成都楼市传来一声巨响！天府新区大平层跌至1.57万/㎡

来源：成都淘房志

10月最后一天，天府新区卡地亚花园城蔚蓝轩A成交了一套209㎡的房源，

总价330万，单价低到1.57万/㎡。

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淘房君第一反应，是不是中介看错了一位数。

一位在天新跑了五六年二手的朋友把成交截图甩过来，末尾跟了一句：

"这个价我都不敢发业主群里，怕挨骂。"

不敢发，是有道理的。

同一个月，蔚蓝轩B一套139㎡，总价235万，单价1.68万/㎡；

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3月份还能把成交价稳在2.4万/㎡左右，

到了10月简直一泻千里。

连一直挺得住的“网红神盘”万科公园五号，这次也没扛住。

同样是215㎡的套四，7月成交总价835万、单价3.88万/㎡；

10月底，总价680万、单价3.1万/㎡。

三个月时间，跌了了155万。

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"7月我去看的时候还挂着3万8，想着再等等。现在3万1，我反而不敢下手了。"

一位盯了大半年的改善客跟我说，"不晓得底下还有没有底。"

但最魔幻的是，10月成都的二手、新房成交量，其实是涨的。

新房4410套，二手房18660套，环比分别上涨5.5%和3.5%。

量稳住了，但价还在往下掉。

01

成交量、

是“降”出来的？

先算总账。

10月成都新房成交4410套、二手房成交18660套，合起来23070套。

10月成都二手成交量 图源成都购房通小程序

10月成都二手成交量 图源成都购房通小程序

二手房一个月的成交量，是新房的4.2倍，占整个市场八成以上。

成都早就是二手主导的市场，10月这个特征更明显了。

从环比看，10月成交量确实是往上抬了一点，但抬得相当温和。

但淘房君认为，5.5%和3.5%都不是"回暖"的量级，

更像是"没再继续往下掉"。

所以更准确的说法是企稳，不是反弹。

问题在于：

这些成交，究竟是怎么来的？

把价格摆出来就明白了。

10月，成都不少刚进入二手市场的次新出现了首套成交，

曾经都是各自板块的佼佼者！

他们的价格很有说服力。

10月，青羊润府首套二手成交出炉，

一套143㎡套四，成交总价410万，单价约28541.6元/㎡，

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24年4月，项目首批取证开盘，143㎡取证单价3.7-3.9万/㎡！

总价成本大概在510-540万左右。

2年时间，房东亏损将近百万离场。

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10月初，位于大源西的远达天宸名邸，成交了一套163㎡套四。

成交总价500万，成交单价3.05万/㎡。

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项目24年5月首批次取证开盘，163㎡的户型，成本总价600万左右。

所以，高新南核心板块大源西，也破发了。

房东亏损大概也超过了100万离场。

10月，二八板块的招商中环臻邸成交了一套143㎡的二手房源，

成交总价356.9万，成交单价25113元/㎡。

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23年4月，项目首批取证开盘，143㎡的户型总价490万左右。

甚至后面还卖到过超500万。

两年时间，房东亏了超一百多万离场。

在一个板块里，最先降价的那一套，往往就成了下一套的定价参照。

当连最扛价的改善盘都开始补跌，说明整个价格体系在往下平移，而不是个别房源在"跳水"。

所以10月这份成绩单，得反过来读：

不是需求突然回来了，是价格降到了有人愿意接的位置。

先有人肯割，才有成交量。

成交量回来之后，价格才谈得上找底。

把"以价换量"的结果当成回暖的信号，大概是这轮行情里最容易犯的错。

02

老规次新二手

生存空间被挤压！

以价换量，现在变成了"共识"

现在的二手房市场，能成交的几乎都是小区里最便宜的那一两套。

带看量不一定低，但客户只认一个动作，

你降没降到位。

一位中介的原话很实在：

"以前帮业主挂价，还能商量着先挂高一点、留个谈价空间；现在这么挂，连电话都不会响。"

这一轮跌得最急的，不是老破小，恰恰是交付没几年的次新房。

原因不复杂。

近两年新房市场卷的是产品：

得房率、赠送空间、户型尺度、梯户比、公区与外立面，几乎每一年都往上抬一档。

而前些年按老规做出来的一批次新，产品力整整差了一代，手里却还握着差不多的总价预期。

一边是同样总价能买到更新、更大、更好用的新房，

一边是房龄几年的次新二手，改善客会用脚投票。

天新新盘四代宅 阳台实景

老规次新没有"产品溢价"这张护身符，定价就只剩一个锚：

比同板块新房便宜多少，才有人愿意接。

不是小区变差了，是参照系换了。

尤其是天新。

天新的次新存量太集中了。

同一时期、同一板块、定位接近的产品成片交付，前几年又承接了大量投资与改善需求。

一旦进入集中挂牌期，同质化房源互相压价几乎是必然，

谁先降到位，谁先走。

过去两年的调整，大致沿着"外围到核心、老破到次新、刚需到改善"的顺序走。

很多人因此形成一个判断：

只要买在核心地段、买好产品、买大牌开发商，就能扛住。

万科公园五号的补跌，以及一大堆次新盘破发，把这个假设打了个问号。

就连西派少城这种高租回报的“神盘”，二手价都很艰难，

何况其他？

改善盘一旦松动，置换链条也会跟着卡住，

旧房卖不出预期价，新房改善就少了一笔首付，两头一起降温。

淘房君不太愿意用"触底"这种词。量的企稳是个好信号，至少说明市场没有继续冰冻。

但价格还在找底，年底房企冲量、二手挂牌仍处高位，

短期价格端大概率还要承压。

03

一线城市面临同样问题

价格起不来！

淘房君看了下，被公认回暖最早的上海和深圳，10月交出的答卷和成都类似。

上海二手住房成交2.23万套，环比涨6%、同比涨34%，

创近六年同期新高，单月成交已连续一年站稳2万套以上。

深圳二手住宅网签4361套，同比涨4%，中介门店签约量同比涨14.4%。

量，是真的回来了。

但价格还没跟上来。

根据中指研究院10月百城指数里，

一线城市二手住宅价格环比仍跌0.53%。

跌幅比上月还扩大了0.11个百分点。

上海跌0.24%、深圳跌0.50%。

所以在当前这个市场重新定价的关键时期，

淘房君建议：

1、自住要买、要换：

现在是从"抢房"变成"挑房"的窗口。

别急着抄底，慢慢看、大胆谈，重点比对同小区近三个月的成交价，看总价是不是真的回到了自己扛得住的区间。

2、必须卖房：

定价一次到位，比"先挂高再慢慢降"划算得多。

在下行市场里，反复降价消耗的是带看量和客户信任。

3、想判断拐点：

盯三个信号——11、12月成交量能不能连续站住、议价空间有没有收窄、标杆盘还会不会再刷新低点。

量稳、价也稳，才叫企稳。

回到开头那位中介的话。

10月的成都楼市不缺看房的人，也不缺想买房的人，缺的是敢出价的人。

等哪天出价的人不用再赌"下面还有没有底"，这个市场才算真的回来了。

你认为呢？