武汉城市更新下半场：从改造可行性转向运营可持续性

当前，全国城市更新进程高速推进，从“能不能改”走到“改完能不能持续经营”。武汉作为城市更新示范城市之一，再次交出一套超大城市可操作的地方框架。

在武汉市政府新闻办日前举办的“高质量推进城市更新”第五场新闻发布会上，武汉明确提出以城市更新带动文化出新，市文旅局、市城管执法委、武汉住房公积金管理中心与东湖风景区、汉阳区、武昌区、江夏区四区同台，共同回答“五改四好”城市更新行动框架下，如何“盘活存量、精细治理、人文彰显”的问题。

“五改四好”的内核，是“改什么”与“改成什么样”两套坐标的对接，那么存量改完之后由谁使用、靠什么维持？

紧扣民生安居，不依赖增量投入，武汉正在把闲置的空间、沉淀的资金、沉睡的历史资源重新配置到人民日常需求上，通过片区统筹、功能混合、低效用地再开发等模式，推动城市空间结构优化与品质提升。实现在保护中发展、在发展中保护，为超大城市在存量时代走出一条可持续、可复制的更新路径。

以用促保：存量资源再配置，“三线”并进问需于民

长江、汉江两江交汇，武昌、汉口、汉阳三镇鼎立，加上百湖密布、河湖港渠纵横的格局，决定了武汉发展要成一体，只能以桥为脉。

1957年“万里长江第一桥”开启全国跨江时代，武汉成为连通全国南北的交通枢纽，此后跨江大桥渐成体系，高架桥织就城市骨架，串联起武汉三镇的空间格局与发展脉络。

桥上车流滚滚，桥下纷纷蝶变。近年来，武汉市在大力发展桥梁经济、跨江经济的同时，武汉市城管执法委在桥下空间里深耕细作，将不起眼的“灰色角落”变为“金角银边”。

古田一路高架桥与百年张公堤交会处，过去建筑垃圾成堆。改造成张之洞时光走廊公园后，6个高架桥墩变成铭文屏风，镌刻着张之洞生平与张公堤史实；铁锈红、深灰的工业风配色，配上轨道小品、齿轮装置，复刻出硚口的工业记忆。桥下广场还成了“露天议事厅”，47条群众建议逐一被落实。

而这样的改造故事，在武汉现有的878座城市桥隧中还有很多。二七长江大桥汉口岸桥下1.21万平方米的空间，为专业的室内运动场地，东湖高新区荷叶山660米长的桥下空间，融入10万居民的休闲生活。

截至目前，全市已完成黄埔大街立交“护学空间”、二七长江大桥滨江桥头公园、杨泗港国博大道立交轮滑运动主题公园等14个点位桥下空间综合利用；墨水湖大桥南北岸、二七长江大桥武昌岸等7处项目，也在筹划实施中。

数字背后，是一个个鲜活的改变，而改造的每一处决策，都源自群众的真实诉求。

近现代工业在武汉发展之后，随着房改完成，让武汉分布了不少无电梯多层楼老旧小区，小区里很多都是退休职工，日常上下楼很吃力。

围绕购房安居、居家养房，结合武汉城市发展实际，武汉市公积金中心对《武汉住房公积金提取管理办法》及实施细则进行全面修订，支持家庭合力改善居住条件，通过激活沉淀资金，有效减轻居民改造资金压力。

政策层面重点提到，原有老旧小区加装电梯提取政策基础上，将加装电梯提取由仅限房屋所有权人及配偶，扩展至房屋所有权人配偶、子女均可提取，而对本市住房纳入城市更新改造项目的，可申请提取本人、配偶、父母、子女住房公积金账户存储余额，让公积金保障链条覆盖了购房、养房、居住更新等住房全周期。相关文稿已于9月底在官网公开征求意见，新版办法计划11月20日正式施行。

截至目前，武汉市已累计为百余户危旧房改建家庭提供公积金提取支持超9600万元。另外，市住更局数据显示，截至2026年10月，全市既有住宅加装电梯已建成及在建2728台，其中1821台投入使用，惠及约2.6万户。

城市居民住宿条件改善的另一面，是对城市文脉的守护。

守护城市文脉，就是守护城市更新的生命力。武汉市文旅局探索“政府引导、市场运作、公众参与”治理机制，以74个文化赋能项目和27处历史建筑、工业遗存活态传承为抓手，推动武昌古城、昙华林、咸安坊、延庆里、汉正老街等迭代更新，努力实现历史文脉、现代功能与美好生活的有机统一。

核心片区成型起势，闲置资源焕新出彩。践行小切口、微改造、精提升，沉寂27年的知音殿更新亮相，时隔18年龟山电视塔重新开放，长江大桥武昌桥头堡、洞庭81号焕新迎客，城市低效空间转化为文旅消费新载体。

