开发商给出忠告：用不了10年，二三十层高层住宅，将面临四个困境

曾被视为体面与现代象征的二三十层高层住宅，为何如今频频被看衰，甚至被称作未来的“平民窟”？一位开发商断言，用不了10年，这类住宅就会集中陷入四个困境，这是危言耸听，还是早有迹象？

这些年，关于高层住宅和高密度社区的负面预警不断出现，人们对它的态度几乎来了个一百八十度大转弯。不少人买房时仍偏爱二三十层的高层，觉得视野开阔、采光通风好，住着有面子。

交付后的头十年，设施较新，居住体验确实不差，可问题往往是在十年之后才逐渐显露出来。

一位从业多年的开发商，根据多个项目的实际维护情况直言：用不了十年，这批二三十层的高层住宅就会集中面临四个实实在在的困境。要看清这些困境从何而来，得先回头看看高层住宅走过的路，因为今天发生在国内的许多现象，半个多世纪前已经在欧美上演过一遍。

高层住宅并非中国首创，这一理念来自法国建筑大师勒·柯布西耶。他厌倦了巴黎遍地低矮的老房子，设想把塞纳河以北的中心城区全部推平，改建成一座座摩天大楼。这个构想在当时实在太过超前，结果毫不意外，只换来了众人的白眼和冷遇，迟迟没有落地的机会。

真正给高层住宅带来转机的是第二次世界大战。许多城市在战火中被夷为平地，战后又迎来婴儿潮，住房需求骤增，再加上混凝土技术不断升级，勒·柯布西耶的“垂直城市”方案终于被经历战争的欧美国家采纳。

高楼由此大量出现，被当作解决住房短缺的灵丹妙药，一度代表着先进与进步。

然而，随着楼龄增长，这剂良药逐渐变成了社会管理的毒药。维护成本高昂、人居环境恶化等问题接连暴露，不少高层建筑还发生倒塌、火灾等恶性事件。

到1970年前后，率先兴建高层住宅的欧美国家，也出现了“高层住宅就是平民窟”的说法。政府随后停止补贴并限制建筑高度，流行约50年的高层住宅就此被扔进历史的垃圾桶。

就在欧美抛弃高层住宅的同一时期，遥远的东方却掀起了建造混凝土森林的热潮。激增的人口与有限的土地，让高层住宅在香港落地生根。

1978年改革开放后，香港的各种理念陆续进入内地。1998年福利分房正式停止，房地产进入商品化阶段，源自香港的“高楼、期房、按揭、高周转”模式，几乎一夜之间推向全国。

那时，我国正全面转向出口导向型经济，大量外贸订单让沿海城市建起了成片工厂，吸引大批农民工进城务工，城市住房随之极度短缺。

在这样的背景下，土地利用率高、建设速度快的高层住宅，自然成了缓解住房矛盾的最佳方案，并迅速在各大城市铺开，成为城市扩张最直观的标志之一。

2000年前后，上海新建住宅中超过一半是高层，北京的比例更高，达到63%。一线城市核心区土地稀缺，大量建高层尚且说得通；可二三线城市并不怎么缺地，也纷纷加入了这场高楼竞赛。

说到底还是面子在作怪，人们普遍认为高楼林立才是现代化的标志，各地就这样主动或被动地卷入了近20年的高层扩建潮。

直到近两年，房价开始回归基本面，炒房风潮退去，高层住宅的种种问题才真正引起重视。1970年前后发生在欧美的那一幕，似乎又在我国重演。

从2020年开始，住建部明确限制新建250米以上的住宅，各地盲目追求“第一高楼”的攀高热，第一次从国家层面被叫停，风向由此发生了明显变化。

此后几年，抵触高层的风气逐渐从商业办公楼吹到了住宅领域。“好房子”的概念被频繁强调，新出让地块的容积率明显下降，层高3米以上、容积率2.5以下、10层以内的洋房，正在成为新楼盘的主力。

那么，近20年来一直被当作应急品、在全国大量兴建的30层住宅，未来又将走向怎样的结局？

第一个困境，是设施老化带来的维护难题，其中电梯首当其冲。住宅电梯的设计使用寿命一般在15到20年，前期运行还算平稳，用到10年以后零件磨损加快，故障明显增多。

目前全国有八十多万台使用15年以上的老电梯，高层住宅中占比不小。上海一些建成二十多年的小区，电梯故障率已经上升，物业只能反复请专业队伍维修，停运时间越来越长。

修电梯、换管道、补外墙，钱从哪里来？物业费平时只够日常保养，大修就得动用专项维修基金。

这笔钱在购房时一次性缴纳，一般为房价的2%至3%，经过多年通胀，实际价值已经缩水不少。我国又不像欧美那样每年持续收取，基金余额普遍不够用，使用时还要过层层制度关卡，挪用问题也屡被曝光，最后往往还是业主分摊，每户可能要掏一两万。

