冯仑：谁在赚钱，怎样赚钱？

11月4日，冯叔与果麦主编刘嘉森围绕新书《房地产正传》进行了一场直播对谈，我们整理了这场对谈的部分内容，分享给大家——

谁在赚钱？

后开发时代的房地产赚钱逻辑

刘嘉森：当前，中国房地产行业已经进入存量时代。过去大开发、大买房，买了房子就能增值的时代已经过去了。无论是普通家庭的资产规划，还是房地产从业者未来的职业选择，大家都面临着不少困惑，仿佛站在一个十字路口，不知道下一步该往哪里走。

今天，我们借着冯仑老师的新书《房地产正传》，一起聊聊行业的周期与机遇，以及在新的市场环境下，我们应该如何做出选择。

首先请教冯仑老师，您创作这本书的初衷是什么？

冯仑：大家看到这本书，应该会注意到它有一个副标题：谁在赚钱，怎样赚钱？我做房地产30多年了，最关心的就是这两个问题：在房地产行业，到底谁在赚钱？他们是怎样赚钱的？

过去30多年，除了自己做项目，我也和全球很多重要的房地产企业打过交道，包括大型企业和中小型企业。有过合作，也有过学习、访问和交流。很多经历，其实都是围绕着这两个问题展开的。

所以，我把这些年积累的学习和合作经历记录下来，再进行梳理和总结，希望告诉大家：在全球房地产行业，尤其是进入后开发时代以后，还有哪些赚钱的模式和逻辑。

这本书里总结了将近100种赚钱的方法。

如果你还想继续从事房地产行业，希望在这个领域发展事业，那么这本书值得看一看。因为过去大家比较熟悉的，是买地、盖房子、再把房子卖掉。但这只是房地产赚钱的一种方式，而且只是其中很小的一部分。除此之外，还有大量不同的商业模式。

另外，如果你原来从事房地产开发，现在觉得开发业务越来越困难，正在考虑转型，或者希望在行业内部转向资产管理、运营等新的方向，这本书也能给你提供一些参考。

刘嘉森：您为什么把书名定为《房地产正传》？

冯仑：这个书名我也琢磨了挺久。「正传」这个词，大家比较熟悉，比如鲁迅先生的《阿Q正传》。我专门研究了一下这个词的意思。

我们平时说传记，有正传、别传、前传、后传，还有各种列传。所谓「正传」，大概就是讲一个事物比较正式、主流的内容，而不是传说、奇闻异事，也不是前因后果之外的延伸故事。

所以，我希望这本书讲的是房地产比较完整的内容：它是怎么发展起来的，经历了怎样的变化，又走过了怎样的周期和过程。同时，把全球房地产行业的商业模式也写进来。

因此，最后取名《房地产正传》。

买房还是租房？

居住、资产与人生选择权

刘嘉森：现在很多年轻人面临着很大的购房压力。网上一直在讨论，还要不要掏空六个钱包买房？过去大家常说「上车」，但随着房地产市场发生变化，这个词现在也很少被提起了。那么，对普通年轻人来说，到底应该买房，还是选择租房生活？在今天这个市场环境下，我们应该怎么看待买房这件事？

冯仑：我觉得这个问题要分情况看。

如果是为了自己居住，手头资金也比较充裕，我认为现在买房是一个不错的时机。当然，前提是你有稳定的工作和收入，不会因为买房给自己带来太大的经济压力。

为什么这么说？

首先，现在银行贷款利率比较低，首付门槛也相对不高。如果你有一份稳定的工作，月供其实未必会形成很大的负担。

其次，从产品端来看，现在出现了越来越多真正意义上的好房子。按照最新的住宅建设标准，好的住宅越来越强调安全、舒适、绿色、智慧。

具体到产品上，一个明显的变化就是得房率提高了。过去买100平方米的房子，实际使用面积可能只有70平方米左右。现在一些新产品的得房率更高，买房的实际使用价值也随之提高了。

所以，如果是为了自住，现在首次置业是一个可以认真考虑的时机。另外，现在也是改善置换的好时机。

举个例子，过去你有一套100万元的房子，现在可能只能卖50万元，看起来好像亏了50万元。但如果你本来就打算换房，原来价值120万元的改善型房子，现在可能降到了60万元。这样一来，你用原来房子的出售资金，就有机会换到一套功能更好、居住条件更好的房子。这就是置换的逻辑。房价虽然都下降了，但你卖掉旧房的同时，也可以用更低的价格买入新房。对于真正有改善需求的人来说，未必意味着实际居住价值上的损失。