市城管盘活闲置空间，市公积金中心激活沉淀资金，市文旅局唤醒沉睡历史，路径不同，结果却高度一致。将存量资源重新配置到民生刚需、文化传承、产业培育等关键领域，推动“留白空间”转化为“民生福祉”“文化阵地”“发展支点”。

武昌区：文化街区改造提质，在运营前置中与原住民共治

武昌区拥有武汉全市保存最完整的古城格局，历史文化资源丰富，武昌古城有1800多年建城史，汇集了昙华林、斗级营等著名历史文化街区和279处历史遗迹。

长期以来，古城面临着基础设施老化、人口结构变迁、公共空间不足等问题。如何在不搞大拆大建的前提下，让老城区重新焕发活力，成为武昌区探索的重要课题。在留文脉、惠民生、兴产业的系统焕新中，武昌正悄悄地“变年轻、变精致、变活力”。

武昌古城·斗级营位于武昌古城西侧核心地带，东依黄鹤楼、西临长江、北接户部巷、南靠蛇山，围绕黄鹤楼这一文旅顶级IP，武昌区在更新筹划阶段就引入专业运营机构，坚持更新和运营一起抓，形成了文旅协同共进的生动局面。

通过成立武昌古城文旅集团，武昌区提前把一些老旧闲置楼顶盘整下来，同时以控高让街区主轴线70%至80%的楼顶露台可以正看黄鹤楼，打造出特色“天台经济”，把6.11万平方米老街区做成与户部巷错位互补的“武昌古城文旅客厅”。业态上，户部巷主打市井传统小吃，斗级营更偏向于文艺体验、天台休闲、品质夜间消费及青年社交。

在运营方面，斗级营重点招引首店与定制概念店，例如引入全国首家诗词主题书店“华石书店”，百年品牌立中堂民国影像馆等等，并通过汉服、戏曲、非遗鱼灯、手工文创等沉浸式场景吸引大批年轻群体打卡消费。改造后的新街，极少有同质化的大型连锁品牌，非标主理人商业占比接近60%。

武昌的城市更新，最珍贵的底色就是千年文化底蕴，工程上不大拆大建，运营上前置引入专业机构，把历史文化资源转成客流与产业的运营题。

东湖风景区：名湖景中村，在保护红线中探索乡村振兴新样板

东湖风景区是首批国家级风景名胜区、国家5A级旅游景区，与一般城区不同，东湖风景区的城市更新，面临着风景名胜区保护与景中村民生改善双重命题。

在改造规划中，东湖风景区把81.68平方公里内10个未改造“景中村”划为4个片区，用“留改拆”分别匹配四种模式，在风景名胜区保护红线内同步解决生态修复、文化活化与4.81万人的民生改善。

鼓架·山湖涧景区是规划中的东湖第五大景区，属于鼓架片区，曾是养殖孔雀、牛羊的养殖基地，污水泥塘密布，环境脏乱且生态破坏严重。一年前，这里还是一片土地零散、荒草连片、设施滞后的老旧村落，如今已蝶变成为集生态休闲、文化艺术、微度假于一体的滨湖文旅新空间。

项目以“绣花功夫”实施生态修复与存量改造，将基本农田整合成大地块农田，把旧养殖棚拆除覆绿，建成了开阔的生态景观大草坪；原先黑臭的水塘整治为景观湖塘，同步修建了亲水沿湖生态步道与排水化粪抽排设施。在武汉铭湖创新投资有限公司的专业团队运营下，仅用100天完成水塘、草地、农田整治，并打通3600米道路，40天完成1号房改造，既为村民提供家门口的就业岗位，又带动土特产销售与乡村旅游发展。

改造之后，150亩孔雀牛羊养殖场整治成艺术农田与景观湖塘，市民可以随时前往享受近郊的微度假体验。

类似的样板在东湖风景区还有3个。落雁健康养生片以“原拆原建、留改翻新”探索文化生态融合新路径，采取留改翻新和拆除重建相结合的方式推进，目前示范区腾退已基本完成，样板建设有序推进。吹笛生态休闲片以“文旅+科创”探索产业导入新模式，依托光谷科创大走廊，借力华科大智力资源，吸引数字科创企业，发展人工智能等战略新兴产业，形成科技创新产业集群。磨山桥梁文创体验片以“微改造”探索旧建筑活化利用新范例，其中磨山桥梁大李文创村采用多方共同参与模式，锚定“文化振兴+文创赋能”定位，形成文创空间集聚，入选全国优秀案例。

