这两个目标也可以很好地结合起来。

但如果你是租户，情况就不同了。你不能随意决定改造墙体、安装新的窗户或者在屋顶安装太阳能板，因此也很难通过自己的行动来降低能源费用。我认为这是一个很大的问题。

即使是住在社会住房中的低收入租户，虽然他们的房租可能相对较低，但能源账单仍然可能大幅上涨。因为欧洲很多社会住房是在几十年前建设的，建筑节能标准与今天有很大差距。有些房子的墙体没有良好的隔热设施，窗户也不符合21世纪的节能标准。

结果就是，居民不得不消耗大量能源来取暖，而这些能源费用最终仍然由他们自己承担。所以，我认为能源问题确实是理解当前欧洲生活成本危机的一个非常重要的方面。

欧洲住房危机不是缺钱，缺的是政府的政策选择

观察者网：欧洲各国政府已经讨论可负担住房问题很多年了，但在很多地方，情况似乎不仅没有改善，反而变得更严重。您认为，为什么政府一直难以解决住房问题？主要是缺乏资金、政治决策的问题，还是存在更深层次的原因？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，这并不简单是缺钱的问题，因为欧洲实际上拥有大量资金。

当然，欧洲内部存在很大差异。比如罗马尼亚、保加利亚要比西欧国家贫穷得多，但即使在欧洲相对富裕的国家，住房问题也依然存在。问题在于政府如何理解住房政策，以及选择支持哪些方面。

他们的一种普遍假设是，如果人们能够购买自己的住房，政府就不再需要建设那么多社会住房，也不需要继续提供大量社会住房补贴。

我觉得很多政治人物花了很长时间才逐渐意识到，他们不能仅仅通过鼓励住房自有化，就取消或者大幅减少社会住房支持。现在，这种认识正在慢慢改变。

另外一种广泛存在的假设是：只要增加更多住房供给，房价就会自动下降。我可以举比利时的例子。比利时是一个很小的国家。在我提到的住房供需比较中，有11个地区单位，其中10个地方新增住房的数量实际上超过了新增家庭的数量。换句话说，在这些地方，住房供应增长得比家庭数量增长更快。

但即使如此，这些地区的房价仍然上涨了。只有一个地区的住房供应增长没有跟上家庭数量增长，那就是首都布鲁塞尔。在那里，房价上涨得更加明显。所以，这个例子说明，即使住房供应能够跟上需求，房价仍然可能上涨。当然，这也是为什么我说比利时的情况并不是欧洲最严重的。

我认为，很多政策制定者仍然过于依赖传统经济学对住房市场的简单解释，认为只要扩大供给，房价就会下降。但现实情况已经没有那么简单了。

除此之外，还有一些政治和意识形态上的因素。比如一些政府鼓励人们拥有自住房。这种做法在过去一段时间里确实有效，但现在越来越多政治人物开始意识到，单纯鼓励购房的模式已经难以继续运转。因为房价已经太高了。如果政府只是让人们获得更大的住房贷款，那么借款人最后可能根本没有能力偿还贷款。

过去，政府可以让这一代人获得更大的贷款，再让下一代人获得稍微更大的贷款，似乎这样就能不断维持住房购买能力。但现在，这条路已经越来越难走下去了。

我认为，还有一个重要原因，是政治人物不愿意对私人租赁市场加强监管。他们担心，如果政府对租金或者房东行为施加更多限制，那么房东就会退出住房市场。比如，一些房东会选择出售房产，但住房本身并不会因此消失。这些房东要么把住房卖给其他房东，要么把住房出售给有能力购买的租户，或者出售给其他个人购房者。

政策制定者更担心的可能是，如果加强租赁市场监管，未来就不会有人继续投资建设住宅。但我们可以看看那些租赁市场监管比较严格的国家。比如德国、奥地利、北欧国家以及荷兰，这些国家都有比较完善的租赁市场监管制度，并不一定会破坏一个正常运作的租赁市场。