所以，我的判断是：第一，现在是首次置业的一个不错的时机；第二，现在也是改善置换的一个不错的时机。但有一种情况，我不太建议，就是把买房当成投资。现在房价上涨的动力和趋势已经发生变化，如果还想着通过买房获得投资收益，机会已经不多了，也不建议抱着过去的投资逻辑去买房。

总之，买房还是要回到居住本身。如果是自己住，有稳定收入，又有真实的居住需求，现在可以考虑买房；如果只是想靠房价上涨赚钱，那就要谨慎了。

刘嘉森：现在房地产市场已经告别普涨时代，买房越来越看重地段和位置。您在书里提到一个观点，叫「位置的本质是需求的汇聚」。这个怎么理解？比如我马上要买房了，是不是三环就一定比四环好？我们今天应该怎么判断一个房子的位置？

冯仑：在互联网时代之前，尤其是工业化刚开始的时候，大家讲位置，实际上讲的是人流量。

比如你在一个人流量很大的十字路口开茶馆，自然就有很多顾客上门。我们现在把它叫作自然流，不需要专门在线上获客，人流经过这里，自然就会产生消费。所以，过去大家买房、做生意，都喜欢选十字路口、交通干道，或者城市中心这些比较集中的地方。

为什么？因为人多，需求就旺盛，而土地和可开发空间又有限。需求大、供给少，土地和房子的价格自然就高。所以，位置的本质不是简单的地理坐标，而是需求与供给的关系。

比如喜马拉雅山，位置够高、风景也好，山脚下开一家理发店，但一年只有很少的人去，那可能很难赚钱。可如果把这家理发店开在深圳，人流量大，生意可能就完全不一样。

所以，判断一个地方的位置好不好，不能只看它在哪里，还要看有没有持续的需求。如果你现在要买房，我还建议特别关注一个容易被忽视的指标，换手率。

比如，同一个区域的两个小区，一个小区的二手房挂在网上一年都卖不出去，说明它的换手率比较低；另一个小区的房子，挂出来两三个月就能成交，说明它的换手率比较高。

我会更倾向于选择后者。因为换手率高，往往意味着房子的流动性比较好。将来你想出租，有人接；想出售，也相对容易找到买家。流动性好，对房产价值的稳定也更有帮助。

有些人买房只看地段、户型、装修，却忽略了换手率。等到自己想卖的时候，才发现房子很难出手，只能不断降价。所以，今天买房，除了看位置和产品，还要看这个房子未来能不能顺利流通。

刘嘉森：这也涉及到很多年轻人的现实选择。比如在大城市，可能只租一张床；回到家乡或者省会城市，可以买一套房。那么，年轻人到底应该选择「大城市一张床」，还是「小城市一套房」？

冯仑：这其实是一个生活态度的问题。小城市一套房，确实能解决居住问题，但你可能同时失去一些更有价值的东西。一个人的生活不只是睡觉。除了睡觉的八个小时，其他时间里，你还需要工作、社交、学习，寻找各种机会。

如果你回到小城市，可能住得更舒服了，但你的社会关系、工作机会、接触的人和未来发展的空间，都可能发生变化。所以，你只是解决了睡觉这件事，却可能失去了其他很多可能性。

我自己就有这样的经历。我在北京生活了很多年，从研究生毕业开始，最初住的是单位单身宿舍。后来做研究、做老师，直到1995年前后才买了第一套房。中间十几年，基本上都是到处借地方住，有时候住酒店，有时候借住朋友家，有时候住单位宿舍。

为什么没有离开北京呢？因为北京机会多。你做事、创业、接触不同的人，都有更多可能性。

如果当时回到县城，可能早早就有了一套自己的房子，但进入的是另外一个社会关系网络，未来的发展机会也完全不同。

刘嘉森：所以，您其实是在提醒年轻人，不要为了拥有一套固定的房子，过早牺牲自己未来发展的可能性。

冯仑：我自己当年做过一个很重要的选择。那时候我还在公家单位工作，准备「下海」。当时单位的人劝我，说你要想清楚，如果继续留在单位，再过两年就能分到房子了。对方的意思是，你如果现在离开，以后可能就不知道什么时候才能有自己的房子了。我当时想，如果为了等一套房子，就在这里再耗上几年，甚至把未来十年、八年的选择都搭进去，那我可能会失去更多机会。而且，房子分下来以后，离开单位还有各种限制。