坚持以文化为魂，按照“在保护中发展、在发展中保护”的理念，东湖风景区将文化出新贯穿城市更新全过程，让片区从“沉睡的资源”变成“流动的文化”。

汉阳区：锚定文脉传承，推动老旧厂区全面转型

汉阳是知音故里，历史文脉悠长，同时还是“汉阳造”的发源地，见证了中国近代工业的厚重历史，承载着武汉这座城市近代化的初心与荣光。依托百年“汉阳造”工业遗存基底，汉阳区推动工业遗存从“城市记忆”向“发展动能”转化，最具代表性的便是龟北片区。

龟北片区地处武汉内环核心，兼具山水资源与深厚历史底蕴的，区域核心优势在于景观资源与文化底蕴的独特性。景观上，内有东月湖，外临汉江、远眺长江交汇处，背靠龟山，山水生态资源在全市乃至全国都非常拔尖。文化上，这里融合了知音文化、军工文化、张之洞汉阳铁厂及兵工厂历史文化，资源禀赋与普通更新片区完全不同。

汉阳区在推进龟北启动片更新时，推出三个坚持。坚持保护第一，对风貌建筑和工业遗存，实行“一栋一册”精细化保护，不搞大拆大建，最大限度留住城市工业记忆；坚持合理利用，针对老厂房原有功能单一的问题，在规划上推动文化用地与商业设施用地混合布局，植入文化展示、创意办公、艺文商业等复合功能；坚持以用促保，创新实施机制，实现可持续更新，打造“工业遗存+文旅体验”融合新场景。

目前，龟北片一期首开区计划2026年底建成开放，将成为武汉文旅新地标，汉钢片张之洞与武汉博物馆正加快筹备复馆，工业遗址将重新焕发活力。

通过老厂房留住老记忆，新空间承载新功能，汉阳区实现了工业遗产保护与文化出新的双赢。知音茶城片以“企业改厂房＋政府建配套、恢复生态岸线”把老厂区变成湖畔文创园；站前花街由居民参与环境整治，做成铁路主题特色街巷。

以“大片区破局、微更新提质”两手并重，汉阳区把知音文化、汉阳造工业遗存、汉阳古城街巷三类文脉资源分别接上文旅消费、复合业态、日常生活，既解决老厂房和老街区的活化问题，也实现了工业遗产保护与文化出新的双赢。

江夏区：摒弃“摊大饼”，以文化活化资产迈向内生循环

江夏是武汉的“南大门”，跃升为“汤逊湖城市中心”后，围绕重点围绕纸坊、环汤逊湖、藏龙岛三大核心片区，构建“3+X+N”更新布局，统筹 78 个“小而美”片区滚动更新，走出了以江夏区纸坊街老米厂稻香文化创意社区的为代表的“三资”盘活样板，回答存量改造的钱从哪来、改完谁来养的问题。

江夏区从谋划之初就确立了“以文化活化资产，以资产滋养文化”的核心逻辑，坚决不走“财政兜底、改完背包袱”的老路，并且重点从三个维度进行了探索实践。

一是资产确权赋能，将沉睡的老米厂视作江夏稻作文化、米粮记忆的实物载体，通过对片区内国有房产、土地、存量建筑的清产核资、分类研判与确权估值，推动传统非经营性资产向可租赁、可运营、可融资的文化资产转变。

二是轻改运营并重，用“政府引导、国企实施、市场运营、居民共建”四方协同机制代替“政府包办”，仅以千万元级投入完成万余平米老旧厂房改造，落地米厂咖啡博物馆、米酒工坊、社区食堂等多元特色业态，让文化不再是空间装饰，而是可消费、可体验、能产生持续现金流的实体业态，政府也可彻底卸下长期管护的包袱。

三是收益闭环造血，建立多元收益平衡机制，将经营性租金、文旅营收按固定比例分配，分别用于偿还建设投资、保障社区运维民生、支撑业态迭代升级。持续引入本土农耕文创、青年创意业态，保持片区长久活力。让财政角色从“无限兜底”转向“前期引导”，逐步形成从“财政输血”转向“内生循环”的长效路径。

眼下，江夏区的老空间焕活正多点发力，“环汤逊湖锦里”品牌持续擦亮，藏龙·锦里、庙山·锦里正从策划走向现实；古驿道烟火巷加快建设，唤醒千年记忆；原中粮肉食厂地块布局“第四代住宅”，老厂房将蝶变为空中花园；大花山户外运动中心正提质升级，曾经的军运赛场将变身群众健身乐园⋯⋯街巷肌理的老空间，正不断孕育文化新生机。

城市更新不是简单的空间再造，更是城市形象的重塑。武昌区为保黄鹤楼视线严格控高，东湖风景区将3570平方米村房改成湖畔书咖与展廊，汉阳区为风貌建筑建“一栋一册”，江夏区老米厂变稻香社区。从临湖难亲到推门见绿，从工业弃厂到文旅地标，变的既是空间，也是城市更新中，武汉对文化保护、文脉传承、文化出新的根本遵循。