当然，它们也存在住房问题，但我认为，这些国家面临的住房问题并不比西班牙或者葡萄牙更加严重，而后两个国家的租赁市场总体上受到的监管相对较少。

而且，即使有比较严格的租赁监管，这些国家的私人房东仍然在经营，新的住房也仍然在建设。建设规模可能并不总是足够，但并没有因为监管而完全停止。所以，我认为加强监管并不必然会把投资者赶出住房市场。政策制定者应该减少对这种情况的担忧。

观察者网：您刚刚谈到的这些问题，也适用于西班牙吗？还是说，西班牙还有一些更特殊的原因？

曼努埃尔·阿尔伯斯：就像我前面说的，西班牙一个非常严重的问题，就是社会住房太少了。

从住房保障的角度来说，西班牙几乎没有一个足够完善的住房福利安全网，因为社会住房部门的规模实在太小。不过，在巴塞罗那，我们可以看到很多民间自发的住房项目。它们是由下而上的社区倡议，人们尝试通过合作或者社区组织的方式，提供更多可负担住房。

西班牙其他城市也有类似项目，但巴塞罗那在这方面比较有名。这些项目确实能够发挥一些作用，但其中大部分规模都非常小。我和一些参与这些项目的人交流过。他们告诉我，最大的困难之一就是融资。

因为金融机构通常更愿意把资金提供给大型房地产开发商或者大型房东，而不是这些小规模的社区住房项目。所以，即使有人希望探索新的住房模式，也会发现很难获得必要的资金支持。

这就形成了一个矛盾：一些社区住房项目实际上运作得不错，也能够为更多居民提供可负担住房，但它们仍然很难获得融资，无法进一步扩大规模。

我认为，西班牙另一个需要改变的地方，就是加强对私人租赁市场的监管，真正保护租户的权利。如果一个人在同一套住房里生活了60年，已经退休，而且始终按时支付房租，那么我认为，就不应该允许房东仅仅因为想收取更高租金，就把这个人驱逐出去。就像前面提到的玛丽卡门的情况。

我有时会告诉政策制定者，其实解决这类问题并不复杂，甚至不需要花费额外的财政资金。政府真正需要的是政治勇气。你只需要制定一项法律，规定如果租户一直按时支付房租，那么新房东不能仅仅因为希望提高租金，就把租户赶出去。

如果原来的房东能够通过过去的租金获得利润，我看不出为什么新房东就不能继续在类似的租金水平上经营。当然，政府可以允许租金按照通货膨胀进行一定程度的调整。比如明年通胀率是5%，那么租金可以相应上涨5%。这样既能够弥补房东可能增加的成本，也能够为租户提供稳定的居住保障。

我认为西班牙应该引入类似的保护机制，避免那些已经退休、身体状况不佳的老年人，仅仅因为房东想收取更高租金，就被迫离开居住多年的家。

观察者网：欧洲有没有哪些城市或者国家，在解决住房问题方面做得比较好？您认为其他欧洲国家可以从中借鉴哪些经验？

曼努埃尔·阿尔伯斯：我认为，欧洲确实有很多城市采取了不错的住房政策。比如巴塞罗那正在努力推动一些项目，也试图支持当地社区发起的住房倡议。但正如我刚刚所说，如果金融部门不愿意提供支持，这些项目就很难扩大规模。

在欧洲，一谈到成功的住房政策，人们通常都会想到奥地利首都维也纳。这是因为维也纳拥有大量可负担的租赁住房，也有不少住房合作社。在这些合作社中，居民可以共同参与住房的管理。我认为维也纳的模式确实很好，也很有启发性。

奥地利首都维也纳的卡尔·马克思大院（Karl-Marx-Hof）。这座建于20世纪上半叶的大型公共住宅建筑群，是维也纳社会住房制度的代表性项目之一。长期以来，维也纳通过公共住房和住房合作社等方式，为居民提供可负担住房。西班牙《国家报》

但我们必须看到一个问题：维也纳的住房制度在一百多年前就已经开始建立了。它之所以能够发展到今天这样的规模，是因为经过了非常漫长的积累。这个过程并不是几年就完成的，而是在很长一段历史时期内逐渐发展起来的。

所以，我认为其他城市很难直接复制维也纳模式。即使现在开始建设社会住房或者住房合作社，可能几年之后，这些住房也只占整个住房存量的几个百分点。因此，维也纳模式虽然值得学习，但并不是一个可以轻易复制的方案。