我就想，不能为了这套房子，把自己的人生选择都交出去。于是我放弃了分房的机会，选择离开单位，下海创业。

所以，这不是一个简单的买房问题，而是一个人生选择的问题。如果你为了拥有一套房子，把自己的自由和选择权都放进去，可能就失去了其他发展的可能性。房子当然重要，但更重要的是，你要把选择的主动权留在自己手里。

刘嘉森：我觉得这其实也反映出一种年轻人的生活态度：不太愿意给自己背负太重的东西。

这也让我想到买房。对很多年轻人来说，买房意味着贷款，意味着长期负债。那么，年轻人到底有没有必要为了买房，过早地背上这么重的财务压力？

冯仑：我先说一个数据。前几年买房比较集中的时候，我们国家购房者的平均年龄大概是28岁，而欧美国家的平均购房年龄通常在40岁以上。

你想，28岁的时候，年轻人自己能有多少钱？很多都是全家凑钱买房。父母拿出积蓄，年轻人再向银行贷款，实际上就形成了家庭内部和外部的双重负债。

我不太主张年轻人过早这样买房。因为你在很年轻的时候，为了一套房子，就把自己的社会关系、生活圈子，甚至职业和城市选择都固定下来了。每天背着很重的房贷，生活会很累，也容易产生焦虑。

比如房价下跌以后，你发现当年付出的首付，可能已经超过了现在房子的价值。有些人甚至还要倒贴钱才能卖掉房子。这种压力，很容易让人陷入焦虑。

所以，我一直觉得，如果条件允许，年轻人可以先租房，等到35岁、40岁左右，再考虑买房。

那个时候，两个人经过多年的工作和积累，可能已经攒下了相当于房子总价一半左右的资金，再根据实际情况贷款，或者接受一点家庭支持。这样买房，自己的经济压力就会小很多。

更重要的是，在这个过程中，你可以自由地选择职业、城市和发展方向，不必太早把自己固定下来。

我一直强调，人生最重要的是自由，是保留选择的权利，而不是过早拥有一套房子。

当然，也有人开玩笑说，房子比男人靠谱。找对象可能遇到不靠谱的人，但房子不一样，只要你把它收拾干净，每天回家心情都很好。但这句话有一个前提：不能背负太重的债务。

如果买房既要借父母的钱，又要借银行的钱，年轻时就背上很大的负担，那么这套房子带来的可能不是安全感，而是更多的压力。

所以，年轻人买房，首先要考虑自己的经济能力，其次要考虑未来的发展空间。不要为了过早拥有一套房子，牺牲自己的人生选择权。

刘嘉森：想请冯仑老师给女性朋友一些建议：很多女性希望拥有一套属于自己的房子，觉得这是安全感的来源。尤其是在自己工作的城市，有没有必要给自己买一套房子，拥有一个真正属于自己的小窝？

冯仑：这个问题要分开来看。安全感有几种：心理上的安全感、法律上的安全感，还有物理空间上的安全感。

对很多女性来说，拥有一套自己的房子，意味着有一个独立的空间，可以按照自己的方式生活，这确实能够带来心理上的安全感。

但是从理性和财务的角度来看，还要考虑房子的价值变化。过去房价持续上涨，买房既能解决居住问题，也能带来资产增值。但现在市场环境发生了变化，房价上涨的时代已经过去，部分市场还面临持续调整的压力。

这就意味着，你可能获得了物理空间上的安全感，但同时承担了财务上的压力。

所以，买房能不能带来真正的安全感，我觉得要看几个条件。

第一，负债不能太多，不能为了买房让自己背上沉重的经济负担。第二，房子应该是自己真正喜欢的，能够按照自己的生活方式去布置和使用。第三，还要考虑房子的价值和未来的流动性，不能只看拥有房子这一件事。

