北京买房：理清思路，购房建议2058

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我们家3岁男孩，小班，2029年小学。自有大兴枣园住房，无贷；孩子爸爸西城央企总部，有小政保，但需要在对口片区持有房产，我们家里还有两个老人帮忙带孩子，所以家里总人口是5人。两个方案想请教：

方案一：保留枣园，西城买占坑房，入学后卖掉占坑房，在西城租2–3居居住；

方案二：卖掉枣园，再追加资金，置换西城700–800万自住两居，顾虑是西城房价下跌风险偏大。

A：

1、小政保，但还要求在对口片区持有房产+2029年入学，那这小政保的意义很大吗？

也就是说，您家小政保看上去是有优势的。但一是资金方面支出了与普通家庭同样的成本，二是2029年是肯定的低谷期，理论上除非很热门的学校，否则多数都应该能对口入学。那这小政保的意义就不大了。

2、方案一是常规选项。也就是索性甭太在乎这小政保了，只看占坑儿房的价格是否划算。尽量买溢价低的，用完了学位就看行情是否出手吧。大多数家庭都是这么做的，节省资金+降低风险。

3、方案二，西城7/800万的多数都算普通学区房，溢价率在大多数学区是降不下来的。而您家也不会买很弱的学区是吧，那溢价率基本20%以上。也就是说，假定750万总价，能得到600万左右的居住体验，那150万是学区价值。

溢价部分未必直接下跌，也有可能占比逐年降低。也就是如果大盘上涨，600万的基础价值部分跟随，但溢价部分不动，那占比就从20%降到15%或更低了，表面不算吃亏。但如果大盘横盘，那随着入学低谷期的延续，家长们会随着孩子们逐年毕业而卖房离开的，溢价部分就有可能下跌了。其他东亚国家和地区都是这先例，可以参考韩国和咱们的台北地区。

4、我没什么建议，只是列出这情况供参考。另外也看具体房源，如果能买到溢价很低的两居室，那就算是各项兼顾的捡漏儿了。可以找找看，这种时期有可能，看具体学区的行情吧。

仅供参考。

二

Q:

想和您咨询一套法拍房。房子位于北京市西城区西直门南小街西派国际公寓的底商。房子评估价607万，现在一拍起拍价是430万，年租金是25万左右，我想等二拍参与，二拍起拍价大概350万。您能帮我分析一下这个区域的商铺价格走势吗？

A：

1、商铺的价格走势？这太难了，我可不敢预测。

2、不过说实话，如果年租金是25万，对标607万评估价的收益率才4.1%，对标一拍430万的毛收益是年化5.8%，这是哪个天才给评估的啊？没法儿不流拍。

就算是5.8%，即便按照20%综合税率计算也才4.6%，再减去商管费+空置期，能有4%就不错了，这还是不考虑房租拖欠风险的情况下。毕竟现在北京住宅的平均收益率都1.8%，小户型的2.5%以上都正常，商住公寓更是3.5%为标准。

也就是说，如果租金25万是市场价，那607万评估值肯定评高了，一拍的430万也高了，流拍是正常的。否则如果按照30%税率+持有成本，那收益率都不如普宅了，更不如公寓，谁傻乎乎的来接盘啊？

3、二拍350万，以25万年租金计算是毛收益7.1%，也不算多高吧。因为商铺在没减税之前的综合税率一般按30%计算，现在20%，再加上商管费和空置期（免租期）一般15%，净年化收益率仍然在5%以下。只能说不低，但肯定不算捡漏儿。

当然我这是按企业税率估算的，个人出租的收益率可以提高10%左右。也就是说，如果您是个人身份持有和出租，那收益率5%以上，这还说的过去吧。

4、趋势我就不敢预测了。商业地产从2006年被冲击，2009年明显分化，到现在都整体走弱20年了，谁敢分析啊？能分析的肯定是骗子，我犯不上。

另外多说一句，地产圈儿早有说法，住宅是小学生都能玩儿的，写字楼是中学生，而商铺是大学生玩儿的。表面利润越高的，一般风险越大，投资须谨慎吧。

仅供参考。

三

Q:

有个决策想请您帮忙分析分析：今年26.1月我买了裕和嘉园开间占坑，9月孩子幼升小成功进入上地实验树村分校，本来是打算上学就卖，现在有点犹豫：

（1）想卖的原因是：觉得孩子少了，裕和学区溢价率应该挺高，不看好以后的价格，想尽快平价卖出，不亏，资金回笼；

（2）犹豫不卖的原因是：可能这两年想要个二胎（还没想好），如果卖了户口只能又都回顺义，二胎上幼儿园在海淀应该没问题，但是小学是不是还得折腾买回裕和或海淀？未来房价不知道如何？怕花更多花费。

劳您给分析分析，（1）这块的房价您怎么看？（2）有没有必要为了不一定要的二胎，把房子再留几年呢？或者说，即便要了二胎，也是6-8年后才幼升小，有没有必要为了它把裕和留到8年后呢？

补充一下：当时开间房价+税320，目前租出去了，租金5k，问了下中介现在卖能平价卖净得320，或者再高点330

A：

1、房价我怎么看？裕和嘉园房价中的基础部分肯定是正常的市场价啊，这部分价值不用看。然后是溢价部分，如果是开间儿，那溢价率肯定30%以上，一直是这种情况，高了能40%吧。

以前些天有网友刚卖掉的50平占坑儿房为例，340万带5000的租约卖掉的。租售比接近700，对标北京非学区房开间平均400多的租售比，溢价率肯定超过30%了。

2、是否为二宝留着只能自己决定，外人不敢建议。

我要建议就是可以换个思路，假定您家现在没有买这套房，而是持有的320万现金。那请问自己：是否会提前6/7年准备学区房？

如果会，那就留着，如果认为自己不会，那就卖掉呗，等二宝快上学时看情况再说。

3、您家这套的溢价率也差不多，320万对标5000，租售比640。可以参考北边回龙观新龙城的，40多平开间的租金是4000多，100块钱坪效。而开间的售价是4万多一平，总价不到200万，租售比400多。

那您这套房的学区价值就是120万以上，在320万中的占比肯定超过30%了。

仅供参考。

四

Q:

我是去年落户的，房子在大兴现在准备卖掉，预计赔50万，还完贷款能剩100多点。然后加上手头的能有200多不到300，想在朝阳买个八十中或人朝的学区房，北京中学的也想，但通勤有点远了，上班和接送来回奔波不方便。您能推荐吗？

Ps：贷款还是想不超200万，要不然压力有点大。总预算500万之内，不求面积大，只要能住下一家三口就行，小两居吧，即便有老人来也时间不会长，短期能将就。主要考虑的是保值，想等孩子上高中之后就换房，如果溢价下跌的话担心损失，因为我们也知道这些年的人口趋势。

A：

1、您家预算是多少啊？

2、如果是只需要中学对口牛校的房子，那有可能买到完全不带溢价的。这问问当地中介吧，让他们推荐小学不对口，但中学对口的。

比如80中学区，只看那些小学不对口白家庄，但中学对口80中的。这种房子一般没什么溢价，也就不用纠结保值什么的了，溢价越低风险越小。人朝的也一样，让中介剔除小学中学都对口人朝的，只看中学对口的，也基本没什么溢价。

4、另外北京中学的怎么说呢。到现在为止是学校非常好，但几所小学还都是挂牌的集团校，所以对口小区都没有溢价，不算学区房。如果真考虑的话可以看自己喜好选择，居住的性价比都正常，没有溢价也就没有单独的风险。

仅供参考。

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