相比之下，我认为有一个国家受到的关注可能没有那么多，那就是法国。过去15到20年里，法国实际上一直在逐步扩大社会住房存量。

这一点很有意思，因为在这段时间里，法国经历了不同政治立场的政府，包括左翼政府、中间派政府和右翼政府。虽然这些政府会根据自己的政治优先事项，对具体政策作出一些调整，但总体上，它们持续推进社会住房建设。

所以，法国是在原本已经拥有相当规模社会住房的基础上，继续逐年增加社会住房存量。我认为，法国还有一个做得比较好的地方，就是对现有社会住房进行节能改造，使这些房屋能够更好地适应气候变化方面的要求。

比如改善建筑保温隔热条件。这不仅有助于实现环境目标，也能够帮助低收入租户降低能源费用，而且不需要通过大幅提高房租来实现这些改善。

我觉得法国的做法比较低调。它并不是某个政府突然宣布，明年要大规模建设多少万套住房，然后将其作为一个非常宏大的政治计划。相反，法国是在过去15到20年里，一年接一年地增加社会住房。

我认为，这种持续推进的方式，比要求其他国家回到一百年前、完全复制维也纳当时的政策路径，更具有可操作性。

除此之外，还有一些比较容易借鉴的政策。比如很多国家已经制定法律，限制房东每年能够提高多少租金。我认为，这种租金上涨限制制度相对容易从一个国家推广到另一个国家，或者从一座城市推广到另一座城市。这些都是我认为比较重要的政策方向。

观察者网：最后，我想请您谈谈欧洲住房问题的未来。如果目前的趋势持续下去，您认为十年后欧洲的住房情况会是什么样？您对未来持乐观态度吗？还是担心住房会成为欧洲社会不平等和社会紧张的重要来源？

曼努埃尔·阿尔伯斯：就目前的情况来看，我认为自己可能稍微更悲观一些。比如，我看了欧盟目前正在讨论的住房计划。我认为，这个计划的雄心还不够大。

它仍然把很大一部分重点放在扩大住房供应上。同时，它希望在一定程度上加强对Airbnb这样的旅游短租平台的监管，但实际上，欧盟计划中的一些监管措施，甚至没有欧洲部分已经采取比较严格措施的城市那么有力度。

所以，我认为，如果目前这些计划按照现有方向实施，欧洲的住房危机可能会进一步加深，住房抗议也可能进一步增加。当然，我认为到了某一个时刻，政治人物终究必须对这个问题作出回应。也许我内心仍然有一部分是乐观的。我觉得这种变化现在可能还没有真正发生，但也许再过几年，我们就会看到一些改变。

因为住房问题正在变得越来越难以忍受。而且，我认为住房将越来越可能成为欧洲选举中的重要议题。如果现任政府没有采取足够有效的措施解决住房危机，那么民众就可能改变自己的投票选择，转而支持过去没有支持过的政党。

这其中既存在希望，也存在风险。一方面，可能会有其他政党提出更有效的住房政策，真正尝试解决住房危机。但另一方面，也存在一种风险，就是民众转而支持一些民粹主义政党。这些政党可能作出非常宏大的承诺，但最终却没有能力兑现承诺。

所以，这也是我对未来仍然有些悲观的原因之一。不过，我确实认为，住房问题将成为欧洲各国民主政治面临的一项具有决定性意义的议题。关键在于，各国政府如何解决这个问题，以及民众会如何回应。

正如你前面提到的，越来越多中产阶级也开始受到住房危机的影响。这意味着，住房问题正在形成一种越来越强大的选举力量。如果政府长期无法为很大一部分人口解决住房困难，那么这些人一定会提出自己的要求。

他们可能通过街头抗议表达不满，也可能通过选举表达自己的诉求。我认为，这种压力未来只会越来越大。最终，政治人物面临的压力会大到他们不得不作出回应，也不得不提出比现在更好的住房政策。

本文系观察者网独家稿件，文章内容纯属作者个人观点，不代表平台观点，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。关注观察者网微信guanchacn，每日阅读趣味文章。