我以前看过一个女性公寓项目。这个项目做得很有意思，空间、色彩、动线和私密性都考虑得比较好。后来我又去看，发现他们又推出了新的项目。我就问，这和前面有什么不同？

对方告诉我，前一个项目叫「单身不单居」，后一个项目面向的是独身女性。

我当时就开玩笑说，只要是单身不单居，房子里有人，所谓的安全感有时候也可能被这个「炕上的人」搅和了。

当然，这是个玩笑，但也说明一个问题：真正的安全感，不只是拥有一套房子，还包括你能不能自主决定自己的生活。

至于结婚以后要不要买房，就要看自己的经济条件。如果手头资金充裕，买房没有太大压力，可以考虑；如果经济压力已经很大，就不必急着买。

还有一种情况，就是你准备创业。

如果年轻人有创业打算，我反而建议先租房，不要过早背上房贷。因为创业本身就有风险，一旦资金链出现问题，房子可能也会被抵押出去，最后给家庭带来更大的压力。

所以，不妨先把事业做好，等真正有了经济实力，再考虑买房。房子是生活的一部分，但不要为了获得安全感，反而让自己失去生活的主动权。

如果一定要投资买房

普通人怎么选？

刘嘉森：谈到投资，我想请教冯仑老师一个问题。很多年轻人可能都听过一句话，叫「一铺传三代」。我妈妈也经常跟我说，买商铺是可以传给下一代的。您觉得现在还适合投资商铺吗？

冯仑：原来行，现在不行了。主要因为电商太发达了。

过去，商铺主要分两种：一种叫街铺，就是临街的商铺；另一种叫底商，就是住宅小区下面的商铺。购物中心里面的商铺一般是出租的，很少直接出售。真正拿出来卖的，主要还是街铺和底商。

为什么过去这些商铺值钱？因为那时候没有电商，大家买东西都要亲自去店里。所以，人流量大的地方，商铺自然就值钱。无论是街铺还是底商，只要周边人流足够多，就有商业价值。

但现在不一样了。你在家里躺着，拿手机就可以买到各种商品，根本不需要出门。

电商让购物选择变得更多，购买也更加方便，传统商业对线下人流的依赖大大降低。过去那些依靠自然人流支撑价值的街铺和底商，价格已经大幅下跌。

所以，在多数情况下，现在的底商和街铺都不值得投资。如果已经持有了，能卖就尽快卖掉，尽早脱手。

刘嘉森：很多人生活在三四线城市，也有投资房产的想法。虽然您一直不太鼓励大家把房地产当作投资，但如果确实想买一套，应该怎么选？

冯仑：如果你非要找一个房产投资标的，比如投资住宅，我觉得首先要考虑区域选择，尽量选择核心地段的核心位置。简单来说，就是选择这个城市过去最贵的地方。千万不要轻易选择过去的郊区，或者那些相对偏远的区域。

房地产投资有一个规律，叫「繁荣时候投郊区，萧条时候投核心区」。

为什么？你可以把整个房地产市场想象成一大滩水。现在水位开始下降，继续往下退的时候，最先露出来的是边上的地方，而中间仍然有水。市场需求也是这样，往往先从外围收缩，最后才影响到核心区域。

所以，如果不得已还要买房，尽量选择过去最贵区域里的核心物业。除非连核心区域的需求都消失了，那就意味着经济出现了非常严重的问题。相比之下，核心区域的房产还是有一定安全性的。

另外还要看换手率，也就是流动性。你要选那些换手比较快、容易出租和出售的地方。当然，这是在你非要投资的前提下，我给出的一个选择思路。

通常来说，房价主要受五个因素影响。

第一，人口净流入。

也就是一个地方有没有持续增加的人口。比如北京，现在常住人口已经连续几年下降。人走了，房子却不会跟着走。这样一来，相对于人口来说，房子就变多了，供需关系发生变化，房价自然会受到影响。

第二，经济增长率。

一个地方光有人口流入还不够，还要看经济有没有增长。人口来了，有没有产业？有没有就业机会？能不能形成持续的经济活动？这些都会影响房地产的需求。

第三，就业情况。

人口流入之后，能不能真正就业非常重要。比如社保缴费基数，就与就业和收入情况有关。人在当地就业，才会缴纳社保，所以这也可以作为观察就业情况的一个参考。

第四，基础设施和公共配套。

一个地方的医院、交通、学校、文化娱乐、体育设施等配套越完善，居住条件越好，房产价格也更容易得到支撑。

第五，金融因素。

比如房贷利率、汇率和税收等。尤其是房贷利率，对房地产市场的影响比较直接。房贷利率低的时候，购房成本下降，可能会刺激一部分人买房；房贷利率高的时候，购房成本增加，市场需求就可能受到抑制。

所以，一个地方的房地产价格有没有支撑、未来有没有上涨的可能，要综合看这五个方面。如果这些因素都在改善，房价通常会获得更多支撑；如果这些因素持续走弱，房价也很难独善其身。