第二个困境，是很多人担心的平民窟化。一种常见的推演是：楼体加速老化，难以拆迁，维修成本不断攀升，有钱人陆续搬走，没钱的人沉淀下来，物业费越来越难收。

物业只好降低服务质量，发现无利可图后干脆撤场，房屋无人维护，老化进一步加速，最终陷入恶性循环，彻底沦为破败不堪的社区。

这种担忧并非空穴来风。回看高层住宅的来路，30层左右的住宅原本就是为进城务工、买不起房的普通人准备的。

只是无差别的炒房，让这类居住体验不佳的“筒子楼”也搭上了房价上涨的顺风车。高层土地利用率高，开发利润也最高；房价持续上涨时，买房者只在乎能否上车，很少细看上的是不是一辆“垃圾车”，既然有人买，开发商自然乐意多建。

如今，人口周期已经反转，劳动密集型经济的转型也已发生。涌入城市的人群在看清高房价与长期低工资的现实后，开始反向回流。

下跌的房价让买房者重新理性审视高层住宅，在用脚投票之下，这类产品逐渐被市场冷落。政府和开发商为了继续卖地卖楼，只能转向注重品质，让新楼盘与老楼盘拉开差距，这又进一步凸显了老高层的平民属性。

第三个困境，是资产流动性下降与租金下滑。一些城市房龄超过十年的高层，二手房挂牌几个月都无人问津，租金也比同区域的低层住宅低不少。

银行审批贷款时，对房龄较长的项目态度谨慎，要么压低评估价，要么提高首付比例，刚需家庭接手的难度越来越大，想卖的卖不掉，想换的换不了。

有人觉得，可以靠涨房租把成本转嫁出去，但这条路并不好走。房租是完全市场化的，不是想涨就能涨：买房可以靠30年房贷加杠杆，几乎没人贷款租房。

今年全国房租明显下降，根本原因在于收入。此前腾讯给员工发租房补贴，深圳南山房租立刻上涨；如今不是房东不想涨，而是涨了就没人租。

折旧加速的老楼、高楼，房租只会继续往下走。

第四个困境，也是最致命的一个，是持有成本可能大幅上升。去年住建部提出建立房屋养老金制度，虽说初期由政府公账出资，但不少地方财政本就入不敷出，许多人担心最后还是要自己掏钱。

从现实来看，这笔钱业主大概率躲不开，区别只在于承担的比例还有多大的商量空间。

如果房产税和房屋养老金最终都落到业主头上，按全国平均约1.5%的租售比、参照发达国家约1%的房产税税率，再加上随楼龄增长的房屋养老金，那些维护成本高的小区很可能直接变成负资产。到那时，问题就不只是平民窟化，而是一块不断贬值的烫手山芋。

首当其冲的，是非核心地段的“老破大”“老破小”，以及近20年大量兴建的高层和超高层住宅，地方财政越弱，这个过程来得越快。

换个角度，从决策层面看，在维持稳定的前提下，让老旧小区和高层住宅的价格逐步出清，可能利大于弊。推进房地产双轨制的最大阻力，恰恰是当年为快速解决住房问题而修建的大量中高层住宅，它们往往占据着城市较好的地段。

在放缓城市扩张、加强城市更新的思路下，没有好地段，高端改善盘就难以推进。

也正因为这些楼盘价格依然偏高，从去年开始的收储工作一直推进缓慢。国企不愿当冤大头，租售比和翻新维护成本摆在那里，账根本算不过来。

可一旦房产税和房屋养老金落地，老楼、高楼、尾楼彻底变成负资产，老房价格就可能出现雪崩。房价下跌还能咬牙忍受，毕竟只是账面涨跌；可如果每年都得往老房子里大笔垫钱，大部分人恐怕就忍不住了。

老房价格一旦明显下跌，拆除和收回土地的成本也会随之降低，土地收回后再建高品质改善房或保障房，这笔账就有可能算得过来。从这个意义上说，这或许正是实现房地产双轨制的关键一环。

曾在城市化进程中发挥巨大作用的高层住宅，届时可能会在推动我国房地产走向成熟模式的过程中，作出最后一次贡献。

回过头看，高层住宅从勒·柯布西耶的设想，到战后欧美的兴衰，再到我国近20年的扩建潮，始终是特定时代应对住房短缺的产物。

电梯等设施老化、平民窟化的隐忧、流动性与租金下滑、持有成本攀升，这四个困境并非凭空而来，而是这类产品与生俱来的属性在新阶段集中显现。对于正在或打算入住二三十层高楼的家庭来说，看清这条来时路，比纠结楼层高低更重要。